Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 21/03674 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOZX
Minute n° 24/00047
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SYREF 2, dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. SMB DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Eric LABORIE de la SCP BONNET - LABORIE, avocats au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort






EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 13 juin 2008, madame [B] [J] veuve [W], madame [G] [W] et monsieur [O] [W] ont donné à bail commercial à la SARL SMB DISTRIBUTION pour une durée de neuf ans un immeuble situé à l’angle du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 14.760 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 11 septembre 2020, madame [G] [W], devenue seule propriétaire à la suite d’un acte de partage du 21 septembre 2012, a fait signifier au preneur un congé pour le 31 mars 2021 avec offre de renouvellement du bail contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 47.864 euros hors taxes et hors charges non soumis à TVA.

Le 11 décembre 2020, la SARL SMB DISTRIBUTION a notifié au bailleur consentir au renouvellement du bail, son refus du montant du loyer proposé et offert de le voir fixer à la somme annuelle de 18.000 euros. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 19 mars 2021, madame [G] [W] a, par acte du 06 mai 2021, fait assigner la SARL SMB DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 31 mars 2021.

Par acte authentique du 10 décembre 2021, madame [G] [W] a vendu les locaux à la SCI SYREF 2.

La SCI SYREF 2 est intervenue volontairement à l’instance le 4 avril 2022.

Par jugement du 15 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a :
déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI SYREF 2,constaté le désistement d’instance et d’action de madame [G] [W],constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2021,constaté que le montant du prix du bail doit être fixé à la valeur locative,avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y].
L’expert a déposé son rapport le 07 septembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SYREF 2, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2024 et déposé au greffe le 09 avril 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 au montant annuel de 38.544 euros hors taxes et hors charges, outre les accessoires,condamner la société SMB DISTRIBUTION à lui verser la différence entre les loyers effectivement payés depuis le 1er avril 2021 et le loyer définitivement fixé résultant du jugement à intervenir, outre le règlement des intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil, ainsi que leur capitalisation sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,dire que le lissage du loyer renouvelé en application de l’alinéa 4 de l’article L145-34 du code de commerce n’a pas à être appliqué,condamner la société SMB DISTRIBUTION au paiement des dépens,condamner la société SMB DISTRIBUTION à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI SYREF 2 soutient que le déplafonnement est acquis, et que pour déterminer la valeur locative il convient de retenir une superficie pondérée de 96m2 et une valeur unitaire de 365 euros/m2, outre une majoration de 10% compte tenu de la clause autorisant un bail tout commerce, en retenant que le loyer n’est pas soumis à la TVA conformément aux dispositions contractuelles de l’article 14 du bail. 
Elle conteste toute violation du principe du contradictoire par l’expert judiciaire, soutenant s’agissant du recollement des prix couramment pratiqués dans le voisinage que les parties l’ont autorisé à y procéder hors de leur présence, que celui est libre de mener des investigations conformément à l’article 242 du code de procédure civile, et que les informations critiquées figuraient dans le pré-rapport d’expertise communiqué aux parties sans que la société SMB DISTRIBUTION ne formule d’observation sur une violation du principe du contradictoire. Elle soutient également l’absence de violation du principe du contradictoire au motif que les éléments de comparaison fournis par la défenderesse n’auraient pas été retenus par l’expert, alors que ces éléments ont été recueillis par la société preneuse sans l’avoir invité à y participer, qu’ils ont été annexés par l’expert à son rapport, celui-ci étant libre d’émettre un avis sur ce tableau sans que cela ne constitue une cause de nullité de son rapport.
Elle s’oppose à l’intégration dans l’évaluation de la valeur locative de la méthode du taux d’effort, les considérations économiques n’étant pas l’un des critères prévus par l’article L145-33 du code de commerce.
Elle soutient que le lissage de 10% prévu par l’article L145-34 du code de commerce ne s’applique pas dans l’hypothèse d’un bail renouvelé par tacite prolongation depuis plus de douze ans.

A l’audience, la SARL SMB DISTRIBUTION, soutenant son mémoire notifié le 12 mars 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et remis au greffe le 07 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:
juger que le rapport d’expertise est entaché de nullité,fixer le loyer provisionnel à la somme de 25.920 euros,juger que le loyer renouvelé ne pourra donner lieu qu’à une augmentation de 10% par an par rapport au loyer actuel jusqu’à atteindre le montant du loyer renouvelé,lui accorder le bénéfice du délai de paiement pendant 24 mois pour s’acquitter de la différence entre le loyer provisionnel et le loyer renouvelé,condamner la SCI SYREF 2 au paiement des dépens,juger n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL SMB DISTRIBUTION soutient la nullité du rapport d’expertise au motif que le recollement des éléments de comparaison effectué par l’expert ne l’a pas été en présence des parties, et que le rapport ne comporte en annexe aucun justificatif des loyers retenus, ce qui le rend critiquable comme étant en violation des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce. Elle ajoute que l’expert écarte les éléments de comparaison qu’elle a produit dans le cadre d’un dire, ce qui constitue une violation du principe du contradictoire et de l’impartialité. 
Elle expose que la valeur moyenne des baux est en réalité très en deçà de celle résultant de la méthode comparative retenue par l’expert sur la base de baux de locaux situés dans une zone très touristique ou en centre-ville.
Sur le calcul de la valeur locative, elle prétend qu’il convient de retenir une superficie pondérée de 96m2, et une valeur unitaire de 270 euros/m2, soit la somme totale de 25.920 euros.
S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle indique qu’il n’est pas contesté que la station balnéaire d’[Localité 5] est un lieu touristique privilégié, mais dont la population a diminué sur la période 2008 à 2020, et est âgée, que le commerce local a été impacté par l’ouverture d’un centre commercial à [Localité 8], par divers aménagements et événements, ce qui a entraîné une dégradation de sa situation économique. Elle indique que doit être intégrée dans l’évaluation de la valeur locative la méthode du taux d’effort qui représente le rapport entre le loyer que paye un établissement pour un bâtiment et le chiffre d’affaires de l’établissement en question dans ce bâtiment, calculé en proportion de l’excédent brut d’exploitation avant loyers.
Elle sollicite l’application des dispositions du dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce relatives au lissage qui s’appliquent à tous les cas de déplafonnement, s’agissant d’une règle d’intérêt général visant à préserver l’équilibre des commerces sans affecter le droit de propriété. 
Elle prétend, par application de l’article 1343-5 du code civil à l’octroi de délais de paiement s’agissant de la somme due au titre de l’écart de loyer qui constitue une charge conséquente, alors qu’elle se trouve dans une situation précaire et qu’elle est un débiteur de bonne foi.

MOTIVATION

Sur la demande en nullité de l’expertise judiciaire

En vertu de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.
Le demandeur à la nullité doit ainsi démontrer l’existence d’un grief.

En l’espèce, l’expert judiciaire a communiqué aux parties un pré-rapport mentionnant les éléments de comparaison qu’il avait récolté dans le cadre de son pouvoir d’investigation tel que défini par les articles 242 et 243 du code de procédure civile.
Aucun texte n’impose à l’expert de produire les baux objets de comparaison, l’article R145-7 du code de commerce prévoyant uniquement la mention de l’adresse et une description succincte, obligation respectée par l’expert. 
Cette communication des éléments de comparaison dans le cadre du pré-rapport n’a suscité aucune réponse relative à une prétendue violation du principe du contradictoire de la part de société défenderesse dans le cadre des dires autorisés à la suite de la transmission du pré-rapport. Au contraire, il convient de relever qu’elle a entendu produire en réponse d’autres valeurs de comparaison. L’ensemble de ces éléments démontre d’une part l’absence de violation du principe du contradictoire et d’autre part l’absence de démonstration d’un grief, dont la société SMB DISTRIBUTION n’allègue et ne justifie pas en tout état de cause.

S’agissant des éléments de comparaison produits par la société SMB DISTRIBUTION, ils ont été régulièrement annexés par l’expert à son rapport d’expertise, et ont fait l’objet d’une réponse par celui-ci. Le fait qu’il ne les ait pas retenus relève de son pouvoir d’appréciation, et ne saurait constituer une violation du principe du contradictoire ou des règles d’impartialité. Il appartiendra à la présente juridiction de déterminer, dans le cadre de son appréciation au fond des demandes des parties, les éléments de comparaison à retenir. 

La demande de nullité de l’expertise judiciaire formée par la SARL SMB DISTRIBUTION sera par conséquent rejetée. 

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans du fait de sa tacite prolongation, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’ apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux, qui disposent d’une réserve à chaque niveau de vente, sont fonctionnels pour l’activité de vente de vêtements et accessoires pour homme. 
L’expertise permet en revanche de relever que leur visibilité commerciale sur le [Adresse 7] est limitée en raison de leur intégration dans un ensemble immobilier imposant.

Les parties s’accordent sur la surface pondérée, telle que retenue par l’expertise judiciaire, à hauteur de 96 m2.

- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue, laquelle prévoit la possibilité d’exercer tous commerces à l’exception d’articles de plages et de jouets ou toute profession qui par le bruit, les odeurs ou les émanations qui s’en dégageraient serait nuisible ou désagréable pour le voisinage. 

- les obligations respectives des parties 

 En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, étant seulement relevé que :
la présence d’une clause tout commerce justifie une majoration, non contestée par le preneur, de 10% de la valeur locative,le contrat de bail prévoit que le loyer est hors champ d’application de la TVA.
- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que les locaux sont situés dans le centre-ville d’[Localité 5] dans un secteur de bonne commercialité entre la place de la mairie et l’[Adresse 6] qui constitue une importante artère commerciale. L’expertise permet de retenir que de ce fait, la synergie commerciale s’avère satisfaisante pour le commerce, sans que la preuve contraire ne soit rapportée par la société locataire qui se contente d’allégations sur l’évolution de la population, la nouvelle organisation du centre-ville, et l’impact de la présence de nouvelles zones commerciales à l’extérieur de la ville.

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les éléments de comparaison retenus par l’expert sont situés pour quatre d’entre eux [Adresse 6] et pour le cinquième [Adresse 9] et permettent de relever une fourchette comprise entre 266 et 594 euros/m2, et une moyenne de 398 euros/m2. 
Pour s’opposer à ces éléments de comparaison, la SARL SMB DISTRIBUTION fournit un tableau reprenant des loyers de locaux situés dans la même rue que son propre local. Toutefois, ces éléments de comparaison portent sur des loyers mensuels TTC, alors que la comparaison ne peut se faire que sur la base de loyers hors taxes et hors charges, et les éléments, non corroborés par des pièces justificatives, ne permettent pas de savoir si les surfaces indiquées sont des surfaces réelles ou pondérées.
Il convient toutefois de dire qu’il sera tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative du fait que les éléments retenus par l’expert sont situés dans un environnement proche, mais pas dans le voisinage immédiat dans lequel sont situés d’autres commerces pour lesquels il n’a pas produit d’éléments de comparaison. 


La demande de la SARL SMB DISTRIBUTION tendant à voir intégrer dans l’évaluation de la valeur locative la méthode du taux d’effort n’est pas pertinente, ce critère ne constituant pas l’un de ceux permettant de fixer la valeur locative selon les modalités de l’article susvisé, étant en outre et en tout état de cause constaté que dans le cadre de sa demande, celle-ci n’expose pas comment elle intègre ce taux d’effort dès lors qu’elle se contente de multiplier la superficie pondérée par une moyenne des valeurs de référence.
 
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment du caractère fonctionnel du local, de son emplacement dans la commune à proximité des grands axes de commercialité mais non totalement sur cet axe entraînant une commercialité satisfaisante, de la visibilité restreinte du local du fait de l’immeuble dans lequel il est situé, il convient de fixer la valeur locative à 330 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 31.680 euros à compter du 1er avril 2021.

Sur la demande au titre du lissage, les dispositions du dernier alinéa de l’article L145-44 du code de commerce sont claires et sans aucune ambiguïté et ne s’appliquent qu’à l’hypothèse d’un déplafonnement consécutif à une modification notable de l’un des facteurs de la valeur locative, ou en cas de bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf années. 
Ce mécanisme du lissage n’a donc pas vocation à s’appliquer en cas de non application des règles de plafonnement au regard de la durée effective du bail supérieure à 12 ans consécutivement à la tacite prolongation du bail. 

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers. Le juge des loyers commerciaux, qui ne condamne pas au paiement, ne dispose pas non plus du pouvoir de statuer sur une demande de délai de paiement, qui relève des pouvoirs du tribunal judiciaire. 
Il convient par ailleurs de rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 06 mai 2021, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée. 


Sur les frais du procès 

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.



- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SARL SMB DISTRIBUTION de sa demande de nullité de l’expertise judiciaire ;

Fixe le prix du loyer du local situé à l’angle du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] au titre du bail conclu entre la SCI SYREF 2 et la SARL SMB DISTRIBUTION renouvelé à effet du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 31.680 euros hors taxes et hors charges, non soumis à la TVA ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 06 mai 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Constate que le mécanisme du lissage de l’article L145-34 dernier alinéa du code de commerce n’est pas applicable ;

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur des demandes de condamnation en paiement au titre de l’arriéré, ni sur les demandes d’octroi de délai de paiement ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI SYREF 2 à en payer la moitié, et la SARL SMB DISTRIBUTION à en payer la moitié ;

Déboute la SCI SYREF 2 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE