Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 2 juillet 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9



ARRET DU 02 JUILLET 2024



(n° /2024, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16866 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIL76



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2023 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2023026200





APPELANTE

 

[Localité 13] PRIME OFFICE 1, société par actions simplifiée,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, 

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 849 866 181

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Localité 9]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065





INTIMES 



[C], société par actions simplifiée, 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, 

immatriculée au RCS de Paris sous le n°318 148 467, 

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 14]



S.E.L.A.R.L. BCM 

ès qualités

Dont le siège social est situé [Adresse 8]

[Localité 14]



[J] PARTNERS, S.EL.A.R.L., 

ès qualités

Dont le siège social est situé [Adresse 7]

[Localité 10]



S.C.P. BTSG

ès qualités

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 122 511

Dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 12]



S.E.L.A.F.A. MJA

ès qualités

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 11]



Représentées par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029



LE PROCUREUR GENERAL SERVICE FINANCIER ET COMMERCIAL

[Adresse 6]

[Localité 9]





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Alexandra PELIER-TRETEAU, conseillère, et Mme Isabelle ROHART, magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles.



Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sophie MOLLAT, présidente de chambre

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

Mme Isabelle ROHART, magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles.



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 804 du Code de procédure civile.







Greffier, lors des débats : Mme Liselotte FENOUIL



 





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Sophie MOLLAT-FABIANI, et par Damien GOVINDARETTY, greffier, présent lors de la mise à disposition.





La société [Localité 13] PRIME OFFICE 1 avait consenti un bail commercial à la SAS [C] le 30.06.2010 portant sur des locaux commerciaux, sis [Adresse 2] à [Localité 14] qui prévoyait que les loyers étaient payables trimestriellement et d'avance.



Par jugement en date du 3.10.2022 le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la SAS [C], désigné la Selarl BCM et la Selarl [J] Patrners en qualité d'administrateurs judiciaires et la SCP BTSG et la SELAFA MJA en qualité de mandataires judiciaires 



La SAS [C] a payé, depuis l'ouverture de la procédure de sauvegarde, ses loyers par mois et non plus par trimestre à échoir comme le bail le prévoit.



La société [Localité 13] PRIME OFFICE 1 a déposé une requête le 14.02. 2023 demandant de constater la résiliation de plein droit du bail et l'expulsion de la SAS [C] de ces locaux au visa des articles L622-14 et L622-17 du code de commerce.



Par ordonnance en date du 26.04.2023 le juge commissaire a rejeté la demande de constatation de la résiliation aux motifs que le défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure constitue une condition de fond qui doit exister au jour de l'introduction de la requête, que celle ci avait été déposée le 14.02. 2023 alors que le loyer de février 2023 avait été payé le 6.02.2023.



La société [Localité 13] PRIME OFFICE 1 a formé un recours contre cette ordonnance par requête du 5.05.2023.



Par jugement en date du 26.09.2023, le tribunal de commerce a confirmé l'ordonnance rendue par le juge commissaire et a condamné la société [Localité 13] Prime Office 1 à payer à la SAS [C] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



La société [Localité 13] Prime Office 1 a formé appel par déclaration d'appel en date du 6.10.2023.



Par jugement du 12.06.2023 le tribunal de commerce a converti la procédure de sauvegarde en procédure de redressement judiciaire et par jugement du 13.02.2024 le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire et la SCP BTSG et la SELAFA MJA ont été désignés en qualité de liquidateurs judiciaires et la société [Localité 13] Prime Office 1 les a assignées en intervention volontaire par acte du 24 mai 2024.



Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 6.03.2024 la société [Localité 13] Prime Office 1 demande à la cour de :

Vu les articles L 622-14, L 622-17 et R 622-13 du code de commerce

Vu les articles 73 et 74 du code de procédure civile,

Vu l'article 1728 du code civil

Dire recevable et bien fondée la société [Localité 13] PRIME OFFICE 1 en toutes ses demandes, et en son appel,

En conséquence :

Infirmer le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal de commerce de Paris en

toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

Constater la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de la requête déposée le 14

février 2023 et la prononcer ;

Débouter l'intégralité des intimés, à savoir la société [C], et ses administrateurs

judiciaires, et ses liquidateurs judiciaires, ainsi que le Ministère Public, de toutes leurs

demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société [C], Me [D] [X], Me [K] [E], Me [Y]

[G] et Me [Z] [B], es qualités, au paiement de la somme de 5.000 €

chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 8.01.2024, la SAS [C],la Selarl BCM et la Selarl [J] Partners en leur qualité d'administrateurs judiciaires de la société [C], la SCP BTSG et la SELAFA MJA en leur qualité de mandataires judiciaires de la société [C] demandent à la cour de:

CONFIRMER le jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 26 septembre 2023 ;

En conséquence,

DEBOUTER la société [Localité 13] Prime Office 1 en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

CONDAMNER la société [Localité 13] Prime Office 1 à verser à la société [C] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Localité 13] Prime Office 1 aux entiers dépens.





MOTIFS DE LA DECISION 



La société [Localité 13] Prime Office 1 expose que par courriel du 27.10.2022, les administrateurs l'ont informé que les loyers seraient payés mensuellement le 20 du mois en cours alors que les loyers sont payables d'avance et trimestriellement, qu'il ressort du décompte établi qu'au 14.02.2023 il restait impayé le loyer du mois de mars 2023.

Elle rappelle que les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce le redressement judiciaire sont payées à leur échéance si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur.

Elle rappelle le mécanisme de résiliation de plein droit du bail commercial lorsque les loyers et charges ne sont pas payées à leur échéance. Elle soutient que les conditions de résiliation de plein droit du bail commercial sont caractérisées puisqu'au jour du dépôt de la requête le 14.02.2023 le compte locatif était débiteur de 61.053,57 euros au titre des échéances courantes, le loyer de mars exigible au 01.01.2023 étant impayé.

Elle expose que la procédure de sauvegarde ne modifie pas les clauses du bail de sorte que le loyer même pendant le cours d'une procédure collective doit être réglé conformément aux clauses du bail c'est à dire en l'espèce trimestriellement et d'avance et non pas mensuellement en cours du mois. Elle indique ainsi qu'il n'existe aucun fondement légal justifiant que les paiements trimestriels d'avance des loyers et charges soient convertis en des loyers payables mensuellement à des dates aléatoires.



Elle fait donc valoir que l'obligation au paiement des loyers à leur échéance n'est pas respectée.

Elle conteste la position du tribunal selon lequel la requête en résiliation ne peut porter que sur « l'absence de règlement du loyer correspondant à l'occupation effective à date, et non sur la totalité du trimestre ».

Elle indique que le texte ne vise pas une occupation effective des locaux mais l'existence de loyers impayés portant sur une période de jouissance postérieure au jugement. 



Elle souligne que même en cas de paiement mensuel imposé au bailleur, le paiement du 6.02.2023 couvre une période qui ne correspond pas à une occupation effective, de sorte que [C] ne peut valablement faire valoir ce raisonnement, qu'en effet, au 14 février 2023, la période du 15 février au 28 février 2023 ne constitue pas une occupation effective puisque c'est une période à venir.



Les intimés répondent qu'il ressort des dispositions de l'article L 622-14 du code de commerce que le juge-commissaire ne peut constater la résiliation du bail qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective et, surtout, que s'il est dû des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture.

Ils soutiennent que l'appréciation de « l'occupation postérieure '' ne se fait pas en prenant en considération l'échéance de la créance de loyers et de charges, mais son fait générateur, à savoir la jouissance effective des lieux loués, qu'ainsi la requête en résiliation ne peut porter que sur l'absence de règlement du loyer correspondant à l'occupation effective des locaux pris à bail soit sur la période allant du 1.01 au 14.02.2023 et non sur le tout le loyer du premier trimestre 2023, que le montant que fait valoir le bailleur correspond au loyer dû sur la période postérieure au dépôt de la requête en résiliation soit postérieurement au 14.02.2023, qu'en revanche au jour du dépôt de la requête les loyers afférents à une occupation postérieure à l'ouverture de la procédure avaient bien été réglés.

Ils exposent que l'article L.622-17 du code de commerce vise expressément les créances nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur, ce qui ne peut correspondre dans le cadre d'un contrat de bail qu'à une occupation effective des locaux.





SUR CE,



Selon l'article L.622-17-1 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour le déroulement de la procédure ou de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payés à l'échéance.

Ainsi les contrats poursuivis doivent s'exécuter normalement, en respectant les clauses contractuelles et la société [C] devait donc s'acquitter des loyers trimestriellement et d'avance, conformément aux stipulations du bail.

Or, de façon unilatérale, les administrateurs judiciaires, par courrier du 27 octobre 2022, ont annoncé à la bailleresse que les loyers seraient désormais payés mensuellement le 20 du mois en contravention avec les termes du bail. La bailleresse s'y est opposée par courrier de son avocat du 25 janvier 2023.



Selon l'article L.622-14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant intervenir qu'au terme d'un délai de 3 mois à compter dudit jugement.

Il résulte de la jurisprudence que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés.



En l'espèce, le jugement d'ouverture est en date du 3 octobre 2022 et au jour de la requête en constatation de la résiliation, c'est-à-dire le 14 février 2023, le délai d'attente de 3 mois visé par l'article L.622-14 susmentionné était expiré.

Le bailleur a sollicité la résiliation du bail en se fondant uniquement sur le loyer de mars 2023 d'un montant de 61.053,57 euros qui n'avait pas été réglé le 1° janvier 2023, conformément aux dispositions contractuelles prévoyant le paiement des loyers trimestriellement et d'avance, et n'a pas réactualisé sa demande.

Ainsi, alors que les loyers du 1° trimestre 2023 étaient exigibles dès le 1° janvier 2023, la société [C] ne s'était acquittée que partiellement de leur montant et au jour du dépôt de la requête en constatation de la résiliation du bail elle demeurait débitrice d'une somme de 61.053,57 euros, puisqu'elle effectuait les règlements le 20 de chaque mois.

Or, aucun élément n'est fourni par les parties sur le fait que le 26 avril, date à laquelle le juge-commissaire a statué, le solde des loyers dus pour la totalité du 1° trimestre étaient payés, de sorte qu'il n'y a lieu d'enjoindre aux parties de communiquer leurs pièces et de conclure sur l'effectivité du paiement des loyers du 1° trimestre 2023 à la date du 26 avril 2023 et de renvoyer l'instance et les parties à l'audience de plaidoiries du 9 octobre 2024.





PAR CES MOTIFS



ENJOINT aux parties de communiquer leurs pièces et de conclure sur l'effectivité du paiement des loyers du 1° trimestre 2023 à la date du 26 avril 2023,



RENVOIE l'instance et les parties à l'audience de plaidoiries du 9 octobre 2024 à 9h30.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE