Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 3 juillet 2024

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION


RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/07254 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J7UB

MINUTE n°: 2024/ 348

DATE: 03 Juillet 2024

PRÉSIDENT: Madame Hélène SOULON

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT



DEMANDERESSE

S.A.S. INTER-INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3] - ROYAUME-UNI
représenté par Me Yves ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Edouard CAUPERT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 3] - ROYAUME-UNI
représenté par Me Yves ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Edouard CAUPERT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Mai 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 19 Juin 2024 puis a été prorogée au 03 Juillet 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Arnaud BILLIOTTET
Me Rémy CERESIANI
Me Yves ROSE

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Arnaud BILLIOTTET
Me Rémy CERESIANI
Me Yves ROSE

EXPOSE DU LITIGE 

Le 22 juillet 1972, un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été établis pour la conservation et la gestion de la copropriété horizontale du [Adresse 13] à [Localité 11]. 

Ces documents ont fait l’objet de modifications entre 1972 et 2019. 

M. [O] [N] a acquis le 22 juillet 1974 auprès de l’ensemble immobilier [Adresse 13] le lot n° 27 comprenant une villa, la jouissance privative d’un terrain à usage de jardin et les 2242/100013ème de la propriété du sol et des parties communes. 

La Sci [Adresse 13] a vendu à la SA Inter Location en l’état futur d’achèvement, le 8 avril 1976 le lot n° 28 devenu n° 63 au sein de cet immeuble, comprenant une villa type bastide, la jouissance privative d’un terrain à usage de jardin avec une superficie de 1815 m environ et les 2242/ 100 000 èmes des parties communes. 

Suivant acte notarié du 13 décembre 1978, la SA Inter Location a vendu à la SAS Inter-investissement le lot n° 63.

Les lots 27 et 63 sont contigus et par arrêté municipal du 8 août 2022, M. [O] [N] a obtenu un permis de démolir la villa existante et de construire une nouvelle maison. 

Ce projet a fait l’objet d’une résolution numéro 21 qui a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 13] en date du 12 août 2022. La société Inter-Investissement a voté contre et par acte d’huissier du 20 septembre 2022 a formé un recours devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir annuler ladite résolution. L’affaire est actuellement pendante. 

Les 20 et 22 septembre 2022, la SAS Inter-Investissement a fait assigner M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] devant le juge des référés afin de les voir condamner à cesser immédiatement tous travaux en exécution de ce permis, sous astreinte de 2000 € par jour de retard, outre des demandes accessoires. 

Par ordonnance contradictoire du 4 janvier 2023, le juge des référés de Draguignan a ordonné à M. [N] de cesser immédiatement tous travaux, en exécution du permis de construire accordé le 8 août 2022 par la mairie de [Localité 11] sous astreinte de 2000 € par jour de retard, passé le délai d’un mois après signification de la décision et a condamné le défendeur à payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2023, M. [N] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 22 février 2024, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et statuant à nouveau a débouté la SAS Inter-Investissement, prise en la personne de son représentant légal, de toutes ses demandes et l’a condamné à payer à M. [N] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 3000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] a obtenu un nouveau permis de construire le 13 avril 2023 et a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il a obtenu le 11 août 2023 aux termes des résolutions n° 24 à 30. 

La SAS Inter-Investissement a assigné les époux [N] au fond afin de voir annuler cette assemblée générale et subsidiairement les résolutions n° 25 à 30.


Par acte du 27 septembre 2023, la société Inter-Investissement SAS, a fait assigner en référé M. [D] [N] et Mme [C] [N] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Reveille afin de voir ordonner aux époux [N] de cesser immédiatement tous travaux en exécution du permis de construire n° 119 23 00011 en date du 13 avril 2023 sur et dans le lot n° 27 de la copropriété du [Adresse 13] sis [Localité 11], parcelle AX et AY n° [Cadastre 1] pour une superficie de 2000 m² et en exécution des résolutions n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] de l’assemblée générale du 11 août 2023 de la dite copropriété, sous astreinte de 2000 € par jour de retard et les voir condamner au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de l’instance. 

Par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 14 mai 2024, la SAS Inter-Investissement maintient l’ensemble de ses demandes. 
Elle indique qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, elle a qualité à agir en tant que copropriétaire en cas d’atteinte aux parties communes et ajoute que les travaux réalisés lui causent directement un préjudice en raison de la proximité immédiate de la nouvelle construction. Elle considère que son action est donc recevable.
Elle reconnaît qu’il n’entre pas dans les compétences du juge des référés d’annuler des décisions d’assemblée générale mais fait valoir que celui-ci peut en suspendre les effets en raison d’un trouble manifestement illicite. 
Elle indique que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division accordent uniquement un droit de jouissance privatif des jardins attachés à chaque lot et que le volume de chaque villa doit rester le même.
Elle expose que les augmentations de surface des constructions sur les parties communes à jouissance privative, ainsi que les modifications d’emprise sont contraires à la destination de l’immeuble et doivent être adoptées à l’unanimité, ce qui sera discuté au fond. 
Elle précise qu’une construction sur les parties communes doit être autorisée selon la double majorité de l’article 26 et que la méconnaissance de ces règles objectives est constitutive d’un trouble manifestement illicite. 
Elle souligne que les constructions autorisées par le nouveau permis de construire dépassent l’emprise existante, qu’il y aura une appropriation de nouvelles parties communes avec 60 m² en plus pour la piscine, 37 m² pour la piscine, 40 m² pour le garage.
Elle considère qu’il appartenait au syndic de faire procéder à un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors que seuls 31/46 copropriétaires représentant 64983/ 100000 des tantièmes généraux étaient présents ou représentés et ont voté favorablement aux résolutions précitées, soit 64,98 % des voix au lieu de 66,67 % des voix. 
Elle expose qu’elle n’a pas abusé de son droit d’ester en justice puisque les travaux projetés méconnaissent les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. 

Par conclusions en défense numéro 2, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] demandent de dire n’y avoir lieu à référé de débouter la société Inter-Investissement de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner, à titre reconventionnel, à lui payer la somme provisionnelle de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens de l’instance. 
Ils indiquent qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite puisque les résolutions qui ont autorisés les travaux n’ont pas fait l’objet d’une annulation judiciaire. 

Subsidiairement, ils précisent que l’emprise au sol de la nouvelle construction sera identique à celle existante et ne portent donc aucunement atteinte aux parties communes et ils rappellent que lorsque d’autres copropriétaires ont entrepris des travaux de reconstruction et d’extension de leur villa, voire de création d’une piscine, la société demanderesse ne s’est jamais manifestée alors que les résolutions autorisant les travaux ont été votées à la majorité de l’article 25.


Ils considèrent que la société demanderesse fait preuve d’un acharnement à leur égard depuis plusieurs mois, qu’elle a engagé six procédures à leur encontre et envers M. [O] [N] afin de bloquer la réalisation des travaux sur leur lot et cela avec des moyens totalement fantaisistes et infondés. Ils ajoutent qu’au vu des critiques formulées par leur voisin par rapport au précédent projet ils ont travaillé sur un nouveau projet tenant compte des griefs émis par la société Inter-Investissement. Ils font valoir que cette société ne s’est jamais préoccupée auparavant du respect des règles pour les projets réalisés par les autres copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Reveille, par conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, demande au juge des référés de débouter la société Inter-Investissement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de l’a condamner à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance. 
Il fait valoir qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite, que les travaux entrepris par M. [N] ont fait l’objet d’un permis de construire qui n’a pas été contesté dans les délais et est donc devenu définitif et que les résolutions adaptées par l’assemblée générale pour autoriser les travaux n’ont pas été annulées.
Il expose que le règlement de copropriété a été respecté et que la nouvelle construction a exactement la même emprise au sol que la précédente comme l’a indiqué l’architecte et qu’il n’existe pas d’empiétement sur les parties communes. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La société Inter-Investissement considère qu’il existe un trouble manifestement illicite en raison du non-respect des règles de majorité de vote prévues par la loi du 10 juillet 1965 à l’occasion de l’adoption, le 11 août 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 13], des résolutions n°25 à 30, autorisant la construction d’une nouvelle villa après démolition de la précédente, réalisation d’une piscine avec sa plage, création d’une terrasse couverte, d’un garage, d’un portail et modification de l’aménagement paysager. Etant précisé que l’architecte, Oreka architecture, en charge de la réalisation du projet a expliqué dans le dossier du permis de construire accordé le 13 avril 2023, devenu définitif, que la nouvelle villa aurait la même emprise au sol que l’existant soit 210 m².

Ces résolutions sont à ce jour régulières puisqu’elles n’ont pas fait l’objet d’une annulation par le juge du fond à qui il appartiendra de se prononcer sur les règles de vote applicables.

Ainsi, l’exécution du permis de construire définitif du 13 avril 2023 et des résolutions précitées, valables à ce jour, sachant que l’existence du trouble manifestement illicite est apprécié au jour où le juge des référés statue, n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite sauf à remettre en cause ces résolutions avant même que le juge du fond ne se soit prononcé sur leur validité, ce qui n’est pas de la compétence du juge des référés et qui reviendrait à nier les effets des décisions adoptées par les assemblées générales de copropriétaires alors qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une annulation. 


Par conséquent, la SAS Inter-Investissement sera déboutée de toutes ses demandes tendant à voir ordonner à M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] de cesser immédiatement les travaux en exécution du permis de construire du 13 avril 2023 et des résolutions numéros 25 à 30 de l’assemblée générale du 11 août 2023, sous astreinte. 


Sur les demandes accessoires

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, M et Mme [N] fondent leur demande reconventionnelle sur l’article 32-1 du code de procédure civile, qui sanctionne d’une amende civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive sans préjudice des dommages intérêts ainsi que sur l’article 1240 du code civil qui suppose la caractérisation d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, s’il est exact que la SAS Inter-Investissement a engagé plusieurs procédures à l’encontre de ses voisins, certaines concernaient M. [O] [N] qui n’est pas partie à la présente procédure, et il n’est pas établi que l’action de la SAS Inter-Investissement qui a fait valoir des arguments juridiques à l’appui de ses prétentions ait dégénéré en abus et qu’une faute ait été commise par celle-ci. 

M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] seront déboutés de leur demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive.

Par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de l'instance seront laissés à la charge des parties perdantes, à savoir, à la SAS Inter-Investissement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour se défendre. Aussi la SAS Inter-Investissement sera condamnée à payer aux époux [N] d’une part et au syndicat des copropriétaires d’autre part, la somme de 5000 € chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort,

DEBOUTONS la SAS Inter-Investissement, prise en la personne de son représentant légal de l’intégralité de ses demandes ; 

DEBOUTONS M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNONS la SAS Inter-Investissement à payer à M. [D] [N] et Mme [C] [P] épouse [N] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS la SAS Inter-Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Reveille la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS Inter-Investissement aux entiers dépens de l'instance ;

REJETONS le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.



LE GREFFIERLA PRESIDENTE