Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


5BZ

Minute n° 24/604


N° RG 23/02487 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPMK

3 copies















GROSSE délivrée
le01/07/2024
àMe Romuald CAIJEO
la SELAS ELIGE BORDEAUX



Rendue le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.C.I. RMBM
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Romuald CAIJEO, avocat au barreau de BORDEAUX









I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 novembre 2023, la Commune de Bordeaux a fait assigner la S.C.I. RMBM devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au Président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

* condamner la S.C.I. RMBM à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 2] ;

* la condamner à payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle expose que la S.C.I. RMBM, propriétaire de quatre appartements dans un bien immobilier situé à [Localité 2], [Adresse 1], a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, faits constatés selon procès-verbal du 4 juin 2019. 

Par conclusions du 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.C.I. RMBM demande au Président de :

A titre principal,

* débouter la Commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

* réduire le montant de l’amende à la somme de 1 euro symbolique,

En toute hypothèse,

* condamner la Commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Elle fait valoir que la commune de [Localité 2] échoue à démontrer que les locaux étaient utilisés à usage d’habitation au 1er janvier 1970, et qu’elle ne produit aucun élément utile à la démonstration de la possibilité pratique d’obtenir la compensation imposée par la réglementation en vigueur dans le secteur d’implantation des biens immobiliers concernés.
Elle ajoute que, dès la notification de l’infraction, elle a résilié le contrat de gestion locative, a mis les quatre appartements en location longue durée, puis les a vendus par acte notarié du 2 novembre 2020.


II - MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 2] Métropole du 7 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 2] du 10 juillet 2017 ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 2]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

En l’espèce, la S.C.I. RMBM a fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction dressé le 4 juin 2019 pour quatre appartements, trois T2 et un T1, situé à [Localité 2], [Adresse 1], proposés à la location sur le site Airbnb pour des périodes de courte durée, pour un gain estimé à 57.298,41 euros, alors que les logements n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de changement de destination.

Au termes de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce :

“Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé...”.

Par ailleurs, selon l’article L631-7 : 

“ La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés...”.

Pour l’application de ces dispositions, il appartient par conséquent à la Commune de [Localité 2] d’établir :
- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cette usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La commune de [Localité 2] rapporte la preuve, par la production de la déclaration H2 destinée aux services fiscaux compétents pour les impôts locaux que les appartements concernés ont fait l’objet de travaux achevés au 1er octobre 1979 et sont destinés à l’habitation.

La première condition est par conséquent remplie et la seconde non contestée. 

La critique de la réglementation en vigueur sur le territoire de la commune de [Localité 2], est inopérante, l’ensemble des recours engagés contre cette réglementation ayant été rejetés.

Les conditions d’application de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation sont réunies.

Il apparaît que la S.C.I. RMBM a cessé son activité de location pour des périodes de courte durée dès la notification du procès-verbal d’infraction.
L’amende doit être réduite et fixée à la somme de 10.000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 2] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;


Condamne la S.C.I. RMBM à payer à la commune de [Localité 2] une amende civile d’un montant de 10.000 euros par application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Rejette les demandes de la S.C.I. RMBM.

Condamne la S.C.I. RMBM aux dépens et la condamne à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,