Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre civile — 1 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [H] [E], [U] [E] c/ S.A. ALLIANZ, [O] [S], [C] [J], S.A.R.L. S.J.P.H. IMMO à l’enseigne SUD CONTACT HAUT PAYS 

MINUTE N° 24/

Du 01 Juillet 2024
 
3ème Chambre civile
N° RG 22/02351 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OHM4 






























Grosse délivrée à

Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES
Me Hélène BERLINER
Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Me Anne-cécile NOEL
Me Frédéric VANZO


expédition délivrée à



le 

mentions diverses




















Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du un Juillet deux mil vingt quatre

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 804 et 805 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2024 en audience publiqu , devant:

Président : Madame LABEAUME (rapporteur)
Assesseur : Madame SEUVE
Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI présente uniquement aux débats
 
Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Patricia LABEAUME
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Dominique SEUVE,
 


DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 01 Juillet 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame Patricia LABEAUME, Présidente et Madame Louisa KACIOUI.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 
















DEMANDEURS: 

Monsieur [H] [E]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [U] [E]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant




DEFENDEURS:

S.A. ALLIANZ, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

Monsieur [O] [S]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [C] [J]
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentée par Me Anne-cécile NOEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. S.J.P.H. IMMO à l’enseigne SUD CONTACT HAUT PAYS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant








EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 9 juillet 2019, Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 3].

En juillet 2021, les époux [E] ont entrepris des travaux de rénovation de toiture et la société mandatée, LE COMPAGNON ALEXANDRE W a constaté la présence d’insectes xylophage et la dégradation par endroit de la charpente.

Une expertise protection juridique a été réalisée à la demande de la compagnie d’assurances de M et Mme [E] qui a été réalisée en présence de la société ALLIANZ et des assurés. Le rapport a été déposé le 13 octobre 2021.
Il conclut que “certains des bois de charpente étaient dégradés au moment de la vente et probablement au moment de la visite du diagnostiqueur, mais ces dégradations n’étaient pas liées au termites. La notion de vice caché au sujet des termites peut donc difficilement être invoquée.”

Par actes d’huissier en date du 30 mai 2002, Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nice, la SA ALLIANZ, Maître [O] [S], Notaire, la SARL SJPH IMMO et Madame [C] [J].

Par conclusions notifiées le 21 septembre 2023, Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] demandent au tribunal de :
DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
 
CONDAMNER in solidum Compagnie d'assurances ALLIANZ, Maître [O] [S], Madame [C] [J], la SARL S.J.P.H. IMMO à payer aux époux [E] 
les sommes de : 
- 25 380 € au titre du surcoût de travaux exposé ; 
- 3.000 € au titre de leur préjudice moral 
 
CONDAMNER in solidum la Compagnie d'assurances ALLIANZ, Maître [O] [S], Madame [C] [J], la SARL S.J.P.H. IMMO à payer aux époux [E] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil et aux entiers dépens de l’instance. 

Par conclusions notifiées le 22 février 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de:
A titre principal, 
JUGER que Monsieur [E] et Madame [E] manquent à rapporter la preuve qui leur incombe, d’une quelconque faute de la société PROCARIONE dans le cadre de l’établissement du rapport de l’état relatif à la présence de termites ; 

A titre subsidiaire, 
DEBOUTER Monsieur [E] et Madame [E] ou tout autre succombant de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ; 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
JUGER qu’il devra être fait application des termes et limites du contrat d’assurances souscrit par la société PROCARIONE auprès de la société ALLIANZ IARD, et notamment de la franchise de 2.000 euros y stipulée, que cette dernière est bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers ; 
En tout état de cause, 


REJETER toute exécution provisoire d’une hypothétique condamnation de la société ALLIANZ IARD, à raison des risques pesant sur le remboursement des condamnations qui seraient ensuite infirmées et qui auraient été indument versées par la société ALLIANZ IARD; 
CONDAMNER la partie succombante à verser à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 


Par conclusions notifiées le 1er décembre 2023, Maître [O] [S], Notaire, demande au tribunal de :
À titre principal, 
Juger qu’il n’existe aucun lien contractuel entre les parties et le Notaire rédacteur d’acte et 
débouter en conséquence purement et simplement Monsieur [H] [E] et son 
épouse, Madame [U] [E] de leur action en responsabilité contractuelle contre Me 
[S] ; 
En tout état de cause, 
Constater que le diagnostic termite annexé à l’acte authentique est en date du 13 mai 2019 et 
donc que sa durée de validité était loin d’être expirée.
Juger en conséquence que les époux [E] n’établissent aucune faute du Notaire en 
relation causale avec les préjudices subis de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil seul applicable. 
Juger en outre le quantum du préjudice matériel invoqué non justifié car excédant de loin le 
seul cout d’un traitement curatif des charpentes.
En conséquence, 
Débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre 
de Maître [S], radicalement infondées.
Débouter de plus fort la SARL SJPH IMMO de sa demande visant a être relevée et garantie 
de toute condamnation par Me [S] ;
Condamner Monsieur [H] [E] et son épouse, Madame [U] [E], 
ou tout succombant, au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Hélène BERLINER. 

Par conclusions notifiées le 14 avril 2023, Madame [C] [J] demande au tribunal de :
DEBOUTER Madame [U] [E] et Monsieur [H] [E] de l’intégralité de leurs prétentions ; 
Reconventionnellement, 
CONDAMNER Madame [U] [E] et Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 2.000 euros à Madame [C] [J] par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 


Par conclusions notifiées le 11 juin 2023, la SARL SJPH IMMO à l’enseigne SUD CONTACT demande au tribunal de :
Au principal,
DEBOUTER les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes formées contre la S.A.R.L. SJPH IMMO
A titre subsidiaire,
DIRE et IUGER que Mme [J], Maître [O] [S], et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. seront tenues in solidum de relever et garantir la S.A.R.L. SJPH IMMO, de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre
En tout état de cause
CONDAMNER tout succombant à payer à la S.A.R.L. SJPH IMMO la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile outre les entiers dépens.



Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée au 12 mars 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 4 mars 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 1217, 1231-1 et suivants, 1240, 1241, 1641, 1643 et 1992 du code civil sur lesquels les demandeurs fondent leurs demandes ;

Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] exposent que la SARL SJPH IMMO en sa qualité d’agent immobilier avait l’obligation de prendre connaissance des différentes informations accessibles sur le bien immobilier mis en vente ; qu’elle ne les a pas informés que le diagnostic réalisé par la société PROCARIONE le 3 mai 2018 avait une durée de validité de six mois et qu’il se devait être renouvelé ; que le défaut d’information a permis à la vente de se réaliser sans que l’état du bien ne soit correctement évalué.
Ils font valoir que la SARL SJPH IMMO aurait dû leur conseiller de demander la réalisation d’un nouveau diagnostic ce qui n’a pas été fait.
Ils indiquent également qu’il est fautif pour l’agent immobilier de ne pas avoir visité sommairement les combles pour remplir l’obligation d’information et de renseignements vis-à-vis des acquéreurs.

Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] font valoir que le notaire est débiteur d’une obligation de vigilance et de conseil sur les opérations juridiques où il intervient en sa qualité de rédacteur d’acte.
Ils expliquent que l’acte authentique de vente évoque le diagnostic termite initial du 3 mai 2018 ne permettant pas aux acheteurs d’avoir connaissance des désordres qui affectaient le bien cédé. Ils font valoir que sur le diagnostic du 13 mai 2019 annexé à l’acte ne figure pas le tampon du notaire, ni la date de la signature de l’acte authentique de vente évoqué.

Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] indiquent que la venderesse Madame [J] a cédé son bien en ayant nécessairement connaissance des désordres qui affectaient la charpente. Ils soutiennent que la clause exonératoire de responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés stipulés dans l’acte notarié ne trouve pas application puisque la venderesse connaissait les vices affectant la charpente.

Enfin Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] relèvent que le rapport d’expertise amiable met en exergue la défaillance de la société PROCARIONE puisque le diagnostiqueur n’a pas visité les combles de la maison alors que l’observation de la charpente depuis la trappe est possible dans la chambre 1.

Il ressort de l’acte notarié qu’il est fait référence en page 15 au diagnostic termite réalisé le 3 mai 2018 mais qu’a été annexé à l’acte le diagnostic termite daté du 13 mai 2019.
L’acte notarié précise en sa page 21 que les annexes font partie intégrante de la minute et que si l’acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes. Or il est indiqué que l’acte a été généré en l’office notarial et visualiser sur support électronique aux lieu, jour mois et an indiqué en en-tête du présent acte.
En conséquence il est manifeste que le diagnostic termite du 13 mai 2019 annexé valablement à l’acte notarié a été porté à la connaissance de Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E].
Or sur ce diagnostic termite du 13 mai 2019 il est indiqué une absence d’indices d’infestation de termites le jour de la visite dans le séjour, la cuisine, salle d’eau, la chambre un, la chambre deux, les WC, au premier étage la chambre trois ainsi que dans les extérieurs cabanon et cave.
Le diagnostiqueur a clairement indiqué que la toiture et la sous toiture n’était pas accessible.




Il s’en déduit que Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] ne pouvaient ignorer que le diagnostic ne portait pas sur la charpente inaccessible au diagnostiqueur.

Par ailleurs Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] ne rapportent pas la preuve que la venderesse Madame [J] ainsi que l’agent immobilier pouvaient avoir connaissance de la présence de termites dans la charpente de la maison mise en vente compte tenu des deux diagnostics termite réalisés en 2018 et en 2019.

Il résulte également des pièces produites que Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] ne peuvent valablement soutenir que deux années après avoir acquis leur maison, les dégradations affectant la charpente préexistaient déjà en 2019 lors de l’acquisition de celle-ci.
Il ressort de l’expertise amiable réalisée que « certains des bois de charpente étaient dégradés au moment de la vente et probablement au moment de la visite du diagnostiqueur, mais ces dégradations n’étaient pas liées aux termites ». Ainsi l’expert en utilisant « probablement » n’est pas affirmatif sur l’état dégradé des bois de charpente au jour de l’expertise et par ailleurs, alors que l’expertise porte sur la présence ou non de termites, il souligne l’absence de termites.
Il n’est donc pas démontré par Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] que le certificat établi par la société PROCARIONE est erronée alors même qu’il n’est pas possible de dater le point de départ de l’infestation par des insectes xylophages.

En conséquence, faute pour Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] de rapporter la preuve suffisante d’une faute à l’encontre des défendeurs, il convient de les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Maître Hélène BERLINER sera autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] à payer à la SA ALLIANZ, Maître [O] [S], Notaire, la SARL SJPH IMMO et Madame [C] [J], chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.




 
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Hélène BERLINER à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;


Condamne Monsieur [H] [E] et Madame [U] [E] à payer à la SA ALLIANZ, Maître [O] [S], Notaire, la SARL SJPH IMMO et Madame [C] [J], chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

Et la présidente a signé avec la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE