Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 2 juillet 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9



ARRÊT DU 02 JUILLET 2024



(n° /2024, 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03702 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7BC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Janvier 2024 - Juge commissaire de Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 14/01908





APPELANTE



S.C.I. BT INVEST

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 492 277 405, 

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée et assistée de Me Malak IMAKOR, avocate au barreau de PARIS, toque W14, 







INTIMÉE 



S.C.P. BTSG², ès qualités, 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 122 511, 

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 9]



Représentée par Me Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, toque E 1903, 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Alexandra PELIER-TRETEAU, conseillère, et Mme Isabelle ROHART, magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles.



Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sophie MOLLAT, présidente de chambre

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

Mme Isabelle ROHART, magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles.



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 804 du Code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Liselotte FENOUIL



ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Sophie MOLLAT-FABIANI, et par Damien GOVINDARETTY, greffier, présent lors de la mise à disposition. 





La SCI BT Invest est propriétaire de biens et droits immobiliers sis à [Adresse 17], dans un ensemble immobilier figurant au cadastre de la commune section AF N°[Cadastre 4], surface 00ha 08a15ca.



Par jugement du 30 avril 2014, le tribunal de grande instance de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI BT Invest.

Le 25 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI BT Invest et désigné la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], en qualité de liquidateur judiciaire.





Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris a :

- Ordonné la vente aux enchères publiques, en la forme des saisies immobilières par devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, par le ministère de Me Éric Assouline de la SAS Ethic All - Éric Assouline, avocat au barreau de Paris et conseil de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire :

Des biens et droits immobiliers ci-après désignés, appartenant à la SCI BT Invest :

Sur la commune de [Localité 16] (93), [Adresse 5], dans un ensemble immobilier figurant au cadastre de la commune section AF N°[Cadastre 4], surface 00ha 08a15ca. 

Lot n°21: Dans le bâtiment B, escalier III, 1er étage, porte gauche, un logement composé de deux pièces et cuisine sur cour.

Droit d'usage des water-closets communs de la cour.

Et les 48/1136èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot n° 58 : dans le bâtiment E, escalier V, au sous-sol, une cave portant le n° 3.

Et les 3/1136èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le tout en un seul lot.

Sur la mise à prix de : 70 000 € (soixante-dix mille euros).

Avec faculté de baisse immédiate d'un quart en cas de carence d'enchères sur la mise à prix d'origine, puis d'un tiers en cas de carence sur cette première baisse.

Effet relatif.

Les biens et droits immobiliers mis en vente appartiennent à la SCI BT Invest, pour les avoir acquis aux termes d'un acte reçu par Me [X] [G] , notaire associé de la SCP "[W] [A], [C] [U], [X] [G] et [H] [J]" titulaire d'un Office notarial [Adresse 6] à [Localité 13] (Essonne), le 18 mars 2008 et publié au bureau des hypothèques de Saint Ouen le 23/04/2008 -volume 2008P n°2369.

État descriptif de division et règlement de Co propriété.



L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Me [Z] [Y], notaire à [Localité 15], le 23 novembre 1965, dont une copie authentique a été publiée au cinquième bureau des hypothèques de la Seine, le 18 février 1966 -volume 7287 numéro 7.



Ledit état descriptif de division - règlement de copropriété a été modifié :

- aux termes d'un acte reçu par Me [I], notaire à [Localité 15], le 13 décembre 2000, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14] le 12 décembre 2001 -volume 2001P numéro 200,

- aux termes d'un acte reçu par Me [B], notaire à [Localité 11], le 14 septembre 2006, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14] le 27 octobre 2006 -volume 2006P numéro 307.



- Autorisé la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, à faire faire, outre l'insertion légale :

' 1 annonce sommaire indicative de la vente dont il s'agit dans un journal à audience régionale au choix du liquidateur,

' 2 annonces sur Internet :

-Site du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires, 

-LICITOR.



- Dit que la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, sera autorisée à encaisser le prix d'adjudication, en deniers ou quittances, avec ou sans subrogation, consentir à cet effet toute mainlevée ou radiation ;

- Dit que la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, ou son délégataire, procèdera à la distribution du prix de l'adjudication et que leurs frais et honoraires, ainsi que leurs émoluments selon le barème de la procédure d'ordre, seront employés en frais privilégiés de distribution du prix ;

- Dit que l'huissier territorialement compétent choisi par le liquidateur aura pour mission, conformément aux dispositions de l'article R 322-3 du code des procédures civiles d'exécution, de :

' Dresser le procès-verbal de description des biens susvisés,

' Vérifier les conditions d'occupation,

' Faire établir par un technicien tous les diagnostics nécessaires à la vente,

' Faire visiter les lieux aux éventuels acquéreurs dans la quinzaine qui précèdera l'adjudication, pendant une durée de deux heures.

Si besoin est, avec l'assistance d'un serrurier, d'un représentant de la force publique ou de toute personne visée à l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, offrant de vous en référer en cas de difficulté.

- Dit que la vente se fera en l'état des faits exposés dans le corps de la requête et que plus généralement, les conditions de la vente seront celles habituelles en pareille matière, telles que définies et exposées dans le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me Éric Assouline de la SAS Ethic All - Éric Assouline, avocat au Barreau de Paris, et déposé au greffe du juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière près le tribunal judiciaire de Paris ;

- Rappelé que conformément aux dispositions de l'article R. 642-23 du code de commerce, la présente ordonnance produit les effets du commandement de payer prévu en matière de saisie immobilière et sera publiée au service de la publicité foncière de la situation des biens, et ce même si des commandements ont été antérieurement publiés. Ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de la présente ordonnance ;

- Ordonné la notification de la présente ordonnance par les soins du greffe, conformément aux dispositions de l'article R. 642-36 du code de commerce, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux parties suivantes :

' Au dirigeant:

- M. [L] [N] [S], [Adresse 10],

' Aux créanciers inscrits à domicile élu :

- Trésor Public (ADM SIP [Localité 11]), SIP [Localité 11], [Adresse 8],

- Trésor Public (ADM Mairie de [Localité 16]), [Adresse 12]

' Au conseil de la débitrice :

- Me Jullien Dami Le Coz, Avocat, [Adresse 2],

' À la requérante:

- La SCP BTSG², [Adresse 1], prise en la personne de Me [E] [F].



Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Paris en date du 14 février 2024, la société BT Invest a interjeté appel de ce jugement.



*****





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la société BT Invest demande à la cour, au visa de l'article L111-2 du code des procédures civiles d'exécution, des articles L311-4, R322-28, R322-26 et R322-31 du code des procédures civiles d'exécution et des présentes, de : 



- Réformer l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Paris en date du 30 janvier 2024, en ce qu'elle a ordonné la vente aux enchères publiques, en la forme des saisies immobilières, des biens et droits immobiliers appartenant à la SCI BT Invest, désignés ci-après :



« Ordonnons la vente aux enchères publiques, en la forme des saisies immobilières par devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris par le ministère de Me Éric Assouline de la SAS Ethic All - Éric Assouline, avocat au barreau de Paris et conseil de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire:

Des biens et droits immobiliers ci-après désignés appartenant à la SCI BT Invest, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 492 277 405, siège social : [Adresse 3], au capital de 15 000 €, dont le dirigeant est M. [L] [N] [S], demeurant [Adresse 10] :



Sur la commune de [Localité 16] (93), [Adresse 5], dans un ensemble immobilier figurant au cadastre de la commune section AF N°[Cadastre 4], surface 00ha 08a15ca. 

Lot n°21: Dans le bâtiment B, escalier III, 1er étage, porte gauche, un logement composé de deux pièces et cuisine sur cour:



Droit d'usage des water-closets communs de la cour.

Et les 48/1136èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot n° 58 : dans le bâtiment E, escalier V, au sous-sol, une cave portant le n° 3.

Et les 3/1136èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le tout en un seul lot.



Sur la mise à prix de : 70 000 € (soixante-dix mille euros).

Avec faculté de baisse immédiate d'un quart en cas de carence d'enchères sur la mise à prix d'origine puis d'un tiers en cas de carence sur cette première baisse. Effet relatif.



Les biens et droits immobiliers mis en vente appartiennent à la SCI BT Invest, pour les avoir acquis aux termes d'un acte reçu par Me [X] [G] , notaire associé de la SCP "[W] [A], [C] [U], [X] [G] et [H] [J]" titulaire d'un Office notarial [Adresse 6] à [Localité 13] (Essonne), le 18 mars 2008 publié au bureau des hypothèques de Saint Ouen, le 23/04/2008 -volume 2008P n°2369. État descriptif de division et règlement de Co propriété.



L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Me [Z] [Y], notaire à [Localité 15], le 23 novembre 1965 dont une copie authentique a été publiée au cinquième bureau des hypothèques de la Seine, le 18 février 1966 -volume 7287 numéro 7.

Ledit état descriptif de division - règlement de copropriété a été modifié :

- aux termes d'un acte reçu par Me [I], notaire à [Localité 15], le 13 décembre 2000, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 12 décembre 2001 -volume 2001P numéro 200,

- aux termes d'un acte reçu par Me [B], notaire à [Localité 11], le 14 septembre 2006, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 27 octobre 2006 -volume 2006P numéro 307.



Autorisons la SCP BTSG², prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, à faire faire, outre l'insertion légale :

' 1 annonce sommaire indicative de la vente dont il s'agit dans un journal à audience régionale au choix du liquidateur,

' 2 annonces sur Internet :

-Site du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires, 

-LICITOR.



Disons que la SCP BTSG², prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, sera autorisé à encaisser le prix d'adjudication, en deniers ou quittances avec ou sans subrogation, consentir à cet effet toute mainlevée ou radiation.



Disons que la SCP BTSG², prise en la personne de Me [E] [F] ès qualités, ou son délégataire, procèdera à la distribution du prix de l'adjudication et que leurs frais et honoraires, ainsi que leurs émoluments selon le barème de la procédure d'ordre, seront employés en frais privilégiés de distribution du prix,



Disons que l'huissier territorialement compétent choisi par le liquidateur aura pour mission, conformément aux dispositions de l'article R 322-3 du code des procédures civiles d'exécution, de :

' Dresser le procès-verbal de description des biens susvisés,

' Vérifier les conditions d'occupation,

' Faire établir par un technicien tous les diagnostics nécessaires à la vente,

' Faire visiter les lieux aux éventuels acquéreurs dans la quinzaine qui précèdera l'adjudication, pendant une durée de deux heures.

Si besoin est, avec l'assistance d'un serrurier, d'un représentant de la force publique ou de toute personne visée à l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, offrant de vous en référer en cas de difficulté.



Disons que la vente se fera en l'état des faits exposés dans le corps de la requête et que plus généralement, les conditions de la vente seront celles habituelles en pareille matière, telles que définies et exposées dans le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me Éric Assouline de la SAS Ethic All - Éric Assouline, avocat au Barreau de Paris, et déposé au greffe du juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière près le tribunal judiciaire de Paris,



Rappelons que conformément aux dispositions de l'article R. 642-23 du code de commerce, la présente ordonnance produit les effets du commandement de payer prévu en matière de saisie immobilière, et sera publiée au service de la publicité foncière de la situation des biens, et ce même si des commandements ont été antérieurement publiés. Ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de la présente ordonnance.



