Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57486 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23CQ

FA N° : 1

Assignation du :
02 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [M] [B]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Monsieur [C] [B]
[Adresse 5] 
[Adresse 5]
[Localité 2] (THAILANDE)

Monsieur [D] [B]
[Adresse 12]
[Localité 8]

Madame [X] [W]
Chez [Y] [B] - [Adresse 13]
[Localité 7]

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 12]
[Localité 8]

Madame [K] [L] épouse [B]
[Adresse 11]
[Localité 8]

représentés par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - #P0208



DEFENDERESSE

Société ACTIVE INTERNATIONAL (EUROPE)
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS - #P0043

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021 à effet du 
1er mars 2021, M. [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], M. [M] [B], M. [C] [B], M. [D] [B] et Mme [X] [W] (l’indivision [B]) ont donné à bail commercial à la société Active International des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 15], moyennant un loyer annuel de 71 050 euros hors charges et hors taxes, payable par trimestre et d’avance.

Le 3 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 23 517,27 euros représentant des loyers et charges arrêtés au 1er août 2023.

Le 21 août 2023, la société locataire a donné congé des lieux loués à effet du 28 février 2024.

Par acte en date du 2 octobre 2023, l’indivision [B] a fait assigner en référé la société Active International sollicitant de :

“Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu les articles 834 et suivants du Code de procédure civile,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,
Vu les pièces produites,

CONSTATER la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, 

ORDONNER l’expulsion de la SARL ACTIVE INTERNATIONAL ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé à [Localité 14], [Adresse 4],

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse.



CONDAMNER la SARL ACTIVE INTERNATIONAL à payer à Monsieur [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], M. [M] [B], M. [C] [B], 
M. [D] [B] et Mme [X] [W] la somme de 43.479,54 € due au 1er septembre 2023, échéance de septembre à novembre incluse.

CONDAMNER la société ACTIVE INTERNATIONAL à payer à Monsieur [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], M. [M] [B], M. [C] [B], 
M. [D] [B] et Mme [X] [W] une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux.

CONDAMNER la société ACTIVE INTERNATIONAL à payer à Monsieur [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], M. [M] [B], M. [C] [B], 
M. [D] [B] et Mme [X] [W] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de 1’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société ACTIVE INTERNATIONAL aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et des états d’endettement.” 

A l’audience du 8 novembre 2023, il a été délivré aux parties une injonction de rencontrer un médiateur.

A la dernière audience de renvoi du 12 juin 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont soutenues oralement.

L’indivision [B], précisant que le preneur a quitté les lieux le 29 février 2024, ne maintient pas ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, sollicitant de :
- débouter la société défenderesse de ses prétentions, 
- la condamner par provision à leur payer la somme de 50 027,20 euros due au 29 février 2024,
- la condamner par provision à leur payer la somme de 6 905,67 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle, 
- la condamner par provision à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et des états d’endettement.

La société Active International demande de :
- juger que les demandes de l’indivision [B] tendant à obtenir le paiement des loyers et charges se heurtent à une contestation sérieuse, 

A titre subsidiaire, 
- ordonner la déduction sur le décompte locatif de la somme de 
5 605,16 euros réduisant la dette à la somme de 44 422,04 euros,
- débouter l’indivision [B] de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale,

A titre infiniment subsidiaire, 
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, 

“En tout état de cause”, 
- condamner solidairement les indivisaires à lui rembourser le dépôt de garantie, soit 19 019,77 euros, 
- condamner solidairement les indivisaires à lui rembourser ses frais de déménagement, soit 1170 euros, 

“En tout état de cause”,
- condamner solidairement les indivisaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que la société Active International a quitté les locaux donnés à bail le 29 février 2024.

Sur les demandes de provisions 

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose :
“Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L’article 1719 du code civil dispose :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...)”.

Selon l’article 1720 du même code, “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

L’article 1219 du même code énonce que “Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”






 - sur la demande à valoir que l’arriéré locatif

Pour s’opposer à la demande de provision, la société locataire invoque le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et l’exception d’inexécution, expliquant qu’elle a conditionné la signature du bail commercial à la réalisation par la bailleresse de travaux sur les parties communes compte tenu de leur état de délabrement avancé, et notamment de l’escalier commun et du hall d’accès de l’immeuble. Elle précise que l’indivision [B] lui a présenté comme acquis ces travaux qui n’ont toutefois jamais été réalisés ; qu’il ne lui a été consenti à cet effet qu’une réfaction de loyer à hauteur de 50% pour le 4ème trimestre 2022 alors même que la situation est demeurée inchangée ; qu’à ce manquement s’est ajoutée la réalisation de travaux de réfection de la cour commune de l’immeuble à compter de septembre 2023, source de nuisances importantes (nuisances sonores, coupures d’eau, accès aux locaux quasiment impossible) de sorte qu’elle a été dans l’incapacité absolue d’exploiter les locaux donnés à bail, ne pouvant recevoir ses clients et contrainte de placer ses salariés en télétravail “forcé”.

L’indivision bailleresse conteste avoir pris tout engagement de réaliser des travaux dans les parties communes, à titre de condition essentielle de la prise à bail, rappelle que les locaux loués ont été donnés en parfait état, la cage d’escalier et la cour commune étant dans un bon état général, que la locataire a bénéficié d’une réduction de loyer à hauteur de 725 euros par trimestre durant la première période triennale, soit la somme totale de 8 700 euros jusqu’à la restitution des lieux, puis d’une réfection du montant du loyer de 50% au 4ème trimestre 2022, soit un montant de 8 825,79 euros, estimant que ces sommes compensent largement le retard dans la réalisation des travaux. Elle rappelle que les locaux pris à bail se situaient au 2ème étage de l’immeuble et étaient destinés aux activités d’intermédiaire de commerce en produits et services divers, que l’absence de réfection de la cage d’escalier n’a jamais empêché le preneur de recevoir sa clientèle, que l’obligation de délivrance qui lui est imputée ne s’étend pas aux parties communes d’une copropriété composée de plusieurs lots, le retard pris dans la réalisation des travaux ne lui étant pas imputable. La défenderesse fait valoir que la société locataire n’a pas été en impossibilité totale d’exploiter les locaux, de sorte que le bénéfice de l’exception d’inexécution ne peut lui être reconnue.

Au cas d’espèce, si le bail conclu entre les parties ne comporte aucune mention sur la condition déterminante de la signature par le preneur lié à l’engagement du bailleur de procéder à la réfection de la cage d’escalier et du hall de l’immeuble, les échanges qui ont précédé la conclusion du contrat démontrent que la société Active International attachait une importance certaine à la réalisation de ces travaux, mentionnant dans son courriel du 15 décembre 2020 que la date du démarrage des travaux et de leur durée étaient “important” dans sa décision de prise à bail des locaux litigieux, d’autres courriels faisant état de la possibilité de “présenter une annotation sur le projet de bail” engageant le bailleur ou de “travaux primordiaux et discutés comme condition”.

Il est acquis aux débats que les travaux attendus par la société locataire, bien que votés par les copropriétaires le 26 novembre 2020, n’ont pas été réalisés ; toutefois, l’indivision bailleresse ne peut porter la responsabilité du retard apporté dans la mise en oeuvre de ces travaux, qui sont du ressort de la gestion de la copropriété.

Par ailleurs, les locaux ont été donnés à bail en parfait état d’entretien ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat dressé le 1er mars 2021 et il n’est établi par aucune pièce du dossier que les parties communes qui devaient être rénovées étaient dans un état de délabrement avancé comme le soutient la société défenderesse, les photographies produites aux débats par l’indivision [B], non utilement critiquées, témoignant du contraire.

Enfin, la société Active International ne démontre pas non plus qu’elle a été dans l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux donnés à bail sur la période considérée, y compris lors des travaux réalisés dans la cour commune, alors même que des réductions de loyers lui ont été accordées afin de compenser la gêne éventuelle qu’elle pouvait subir. L’exception d’inexécution opposée à l’indivision bailleresse pour refuser le paiement de ses loyers ne revêt donc pas en l’état un caractère sérieux.

S’agissant du montant de la créance réclamée, la société locataire conteste certains postes qui lui sont facturés au titre de l’impôt foncier, de la taxe sur les bureaux et du dépannage électricité ou menuiserie, en l’absence de justificatifs, pour une somme globale de 5 605,16 euros :

- sur la taxe foncière : il est versé aux débats le justificatif de la taxe foncière 2023 qui n’est pas critiqué, l’indivision bailleresse ayant appliqué pour l’année 2024 le même montant au prorata de la période considérée du 1er janvier au 29 février 2024, ne détenant pas à ce jour le justificatif pour l’année 2024,
- sur la taxe sur les bureaux 2024 : la pièce 11 justifie de l’application de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et du calcul réalisé, de sorte que la contestation ne revêt pas de caractère sérieux, le montant facturé au preneur l’étant au prorata de la période considérée,
- sur la taxe ordures ménagères 2023 et 2024 : aucun justificatif n’est versé aux débats sur ce point.
- dépannage électricité et dépannage menuiserie : la facture du 
28 juillet 2023 d’un montant de 257,40 euros concerne un “dépannage électrique suite DDE-Société Active International” sans plus de précisions et aucun élément n’est produit aux débats concernant le dépannage menuiserie de 847 euros.

En conséquence de ces énonciations, il sera déduit du montant de la provision réclamée les sommes afférentes à la taxe ordures ménagères et aux dépannages électricité et menuiserie qui se heurtent à une contestation sérieuse.

Il convient également d’écarter la demande à valoir sur la clause pénale de 10% telle figurant dans le décompte versé aux débats, qui est contestée, et devra être soumise à l’appréciation du juge du fond.

Il sera donc alloué à l’indivision bailleresse la somme provisionnelle de 48 087,90 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement 

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La société Active International invoque, au soutien de sa demande de délais de paiement, les difficultés rencontrées dans son activité liées à l’absence de réalisation des travaux auxquels s’était engagé le bailleur et son impossibilité d’exploiter ses locaux à compter du mois de septembre 2023 en raison des nuisances liées aux travaux réalisés dans la cour commune de l’immeuble.

L’indivision [B] s’opppose à la demande, rappelant que le preneur a décidé de manière unilatérale de suspendre le paiement de ses loyers, et souligne sa mauvaise foi.

La société défenderesse ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation financière et de sa capacité à respecter un échéancier de règlement. 

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles 

La société locataire sollicite le remboursement de ses frais de déménagement au motif qu’elle aurait été contrainte de délivrer congé à la bailleresse ainsi que le remboursement du montant du dépôt de garantie.

Compte tenu des éléments précités, ces demandes ne peuvent prospérer au stade du référé.

Sur les demandes accessoires

Il sera alloué en équité une indemnité à l’indivision bailleresse en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

La société Active International, qui supportera la charge des dépens de l’instance en ce non compris le coût du commandement de payer et des états d’endettement, est irrecevable en sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Condamnons la société Active International à payer à 
M. [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], 
M. [M] [B], M. [C] [B], M. [D] [B] et Mme [X] [W] la somme provisionnelle de 48 087,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande à valoir sur la clause pénale de 10%,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Active International, 

Condamnons la société Active International à payer à 
M. [Z] [B], Mme [K] [L] épouse [B], 
M. [M] [B], M. [C] [B], M. [D] [B] et Mme [X] [W] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Active International aux dépens de l’instance, 

Rejetons toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,


Arnaud FUZATMaïté GRISON-PASCAIL