Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024


Enrôlement : N° RG 22/03640 - N° Portalis DBW3-W-B7G-Z2F2


AFFAIRE : S.A.S.U. DKR PARTICIPATIONS ( la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)
C/ ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL [8] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) - SNC KLEPIERRE MANAGEMENT ; SA KLEPIERRE ; SAS KLEPIERRE [8] (Me Frédéric MARCOUYEUX)



DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.A.S.U. DKR PARTICIPATIONS, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 411 510 167 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Olivier DOUEK, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 5]

C O N T R E

DEFENDERESSES

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL [8], dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président en exercice, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître BOLLANI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 6]

LA SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris,Cabinet Parker Avocats [Adresse 2]

LA S.A.S. KLEPIERRE [8], inscrite au RCS de Paris sous le numéro 501 513 980 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 3]

LA S.A. KLEPIERRE, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 780 152 914 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 3]







MOTIFS DE LA DECISION

La zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 10] à [Localité 9] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon acte en date du 7 octobre 1994.

L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL [8] a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L'AFUL [8] est membre de l'organisation plus étendue, l'AFUL DE L'[7] et est présidée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT. 

Le centre commercial [8] a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS [Localité 9] [8], entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l'ouvrage pendant plusieurs années. 

Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.

Une procédure judiciaire relative au parking a été engagée en 2005 par l'aménageur à l'encontre des locateurs d'ouvrage concernés et de l'assureur dommages-ouvrage, la société SMABTP. Un protocole d'accord est intervenu le 28 février 2013 entre la société CORIO [8] et la société SMABTP, portant sur le versement d'une indemnité transactionnelle de 25,4 millions d'euros. 

Les co-volumiers bénéficient de servitudes leur permettant d'utiliser le volume parking à charge pour eux de participer à son entretien et à sa réparation. 

La société DKR PARTICIPATIONS est propriétaire depuis le 27 décembre 2007 des lots de volume 18 et 111 au sein du centre commercial [8]. 

Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, président de l'AFUL, a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :

- au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,
- et au titre de l’année à venir, l’intégration des coûts de vérinage, évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.

Cette lettre ainsi que ses annexes ont été jointes à la convocation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, ont notamment été approuvées les résolutions suivantes :

n°11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;
n°15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;
 n°31 : budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes. 

***

Suivant exploit du 31 juillet 2020, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné l’AFUL du Centre commercial [8] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité des résolutions n°11, 15 et 31 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 (n° RG 20/06960). 
Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale de l'AFUL du Centre Commercial [Localité 9] [8] du 11 décembre 2019 et débouté la société DKR PARTICIPATIONS de ses demandes d'annulation des résolutions n° 15 et 31.
Le 6 décembre 2023, DKR PARTICIPATIONS a relevé appel partiel du jugement intervenu en ce qu'elle a été déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 15 et 31. 
La procédure est actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Suivant exploit du 17 mars 2021, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné l’AFUL du Centre commercial [8], la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE [8] en nullité des résolutions n°5, 13 et 14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 (n° de RG 21/02665).

***

Par exploit du 24 mars 2022, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné l’AFUL du centre commercial [8], les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [8] et KLEPIERRE SA (RG numéro 22/03640) devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : 

Vu les statuts de l’AFUL [8], 
Vu les pièces produites au débat, 
Vu les articles 367 et 368 du Code de procédure civile, 

ORDONNER la jonction de la présente instance ainsi que celle enrôlée sous le n° de RG 21/02665 avec celle pendante devant la 3e chambre sous le n° de RG 20/06960 ;
PRONONCER la nullité des résolutions 10, 11, 18, 22, 23, 30, 31, 32, 33, 36, 37 et 39 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 ; 
CONDAMNER les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [8], KLEPIERRE SA au paiement chacune d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [8], KLEPIERRE SA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane GALLO, Cabinet Abeille & associés, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 

Elle soutient qu'elle est recevable à contester les résolutions en sa qualité d'opposante et que les résolutions n°10, 30 et 37 portant sur la reddition des charges au titre de l’année 2020, l’approbation des travaux audit structure parking et l’approbation du budget exceptionnel 2022 constituent un abus de majorité puisqu'elles sont contraires aux dispositions des statuts de l’AFUL, du cahier des charges et servitudes et à la résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015. 

Elle indique que la contrepartie de la servitude d’usage et de passage des parkings au profit des autres covolumiers se traduit par la participation de l’AFUL à la gestion, à l’entretien et à la réparation des emplacements et non aux éléments de la structure du parking silo qui ont toujours été pris en charge par le propriétaire du lot 97 comme étant directement liés aux vices de construction dont est affectée la structure du parking silo, objets de la transaction de 2013 dont l'objectif était de mettre un terme définitif au sinistre.

Elle estime ainsi que ces trois résolutions sans rapport avec des travaux usuels d’entretien ou de réparation d’emplacements de stationnement ne relèvent pas des charges pouvant incomber à l’AFUL tant au regard de son objet que des dispositions du cahier des charges et servitudes, mais au contraire des charges propres à la structure du lot constitutives de frais de grosses réparations imputables au seul propriétaire dudit lot. 

Elle fait état d'un d’un enrichissement sans cause au détriment des membres de l’AFUL, la société KLEPIERRE [8] ayant été seule destinataire de l’indemnisation versée au titre des travaux de réparation du parking. 

Elle mentionne que ces résolutions sont également contraires à la résolution n°4 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 par laquelle le propriétaire du parking silo a sollicité et obtenu l’autorisation de réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité les travaux de stabilisation de la structure du parking.

S'agissant des résolutions n°11, 18 et 39 portant sur le quitus donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT en sa qualité de président de l’AFUL pour sa gestion au titre de l’exercice 2020, le renouvellement du mandat de gestion de celle-ci en qualité de président de l’AFUL et le pouvoir donné au président de l’AFUL de la représenter lors de l’assemblée générale de l’AFUL [7], elle affirme qu'elles sont contraires à l'intérêt collectif de l'AFUL compte tenu du litige qui oppose l’ensemble des covolumiers aux sociétés du groupe KLEPIERRE, des procédures en cours relatives aux trois dernières assemblées générales et du conflit d'intérêts mis à jour par les résolutions adoptées au cours des dernières assemblées.

Concernant les résolutions n°22, 23, 31, 32, 33 et 36 portant sur plusieurs postes de travaux, elle expose que malgré les demandes, les honoraires de gestion administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépenses au moment de la reddition des comptes et que le montant des travaux et le montant des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes. En outre, le président de l’AFUL a commis une erreur matérielle dans la rédaction de ce procès-verbal en ne mentionnant pas que la société DKR PARTICIPATIONS a voté contre la résolution n°36.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, l’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial [8] demande au Tribunal de : 

Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil, 
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 4 juillet 2023 (RG n° 20/06960), 

- DEBOUTER la société DKR PARTICIPATIONS de l’ensemble de ses demandes ; 
- CONDAMNER la société DKR PARTICIPATIONS à payer à l’AFUL du centre commercial [8] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 
- CONDAMNER la société DKR PARTICIPATIONS aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 
- DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire. 

Elle fait état du litige relatif à plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale du 11 décembre 2019 tranché par jugement du 4 juillet 2023.

Elle expose que la surveillance et les travaux ponctuels de vérinage qui permettent la stabilisation du parking – ouvrage d’intérêt général du Centre Commercial – participent de son entretien et permettent la réception du public en l'état des tassements différentiels qui pourraient le rendre impraticable, aussi les frais considérés entrent pleinement dans l’objet de l’AFUL et dans les charges communes générales extérieures.

Elle rappelle que les frais de vérinage n’ont pas trait à de gros travaux de reprise structurelle du parking vérinable, mais sont afférents à la surveillance de la zone du parking vérinable et à des travaux ponctuels de vérinage alors même que la zone du parking a été, dès l’origine, conçue comme devant faire l’objet d’ajustements ponctuels par un système de vérins.

Elle explique par ailleurs que la résolution n° 4 de l’assemblée du 10 novembre 2015 n’a conféré au propriétaire du parking qu’une autorisation de travaux, sans faire peser sur celui-ci une obligation de les réaliser ni conférer aucun droit acquis, mais surtout, sont des travaux réparatoires qui ne relèvent en aucun cas du simple entretien du parking. 

Elle conteste tout abus de majorité, affirmant que l’entretien du parking vérinable présente un intérêt pour les membres minoritaires de l’AFUL, et toute faute commise par le président de l’AFUL susceptible d’engager sa responsabilité. 
En outre, l’impact financier des décisions adoptées par l’assemblée générale de l’AFUL [7] sur les membres de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [8] n’implique pas, par lui-même, que la désignation du président de la seconde AFUL pour représenter ses membres à l’assemblée générale de la première soit constitutive d’un abus de majorité et aucune démonstration n’est faite d’une contrariété avec les intérêts collectifs de l’AFUL ou de ses membres, l’identité de ce représentant n’ayant en soi aucune influence sur le sens des votes qu’il exprime à l’assemblée générale de l’AFUL [7]. 

Enfin, le président de l’AFUL peut percevoir « tous honoraires exceptionnels correspondant à des prestations particulières au profit de l’A.F.U.L ne relevant pas des actes d’administration et de gestion courante », son mandat ne détermine pas une méthode de fixation des honoraires exceptionnels, aucune disposition légale ou statutaire n’impose que l’assemblée générale se prononce de façon distincte sur les travaux et les honoraires du président pour leur suivi et le montant des honoraires du président figure dans les annexes à la convocation. 

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, la SNC KLÉPIERRE MANAGEMENT demande au Tribunal de : 

Vu les articles 606 et 698 du Code civil, 
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, 
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme, 
Vu les jurisprudences, 
Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Commercial [8] et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
▪A titre principal : DIRE ET JUGER que Klépierre Management n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses missions en acceptant d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'AFUL du 15 décembre 2021 les résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 30, 31, 32, 33, 36, 37 et 39, 
▪ DIRE ET JUGER que les résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 30, 31, 32, 33, 36, 37 et 39 adoptées lors de l'assemblée générale de l'AFUL du Centre [8] en date du 15 décembre 2021 sont régulières, 
▪En conséquence : DIRE ET JUGER les demandes de DKR Participations à l'encontre de Klépierre Management comme infondées, 
▪ DEBOUTER la société DKR Participations de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Klépierre Management, 
▪En tout état de cause : ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 
▪ DEBOUTER la société DKR Participations de sa demande de condamnation de la société Klépierre Management au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
▪ CONDAMNER la société DKR Participations à payer la somme de 7.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
▪ CONDAMNER la société DKR Participations aux entiers dépens. 

Elle fait état de l'article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d'une servitude d'implantation et d'usage au profit des lots du centre commercial. 
Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d'entretien et réparation du parking dans son ensemble et n'opère aucune distinction selon la nature usuelle/récurrente ou exceptionnelle des travaux de conservation à réaliser au sein du fonds servant. Aussi, toutes les charges du parking du Centre [8], en ce compris les travaux affectant sa structure et les frais de surveillance et de vérinage, doivent bien être prises en charge par la collectivité des membres de l'AFUL en ce qu'elles sont nécessaires au fonctionnement d'un équipement commun et constituent des dépenses d'intérêt général. 
Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parkings affectant la structure ou le vérinage répond à l'intérêt des covolumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins. 
Elle nie l'existence de tout enrichissement sans cause et tout lien entre les frais d'entretien et de réparation du parking et l'indemnité transactionnelle versée.

Elle conteste toute faute du président dans l'exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes. 

Elle ajoute que les frais de la résolution n°30 correspondent à la réalisation d'un audit quinquennal de la structure du parking âgé de 25 ans, comme précisé en annexe de la convocation de l'assemblée générale de 2021, soit une dépense d'intérêt général devant être supportée par l'ensemble des membres de l'AFUL. 

Par ailleurs, les statuts n'interdisent pas au président, saisi en cours d'exercice annuel par l'un des covolumiers, de soumettre au vote des membres de l'AFUL la prise en charge de différents frais encourus par ce covolumier pour le compte de l'ensemble des membres de l'AFUL et Klépierre Management a parfaitement appliqué les statuts.

Elle évoque que la société DKR ne parvient pas à démontrer l'existence d'un abus de majorité en n'établissant pas que la fixation de la représentation serait contraire aux intérêts collectifs des membres de l'AFUL ou serait prise au détriment des autres membres ou dans le but de leur nuire.

Elle affirme que ni les statuts, ni le mandat n'exigent que la rémunération du président pour les actes exceptionnels soit votée par une résolution distincte du vote de travaux nécessitant un acte exceptionnel du président ni recalculée au réel lors de la reddition des charges.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, la SAS KLEPIERRE [8] et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de : 

Vu l'ancien article 1134 du Code civil,
Vu les articles 606, 697 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu les jurisprudences,
Vu les statuts et le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Commercial [8],
Vu les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,

- A titre principal DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre [8] et Klépierre SA n'ont pas commis d'abus de majorité ;
- DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 30, 33, 31, 32, 33, 36, 37 et 39 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [8] en date du 15 décembre 2021 ;
- En conséquence : DEBOUTER la société DKR Participations de sa demande d'annulation des résolutions n°10, 11; 18, 22, 23, 30, 33, 31, 32, 33, 36, 37 et 39 et 37 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [8] en date du 15 décembre 2021 ;
- En tout état de cause : ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre SA ;
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- DEBOUTER la société DKR Participations de sa demande de condamnation des sociétés Klépierre [8] et Klépierre SA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société DKR Participations à payer la somme de 7.000 euros aux sociétés Klépierre [8] et Klépierre SA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société DKR Participations aux entiers dépens.

Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d'entretien et réparation du parking vérinable, les différentes servitudes entre les covolumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d'instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d'entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts. Elles expliquent que les travaux d'entretien, de réparation du parking en sa zone non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles il est appuyé, entrent expressément dans l'objet de l'AFUL et que le cahier des charges et servitudes n'exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.
Elles contestent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l'entretien subséquent des vérins puissent s'inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d'une solution réparatoire définitive (impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable) dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel.
Aussi, les frais d'instrumentation et de vérinage rentrent dans l'objet de l'AFUL et relèvent conséquemment des charges générales extérieures devant être réparties entre les membres conformément aux stipulations de l'article 18 des statuts qui n'opère de distinguo entre les lots étant la propriété exclusive d'un covolumier et les lots appartenant directement à l'AFUL. Ils constituent ensuite, de par leur nature propre, des coûts d'entretien, de réparation et de réfection normalement encourus pour chacune des catégories de missions réalisées, considération prise de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassement prévisibles et récurrents. 

Elles réfutent tout abus de majorité, puisque dans l'attente d'une solution réparatoire définitive, la société Klépierre [8] a provisoirement supporté, au profit des différents covolumiers bénéficiaires des servitudes grevant les volumes n°59 et 94, l'ensemble des frais de contrôle du bon état de fonctionnement, de réparation et d'entretien du parking vérinable, puis, eu égard à l'importance du montant cumulé de ces travaux, a légitimement demandé la stricte application des stipulations des statuts et du cahier des charges et servitudes, sans que cela soit constitutif d'un enrichissement sans cause de sa part. Aussi, la société CORIO [8] n'a accepté, lors de l'assemblée générale de l'AFUL du 10 novembre 2015, de prendre en charge les frais d'instrumentation et de vérinage qu'à titre purement provisoire car à cette date, elle demeurait pleinement confiante dans la capacité de SOLÉTANCHE de mettre en oeuvre la solution réparatoire définitive. 
Elles expliquent ainsi que l'indemnité reçue de la part de la SMABTP d'un montant de 25.419.162,50 euros est inutilisable pour assurer l'entretien et la réparation courante du parking vérinable, cette somme ayant vocation à financer exclusivement la solution réparatoire définitive et ne pouvant être allouée à un autre objet. 

Elle rappellent que l'audit n'a pas de lien avec les frais d'instrumentation et de vérinage et présente comme eux un caractère d'intérêt général au sens des statuts, puisque participant au bon état de réparation et de sécurité du parking. 

Par ailleurs, les statuts ne prohibent en aucune façon au président, saisi en cours d'exercice annuel par l'un des covolumiers, de soumettre au vote des membres de l'AFUL la prise en charge de différents frais encourus par l'un des covolumiers si ces derniers sont, de par leur nature, constitutifs de charges générales courantes dont la prise en charge financière doit être répartie entre les covolumiers, ni l'application d'honoraires forfaitaires exceptionnels de gestion administrative, technique et juridique pour le suivi de travaux. En outre, la société DKR Participations ne rapporte pas la preuve de la commission d'une quelconque faute de gestion de Klépierre Management ni de l'existence d'un conflit d'intérêt de sa part dans sa qualité de président de l'AFUL. 
Elles ajoutent que les résolutions relatives aux travaux d'entretien constituent bien des actes d'administration exceptionnels et que le mandat ne détermine aucune méthode de fixation des honoraires exceptionnels, de sorte que l'assemblée générale peut les approuver sous la forme de forfaits par missions exécutées. En sus, les statuts n'imposent pas de voter séparément le montant de travaux et le montant des honoraires de gestion administrative, juridique et technique y afférents.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé que par une ordonnance en date du 2 mai 2023, le Juge de la mise en état a déjà refusé la jonction de cette procédure avec les précédentes.

Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2. 

Aux termes des statuts de l'AFUL du centre commercial [8] en date du 3 septembre 2012, l'association est régie par l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004. 

Les décisions prises par l'assemblée générale sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n'étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement. 

L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu'il implique l'adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.

Il appartient donc au demandeur de démontrer que les résolutions votées apparaissent uniquement conformes à l'intérêt des membres de l'AFUL ayant voté pour ces propositions et sont contraires à l'intérêt général de l'AFUL et de ses membres.

En ce sens, il doit être rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal, saisi d'une demande d'annulation de résolutions d'assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l'opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle. 

I/ Sur la nullité des résolutions n°10, 30 et 37 de l'assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°10, 30 et 37 la reddition des charges au titre de l’année 2020, la réalisation de travaux audit structure parking et le budget exceptionnel 2022. 

Il doit être observé que ces résolutions n'ont été adoptées que par deux membres, représentant la majorité soit 46312/84869 voix.

Il n'est pas contesté que la résolution n°30 porte sur la réalisation d'un audit relatif à la structure du parking et que les résolutions n°10 et 37 intègrent dans les charges et le budget prévisionnel des frais d'instrumentation et de vérinage du parking au titre des années 2020 et 2022. 

Il importe de s'interroger sur l'existence d'un abus de majorité et sur l'intégration des opérations de vérinage et des travaux relatifs à la structure du parking dans les emplacements de parking, leurs accès ou dans les éléments d'intérêt général du centre commercial et ainsi, dans les charges générales extérieures supportées par les membres de l'AFUL. 

S'agissant du moyen relatif à la contrariété de ces résolutions aux dispositions des statuts de l'AFUL, l'article 3 dispose que « l'association a pour objet la gestion, l'entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d'équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l'association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l'entretien et l'administration des éléments d'intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l'installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ». 

Cet article ne distingue aucunement les menus travaux d'entretien ou de réparation et ceux d'importance supérieure notamment relatifs à la structure du parking.

L'article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les honoraires du président afférents aux gros travaux et grosses réparations intéressant les équipements et aménagements extérieurs au centre commercial ; les dépenses de nettoyage, d'entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également plus généralement, toutes dépenses d'intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun. 

Par ailleurs, l'article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial [8] prévoit qu'au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d'un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant, en fonction de l'utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l'article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d'une servitude perpétuelle d'implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d'une servitude d'usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2. 

Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s'acquitter des frais de réparation et d'entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d'intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Or, il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux de l'ouvrage à l'aide de vérins, ont été prévues et imposées dès la construction de l'ouvrage et son ouverture au public au cours de l'année 1996 en raison d'un tassement envisagé des fondations de la zone située sur des remblais conséquents. Ces travaux portant sur la structure de l'ouvrage, nécessairement prévisibles dans ces conditions, entrent dans les frais d'entretien et de réparation des accès aux emplacements de parking et d'un élément d'intérêt général du centre commercial, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l'accueil du public et l'exercice de l'activité des covolumiers, les opérations de vérinage assurant la stabilité des fondations de l'ouvrage. 
En tout état de cause, l'article 3 précité n'opère aucune distinction en fonction de la nature et de l'importance des travaux d'entretien ou de réparation, étant précisé que seuls les statuts de l'AFUL fondent les droits et obligations des parties et qu'il n'appartient pas au tribunal de distinguer là où les statuts ne distinguent pas. La participation des covolumiers n'est donc pas limitée aux seuls travaux usuels d'entretien et de réparation des emplacements de stationnement et n'excluent pas les travaux portant sur la structure et les fondations du parking. 

Par ailleurs, il est constant que le protocole d'accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d'euros correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu'à l'indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l'exécution desdits travaux. 

Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo ne sont pas de même nature que ceux votés en résolutions n°10, 30 et 37 par les covolumiers lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2021, et ne sont pas assimilables aux opérations d'instrumentation et de vérinage du parking. 

En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE [8] et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l'ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d'une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d'une nouvelle semelle. Ces travaux n'ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d'assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché. 
Depuis, la société VINCI, sollicitée par la société KLEPIERRE [8], a proposé une autre méthode de réparation définitive du parking portant sur l'utilisation de pieux tubés à double tubage et la mise en place d'une étanchéité de surface destinée à éviter des infiltrations d'eau dans le parking, plus onéreuse que l'indemnité transactionnelle initialement perçue. 

Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d'instrumentation et de vérinage du parking, prévus dès l'origine et engagés avant la détermination de la solution réparatoire définitive, impliquant une démolition et reconstruction de l'ouvrage. L'affirmation selon laquelle les frais d'instrumentation et de vérinage font partie de l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage ne peut être entérinée, dans la mesure où ils étaient prévisibles et prévus avant même l'ouverture du centre commercial au public compte tenu de la nature et le typologie des lieux, seule l'aggravation imprévue des désordres ayant conduit à la conclusion du protocole transactionnel destiné à mettre un terme définitif à cette situation et aux opérations de vérinage régulières. 

Les résolutions n°10, 30 et 37, concernant l'intégration des opérations de surveillance et de vérinage dans les charges et le budget de l'AFUL mais également la réalisation d'un audit portant sur la structure du parking, entrent bien dans les frais d'entretien et de réparation d'un élément d'intérêt général du centre commercial et constituent des charges générales extérieures, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l'accueil du public et l'exercice de l'activité des covolumiers et les travaux assurant la sécurité de l'ouvrage.

Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l'AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu'elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l'AFUL. Ces résolutions n'apparaissent pas contraires à l'intérêt commun puisqu'elles assurent la poursuite de l'accueil du public et donc l'activité de l'ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes, et ne sont pas constitutives d'un enrichissement sans cause.

Le moyen relatif à l'existence d'un abus de majorité doit donc être écarté. 

S'agissant du moyen relatif à la contrariété des résolutions n°10, 30 et 37 à celle votée lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015, il doit être observé que la résolution n°4 adoptée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 a autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation du parking vérinable à sa charge exclusive et sous sa responsabilité et validé le planning et le phasage des travaux programmés du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017. 

Il sera rappelé qu'une résolution adoptée au cours d'une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l'ordonnancement juridique et s'impose à tous ses membres tant qu'elle n'a pas été annulée. Aussi, l'annulation peut être obtenue lorsque la décision prise méconnaît un droit qu'une précédente assemblée avait fait acquérir.
En effet si l'assemblée peut adopter, lors d'une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l'objet d'une délibération antérieure, elle ne peut revenir sur sa décision lorsque la résolution a fait acquérir des droits aux bénéficiaires. 

Or en l'espèce, si la résolution n°4 votée le 10 novembre 2015 a certes autorisé la société CORIO [8] à réaliser les travaux de stabilisation du parking vérinable, force est de constater que ces travaux ne sont pas assimilables à ceux votés en résolutions n°10, 30 et 27 le 15 décembre 2021, puisqu'ils sont relatifs à d'autres périodes voire à d'autres types de travaux pour la résolution n°30. 

Il ne peut donc être retenu que les résolutions n°10, 30 et 37 votées le 15 décembre 2021 contreviennent à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l'assemblée générale du 10 novembre 2015.

La société DKR PARTICIPATION doit être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°10, 30 et 37 de l'assemblée générale de l'AFUL en date du 15 décembre 2021.

II/ Sur la nullité des résolutions n°11, 18 et 39 de l'assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°11, 18 et 39 le quitus donné au président de l'AFUL, le renouvellement du mandat de gestion de l'AFUL donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT et le pouvoir donné au président de l’AFUL de la représenter lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL [7] du 15 décembre 2021.

Ces résolutions n'ont été adoptées que par deux membres, représentant la majorité soit 46312/84869 voix.

Si la société demanderesse fait état d'un abus de majorité, il doit être observé que la seule existence des contentieux en cours ne suffit pas à caractériser celui-ci, dans la mesure où il n'est aucunement démontré que le pouvoir donné à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT pour l'assemblée générale de l'AFUL [7], qui représente déjà l'AFUL [8] en sa qualité de président, est contraire aux intérêts communs de l'association et aux intérêts minoritaires de certains covolumiers. 
De même, le litige et les procédures judiciaires pendantes ne suffisent pas à considérer comme de facto contraires à l’intérêt collectif de l’AFUL le quitus donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT en sa qualité de président de l’AFUL pour sa gestion au titre de l’année 2020, aucune faute de gestion ne lui étant imputable en l'espèce, de même s'agissant du renouvellement de son mandat de président de l’AFUL. 

La société DKR PARTICIPATION doit donc être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°11, 18 et 39 de l'assemblée générale de l'AFUL en date du 15 décembre 2021.

III/ Sur la nullité des résolutions n°22, 23, 31, 32, 33 et 36 de l'assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°22, 23, 31, 32 et 33 la réalisation de travaux d’étude et de réfection de l’étanchéité de la portance toiture du bâtiment, de mise à jour de la signalisation suspendue du mail, d’entretien étanchéité LT2 du bâtiment, de réalisation d'un bac de rétention transformateur bâtiment et d’encoffrement de la cuve fioul moto pompes sprinkler du bâtiment.

En revanche, les travaux de construction de l’arrêt de bus [7] ont été rejetés à la majorité des membres de l'AFUL. 

La société DKR PARTICIPATON énonce que les honoraires de gestion administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépenses au moment de la reddition et que le montant des travaux et des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes. 

Or, il sera rappelé qu'il n'appartient au présent tribunal d'examiner le bien-fondé des résolutions votées et de statuer sur le calcul des honoraires de gestion du président de l'AFUL dans le cadre d'une procédure d'annulation d'une assemblée générale. En effet, aucune disposition statutaire, réglementaire ou légale n'impose à l'assemblée générale de l'AFUL [8] de statuer, par résolutions distinctes, sur le montant des travaux et le montant des honoraires de gestion, ni même de recaler lesdits honoraires au réel des dépenses engagées, l'assemblée des covolumiers restant souveraine en la matière.

S'agissant par ailleurs de l'erreur matérielle affectant la résolution n°36, non contestée par les parties, la décision ne fait effectivement pas état du vote « contre » de la société DKR PARTICIPATION. Toutefois, cette erreur matérielle inscrite sur le procès-verbal d'assemblée générale n'affecte ni la reconstitution, ni le sens du vote final, la résolution étant en tout état de cause rejetée par la majorité des copropriétaires. La voix « contre » de la société DKR a été dument prise en compte, puisque la résolution a été rejetée à la majorité de 54630 / 84869 voix et a réuni 30239 / 84869 voix « pour ». Ce moyen de nullité ne saurait donc prospérer.

La société DKR PARTICIPATION doit donc être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°22, 23, 31, 32, 33 et 36 de l'assemblée générale de l'AFUL en date du 15 décembre 2021.

IV/ Sur les demandes accessoires

En l'absence d'annulation des résolutions et de condamnation à son égard, la SA KLEPIERRE sera mise hors de cause, conformément à sa demande.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société DKR PARTICIPATION qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et sera condamnée à payer:

- à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [8] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SAS KLEPIERRE [8] et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
 
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans, 

RAPPELLE que la demande de jonction des procédures a été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 mai 2023, 

DEBOUTE la société DKR PARTICIPATIONS de l'intégralité de ses demandes,

MET HORS DE CAUSE la SA KLEPIERRE,

CONDAMNE la société DKR PARTICIPATIONS aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre, 

CONDAMNE la société DKR PARTICIPATIONS à payer :

- à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [8] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SAS KLEPIERRE [8] et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.

Le GreffierLe Président