Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Agnès COUTANCEAU-BOUL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Aurélie BODIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZSY

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 04 juillet 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [D], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S], 
demeurant [Adresse 1]
comparante assistée de Me Agnès COUTANCEAU-BOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B367

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffière

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZSY


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2014, Monsieur [K] [D] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2020, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6578 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Z] [S] le 4 juin 2020.

Par assignation du 4 janvier 2024, Monsieur [K] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré selon les dispositions contractuelles ou à défaut de 25% à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,47622 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus, et le montant des loyers et charges jusqu’à la résiliation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [K] [D] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2024, s'élève désormais à 50622 euros. 

Madame [Z] [S] sollicite la suspension de l’expulsion en application des articles L722-6 à L722-9 du code de la consommation compte tenu de la recevabilité de sa demande de surendettement et de l’orientation du traitement de sa situation en procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 juin 2020. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6578 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2020.

Selon l’article 24 V. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI. « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

Selon l’article 24 VII enfin, “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, une décision de recevabilité de la demande de surendettement de Madame [Z] [S] a été rendue par la commission de surendettement le 28 mars 2024, sans que l’orientation envisagée en procédure de rétablissement personnel dans liquidation judiciaire n’ait encore fait l’objet d’une décision.

Toutefois, le bénéfice de délais de paiement en cas de recevabilité de la demande de surendettement est liée à la reprise par le locataire du paiement du loyer et des charges lors de l’audience.

Le décompte de la dette versée au débat et non contesté démontre que la défenderesse n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’octobre 2019.

En conséquence, Madame [Z] [S] ne peut bénéficier de délais de paiement. Elle ne demande pas en tout état de cause la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [K] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande de suspension de la mesure d’expulsion

La suspension de la mesure d’expulsion prévue à l’article L722-7 du code de la consommation s’inscrit dans le cadre de la procédure de traitement des situations de surendettement et suppose tout à la fois que la mesure d’expulsion ait déjà été ordonnée ce qui interviendra avec le prononcé du présent jugement, que la commission de surendettement saisisse le juge ou que le débiteur caractérise une situation d’urgence.

Cette demande est donc rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation

Madame [Z] [S] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail justifie d’allouer au propriétaire une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, le montant prévu au contrat de bail revêtant un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le demandeur de sorte qu’il convient en application de l’article 1231-5 du code civil de le réduire, 

Monsieur [K] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2024, Madame [Z] [S] lui devait la somme de 50622 euros, terme d’avril inclus, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Madame [Z] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020 sur la somme de 6578 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344-1, 1231-7 et 1342-10 du code civil.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Monsieur [K] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juin 2020 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2014 entre Monsieur [K] [D], d’une part, et Madame [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 5 août 2020,

ORDONNE à Madame [Z] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 50622 euros (cinquante mille six cent vingt-deux euros) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 29 avril 2024, terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020 sur la somme de 6578 euros et à compter de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à Monsieur [K] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du terme de mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande de suspension de l’expulsion,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2020 et celui de l'assignation du 4 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge