Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/00003 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUDP
Minute n° 24/00040










EXPERTISE













Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. [U] représentée par M. [M] [U] et Mme [D] [U], co-gérants, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.C.I. SMJ représentée par M. [W] [G], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, 



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile




EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, la SCI SMJ a donné à bail commercial à la SARL [U], à compter du 1er décembre 2013 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 3] à MERIGNAC (33700), moyennant un loyer annuel initial de 48.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 26 juillet 2022, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à partir du 1er décembre 2022 moyennant un loyer annuel hors taxes de 33.300 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 26 juin 2023, la SARL [U] a, par acte du 05 décembre 2023, fait assigner la SCI SMJ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2022.

Par jugement du 22 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux, saisi par ailleurs d’une demande relative à la fixation du loyer révisé à compter du 28 juillet 2022 a ordonné une expertise confiée à monsieur [N]. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL [U], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée et signifiée par acte d’huissier le 22 avril 2024 et déposé au greffe le 23 avril 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

à titre principal :fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.300 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er décembre 2022,débouter la société SMJ de ses demandes,condamner la société SMJ au paiement des dépens,condamner la société SMJ à lui payer une indemnité de 3.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de donner un avis sur la valeur locative des locaux objets du bail renouvelé, à la date du 1er décembre 2022,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 46.540 euros par an, hors taxes et hors charges,réserver les dépens et les frais.
La SARL [U] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’elle est fondée à solliciter la fixation du montant du loyer à la valeur locative dont elle justifie qu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné, ce qui doit conduire à écarter l’application du plafond. Elle soutient qu’au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des facteurs locaux de commercialité et notamment du handicap lié à l’absence de parking devant l’immeuble, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur unitaire du loyer doit être fixée à 250 euros, pour une surface pondérée de 133,20 m2. Elle fait valoir que la société bailleresse ne peut se prévaloir au soutien de sa demande de rejet de ses prétentions, de travaux d’aménagements du tramway qui n’étaient pas encore terminés au jour du renouvellement du bail, et qu’elle ne peut pas occulter la suppression des parkings. Elle ajoute que l’expertise produite par le bailleur permet également de retenir une valeur locative inférieure au loyer contractuel - lequel s’élève au 30 novembre 2022 à la somme annuelle de 53.395,20 euros-, en proposant une valeur locative unitaire de 320 euros et une surface pondérée de 145,44m2. 
La SARL [U] expose subsidiairement que si une expertise était ordonnée, le loyer provisionnel ne pourrait qu’être fixé à la valeur locative proposée par l’expert du bailleur. 

A l’audience, la SCI SMJ, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 avril 2024 et remis au greffe le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la SARL [U] de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle relative à la désignation d’un expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative du local,condamner la SARL [U] au paiement des dépens,condamner la SARL [U] à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI SMJ soutient qu’il n’est pas inexact que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le plafond ne s’applique pas et qu’il convient de revenir au principe de la valeur locative édicté par les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce sans démonstration d’une cause de déplafonnement. A ce titre elle prétend que l’expert amiable qu’elle a mandaté a retenu une somme annuelle de 48.512 euros au regard des caractéristiques des lieux loués, bénéficiant d’un emplacement de choix, présentant une accessibilité optimale, des emplacements de parking, d’une configuration parfaitement adaptée à l’activité exercée et en bon entretien. Elle ajoute que la destination des lieux permet l’exercice de l’activité, que l’analyse du bail doit donner lieu à une majoration de la valeur locative dans la mesure où il ne prévoit pas de clause d’accession. Elle expose que le local est implanté dans un secteur commercial favorable.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 
Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque la valeur locative du local objet du bail commercial est inférieure à la valeur du loyer plafonné, et ce sans qu’il ne soit nécessaire pour les parties de démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties s’accordent pour retenir que la valeur locative du bail renouvelé le 1er décembre 2022 est inférieure au montant du loyer plafonné. 
Afin de déterminer cette valeur locative, chacune des parties produit une expertise amiable non contradictoire qui aboutit à des montants unitaires différents (250 euros contre 320 euros/m2) et à retenir une surface pondérée différente (133,20 m2 contre 151,60m2). 

Les parties se trouvent donc avoir des positions divergentes sur des points de fait.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise confiée au même expert que celui en charge de l’expertise relative à l’évaluation de la valeur du loyer révisé en juillet 2022. 

Durant le cours de l’expertise, les deux parties s’accordant sur le fait que la valeur locative est inférieure à la valeur du loyer plafonné actuellement acquitté par le preneur, il convient de fixer un loyer provisionnel à la somme de 46.540 euros, correspondant à la valeur locative retenue par l’expert du bailleur après rectification de l’erreur affectant le calcul de la pondération du bureau.

Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er décembre 2022 entre la SCI SMJ et la SARL [U] portant sur le local situé [Adresse 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 1], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
 
2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative au 1er décembre 2022 en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SARL [U] devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer provisionnel à hauteur de 46.540 euros ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE