Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 juillet 2024

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 02 Juillet 2024 



 

N° RG 21/02212 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G277



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 04 Octobre 2021





Appelants



M. [V] [M]

né le 10 Septembre 1980 à [Localité 8] (Maroc), demeurant [Adresse 2]



Mme [F] [G]

née le 04 Août 1983 à [Localité 4] (51), demeurant [Adresse 2]



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de LYON









Intimé



Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentée par Me Emmanuel BEAUCOURT, avocat au barreau de CHAMBERY







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Date de l'ordonnance de clôture : 19 Février 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 mars 2024 



Date de mise à disposition : 02 juillet 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Mme [F] [G] et M. [V] [M] (ci-après les consorts [G]-[M]) sont propriétaires en indivision des lots n°1, 12 et 18 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 1] à [Localité 5]. 



Par acte d'huissier du 13 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole en exercice, M. François Jaubert, a assigné les consorts [G]-[M] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins de paiement des charges de copropriété. 





Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains a :



- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 12 101,18 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2019 ;



- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 648 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;



- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] aux dépens de l'instance ;



- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Au visa principalement des motifs suivants : 




Les consorts [G]-[M] ne contestent pas le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires, mais soutiennent toutefois qu'il convient d'en déduire les sommes prélevées sur les comptes de la société Kaylim à l'occasion de saisie-attributions ;





Or, les consorts [G]-[M] ne démontrent pas que cette saisie-attribution portait sur les charges de copropriété impayées dont le syndicat des copropriétaires sollicite par cette procédure le paiement ;





En l'absence de contestation de la dette dans son principe et dans son montant, à l'exception des éléments précités, et au regard des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires qui démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés à titre définitif ou provisionnel, pendant la période litigieuse et du décompte produit par le demandeur, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires.








Par déclaration au greffe du 10 novembre 2021, les consorts [G]-[M] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts. 









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 2 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [G]-[M] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :



Statuant à nouveau,



Sur la demande principale de règlement de l'arriéré de charges de copropriété,



A titre principal,



- Juger, que les éléments du dossier ne permettent pas avec précision de fixer le montant prétendument dû ;



En conséquence, 



- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] de clarifier les procédures à l'endroit de la société Kaylim, dont M. [M] est associé unique, et des appelants ;



A titre subsidiaire,



- Fixer à la somme de 2 174,51 euros au titre de l'arriéré de charges éventuellement dû ;

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] du surplus de sa demande ;



Sur les demandes accessoires,



- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 648 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] du surplus de sa demande ;



- Confirmer le jugement dont appel en ce que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] a été débouté de sa demande de dommages intérêts ; 



En tout état de cause, 



- Débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 



- Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; 



- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens d'instance, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Bollonjeon, avocat.





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [G]-[M] font valoir notamment que :




Les éléments du dossier ne permettent pas de fixer avec précision le montant prétendument dû ;





La saisie-attribution dont a fait l'objet la société Kaylim et le paiement réalisé portait effectivement sur les charges de copropriété impayées comme le mentionne expressément l'ordonnance du 28 août 2017 ;





Cette saisie-attribution a été suivie d'un prélèvement de 3 832,07 euros portant le montant total du règlement effectué par la société Kaylim à la somme totale de de 10 817,73 euros au profit du syndicat de copropriétaires et ont permis de les décharger de ce montant laissant un solde débiteur éventuel de 2 174.51 euros ;





Aucune pièce justificative ne vient faire la preuve des frais effectivement exposés par le syndicat et nécessaires au recouvrement à hauteur de 648 euros. 












Par dernières écritures du 30 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite de la cour de :



- Déclarer parfaitement recevable sa constitution en qualité d'intimé ; 



- Confirmer le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu'il a : 

- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à lui payer la somme de 12 101,18 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées arrêtés au 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2019, 

- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à lui payer la somme de 648 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné solidairement les consorts [G]-[M] aux dépens de l'instance ;



- Infirmer le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains seulement en ce qu'il a : 

- L'a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;



Et statuant à nouveau,



- Condamner solidairement les consorts [G]-[M] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive ; 



- Débouter les consorts [G]-[M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 



- Condamner solidairement les consorts [G]-[M] à lui payer la somme de 5 000 euros outre les entiers dépens de l'appel. 





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fait valoir notamment que :




Les consorts [G]-[M] sont redevables de charges de copropriété dès lors que les budgets prévisionnels et les travaux de la copropriété sur le fondement desquels sont appelées les charges courantes et les charges de travaux ont été approuvés par l'assemblée générale ;





Une inversion des tantièmes a été constatée entre le lot n°1 appartenant aux consorts [G]-[M] et le lot n°6 appartenant à M. [T] [L], or il a pris soin de reprendre comptablement les sommes dues par chacun dans le respect de la répartition de leurs tantièmes respectifs ;





La saisie-attribution dont se prévalent les consorts [G]-[M] ne porte pas sur les charges de copropriété impayées dont il est demandé paiement ; 





Les frais à hauteur de 648 euros correspondent aux honoraires du syndic professionnel RGG du 30 et 31 août 2016 et frais de mise en demeure du 27 juillet 2017.








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 19 février 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 mars 2024.











MOTIFS ET DECISION





I- Sur le montant des charges de copropriété dues





L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



L'article 19-2 de la loi précitée prévoit également 'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.'



M. [M] et Mme [G] ont acquis les lots de copropriété n°1, 12 et 18, au sein des bâtiments A et B au sein de la résidence [Adresse 7], par acte authentique du 29 septembre 2016, de la société Kaylim qui en était l'ancien propriétaire.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu :



- que la société Kaylim s'est vu dénoncer le 10 février 2020 une saisie attribution pour obtenir paiement de 6 985,66 euros, frais inclus, en exécution d'une ordonnance portant injonction de payer du tribunal d'instance d'Annemasse du 28 août 2017 ;



- que le paiement effectué le 10 février 2020 par la société Kaylim en exécution de cette ordonnance n'avait pas de lien avec les sommes dues par les consorts [M]-[G], portant sur des charges impayées postérieurement au 29 septembre 2016 ;



- qu'il convient de rajouter que le fait que M. [M] soit l'associé unique de la société Kaylim ne permet pas de retenir que cette société, qui est gérée par un président non-associé, aurait payé une dette de son associé, fût-il unique, alors que surcroît, que la somme réglée (6 985,66 euros) correspond parfaitement à celle réclamée à la suite d'un titre exécutoire décerné à l'encontre de la société elle-même ;



- qu'il convient d'ajouter que les appelants ne démontrent pas que la somme de 3 832,07 euros prélevée le 17 février 2020 sur le compte de la société Kaylim et versée au bénéfice du compte [XXXXXXXXXX06] l'a été au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], le numéro de ce compte ne correspondant pas à celui de l'intimé.





Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :



- un relevé de copropriété au nom de M. [X] et Mme [G], établit leur droit de propriété indivis sur les lots 1,12 et 18 au sein de la copropriété [Adresse 7] ;



- le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 22 août 2016, adoptant dans sa résolution n°5 le budget prévisionnel pour l'exercice comptable 2016-2017 ;



- le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 23 avril 2018, validant les comptes du mois de mars 2018 dans sa résolution n°7, et adoptant le budget prévisionnel pour l'année 2018-2019 ;



- le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété 28 février 2019, validant les comptes pour l'année 2018-2019 ;



- le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 15 novembre 2019, approuvant les comptes de l'exercice 2017-2018, dans sa résolution n°4,

- le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 17 janvier 2020, approuvant les comptes 2019-2020 et votant le budget prévisionnel 2020-2021 ;



- les appels de fonds à compter du 1er juillet 2017 ;



- le règlement de copropriété du 7 mars 2014 ;



- le relevé 2020 du grand livre.



Il existe toutefois une ambiguïté sur le report à nouveau du compte copropriétaire de M. [M] et Mme [G], dans la mesure où le relevé du grand livre mentionne au 1er juillet 2017 un solde débiteur de 6 761,43 euros, ce qui ne semble pas correspondre au solde de charge que les appelants pourraient devoir entre le 29 septembre 2016 et le 1er juillet 2017, et paraît en conséquence inclure des charges dues par le précédent propriétaire, la société Kaylim. Au vu de ces éléments, la demande de paiement du syndicat des copropriétaires sera acceptée pour le montant dont les consorts [X]-[G] sont indubitablement débiteurs, soit pour 5 359,75 euros (après déduction de 6 761,43 euros dus au 1er juillet 2017 et de 648 euros de frais de l'article 10-1 de la somme de 12 749,18 euros due au 17 janvier 2020). 









II- Sur les frais de l'article 10-1





En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont à la seule charge de celui-ci.



Il appartient au syndicat des copropriétaires qui réclame paiement de ces frais, de les justifier. Or, en l'espèce, celui-ci se contente de faire référence aux 'honoraires du syndic professionnel RGG du 30 et 31 août 2016 et frais de mise en demeure du 27 juillet 2017", et il y a lieu d'observer que s'agissant des honoraires du syndic de 2016, ceux-ci ne peuvent incomber aux intimés qui n'étaient pas copropriétaires à cette date, de sorte qu'il y a lieu d'accepter le seul coût de la mise en demeure du 27 juillet 2017, soit 48 euros.









III- Sur la demande de dommages et intérêts





L'article 1231-6 du code civil dispose 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.'



Le compte de M. [M] et Mme [G] ne fait apparaître aucun paiement volontaire, même partiel, des charges de copropriété sur la période. Par ailleurs, il est certain qu'un syndicat de copropriétaires, qui représente une collectivité de personnes physiques ou morales, rencontre inévitablement davantage de difficultés pour faire valoir ses droits et obtenir paiement de ce qui lui est dû. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.







IV- Sur les demandes accessoires :





Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M.[M] et Mme [G], parties appelantes succombant en cause d'appel supporteront les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de les condamner à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires intimé.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les condamnations aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 5 359,75 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées arrêtés au 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2019,



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 48 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 500 de dommages et intérêts,



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [F] [G] aux dépens de l'instance.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,























































Copie délivrée le 02 juillet 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

Me Emmanuel BEAUCOURT





Copie exécutoire délivrée le 02 juillet 2024 

à 

Me Emmanuel BEAUCOURT