Ordonnons la notification de la présente ordonnance par les soins du greffe, conformément aux dispositions de l'article R. 642-36 du code de commerce, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux parties suivantes :

' Au dirigeant:

- M. [L] [N] [S], [Adresse 10],

' Aux créanciers inscrits à domicile élu :

- Trésor Public (ADM SIP [Localité 11]), SIP [Localité 11], [Adresse 8],

- Trésor Public (ADM Mairie de [Localité 16]), [Adresse 12]

' Au conseil de la débitrice :

- Me Jullien Dami Le Coz, Avocat, [Adresse 2],

' À la requérante:

- La SCP BTSG², [Adresse 1], prise en la personne de Me [E] [F]. ».



Et de statuer à nouveau en droit, comme suit,

- Annuler l'ordonnance susvisée pour les motifs exposés dans les présentes conclusions ;

- Ordonner que soit suspendue toute procédure de vente aux enchères publiques concernant les biens et droits immobiliers appartenant à la SCI BT Invest jusqu'à nouvel ordre ou décision définitive sur cette affaire ;

- Fixer une nouvelle audience afin d'examiner plus avant les circonstances entourant cette affaire et permettre une évaluation juste et équitable des intérêts en jeu ;

- Autoriser expressément BT Invest ou son représentant légal à prendre toutes mesures conservatoires nécessaires pour protéger ses intérêts pendant toute la durée du processus d'appel ;

- Condamner Me [D] [P] ainsi que SCP BTSG prise en personne Me [E] [F], ès qualités, aux dépens relatifs à cet appel ainsi qu'à payer une indemnité compensatoire pour préjudice subi due à cette procédure injustifiée, selon évaluation qui sera faite par votre cour ;

- Réserver tous autres droits et actions pouvant revenir légitimement à SCI BT Invest, pris en la personne de son dirigeant M. [S], suite au jugement final sur cet appel.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la SCP BTSG prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI BT Invest, demande à la cour, de : 



- Déclarer irrecevable la SCI BT Invest en son appel.

Et en conséquence,

- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions présentées par la SCI BT Invest ;

- Confirmer l'ordonnance du 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

- Condamner la SCI BT Invest à verser à la SCP BTSG², prise en la personne de Me [E] [F], la somme de 4 000,00 euros, au titre de l'article 700 ;

- Condamner la SCI BT Invest aux entiers dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2024.



*****

















MOTIFS DE LA DECISION



In limine litis : l'irrecevabilité de l'appel



La SCP BTSG prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, fait valoir que par l'effet du jugement de liquidation judiciaire, étant dessaisie de ses droits patrimoniaux, l'intervention de la société la SCI BT Invest est irrecevable en son appel visant à contester l'ordonnance du juge-commissaire qui a justement statué sur le sort desdits droits patrimoniaux.





SUR CE,



Si l'article L.641-9 du code de commerce prévoit le dessaisissement du débiteur et le fait que les droits et actions concernant son patrimoine sont exercés par le liquidateur judiciaire, cependant, au titre de ses droits propres il est recevable à interjeter appel à l'encontre d'une décision ordonnant la vente aux enchères d'une partie de son patrimoine.

En conséquence, l'appel de la SCI BT Invest sera déclaré recevable.





La demande de réformation de l'ordonnance du juge commissaire



- Sur le caractère exécutoire de l'ordonnance du juge commissaire



La société BT Invest s'oppose à la vente immobilière forcée en soutenant que la vente ne peut intervenir tant que la décision n'a pas acquis force de chose jugée. Il demande la nullité de l'ordonnance.

La société débitrice demande également, dans son dispositif, qu'il soit ordonné que soit suspendue toute procédure de vente aux enchères publiques concernant les biens et droits immobiliers lui appartenant jusqu'à nouvel ordre ou décision définitive sur cette affaire.





Le liquidateur judiciaire répond que la décision du juge commissaire est exécutoire de plein droit à titre provisoire et que c'est donc à juste titre qu'il poursuit la vente. 





SUR CE,



Selon l'article R 661-1 du code de commerce, les jugements en matière de redressement et liquidation judiciaire sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le contentieux de l'exécution relève du juge de l'exécution et non de la présente cour statuant sur l'appel de l'ordonnance ordonnant la vente aux enchères publiques des immeubles et le fait que le liquidateur judiciaire poursuive la vente n'a pas pour effet de rendre nulle la dite ordonnance. S'agissant de la suspension de la vente aux enchères, cette demande figurant dans le dispositif et non étayée, relève de la compétence du juge de l'exécution et la cour saisie de cette demande se déclarera incompétente au profit du juge de l'exécution de Bobigny.





















- Sur le principe de la vente aux enchères, la fixation du prix et le défaut de publicité



La société BT Invest invoque une atteinte au principe de loyauté en contestant la nécessité de recourir à une vente aux enchères.

Elle critique le prix de mise en vente fixé par le juge commissaire à 70.000 euros et considère qu'il est sous-estimé. Elle invoque également un manque de publicité ad hoc susceptible d'assurer la participation aussi large que possible aux potentiels acquéreurs, conformément aux principes fondamentaux de loyauté et de transparence régissant toute opération juridique de cette nature.



La SCP BTSG prise en la personne de Me [E] [F], ès qualités, répond qu'il a fait procéder à une estimation par un technicien désigné par le juge commissaire.



SUR CE,



Il résulte de l'article L.642-18 du code de commerce que les ventes d'immeubles ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière et qu'il appartient au juge-commissaire après avoir entendu les parties, de fixer la mise à prix et les conditions de publicité.



En l'espèce, il résulte des énonciations de l'ordonnance déférée que le juge commissaire a convoqué le dirigeant de la société débitrice qui était représenté par son conseil, de sorte qu'il n'y a eu aucune violation de la loyauté procédurale.

Par ailleurs, le juge-commissaire a ordonné la vente sous forme de saisie immobilière conformément aux dispositions de l'article L.642-18 du code de commerce.

S'agissant de la fixation du prix, si le technicien, en 2016, avait évalué la valeur de l'immeuble de [Localité 16] à un montant de 140.000 euros, l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ( pièce 4 du liquidateur) et l'ordonnance déférée indique que l'occupation des biens est très problématique puisque si les locaux étaient occupés par Mme [K], locataire qui ne payait plus ses loyers depuis 2012, il résulte d'une sommation interpellative de juillet 2023 que l'appartement de [Localité 16] était à cette date occupé par un homme qui a prétendu bénéficier d'un titre pour occuper cet immeuble, alors que le liquidateur, qui n'avait signé aucun bail, n'était pas informé de sa présence. 

Une telle situation complexe, compte tenu d'une part de l'occupation sans droit ni titre de l'immeuble et d'autre part de l'arrêté d'insalubrité, justifie à la fois que soit ordonnée la vente de l'immeuble aux enchères publiques sous forme de saisie immobilière et que sa mise à prix soit fixée à la somme de 70.000 euros.



S'agissant de la publicité, le juge commissaire a ordonné des annonces dans un journal à audience régionale, sur internet et sur le site du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires, ce qui constitue une publicité pertinente et habituellement ordonnée.





En conséquence, la SCI sera déboutée de ses demandes de nullité et d'infirmation de l'ordonnance.





Sur les frais et dépens



Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective et la société BT Invest sera condamnée à payer à la SCP BTSG², ès qualités de liquidateur judiciaire, une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS,



REJETTE la demande d'irrecevabilité de l'appel,



REJETTE les demandes de nullité de l'ordonnance,



CONFIRME l'ordonnance,



SE DÉCLARE INCOMPÉTENT pour suspendre la procédure de vente aux enchères publiques au profit du juge de l'exécution de Bobigny,



ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,



CONDAMNE la société BT Invest à payer à la SCP BTSG², ès qualités de liquidateur judiciaire de la société BT Invest, une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE