Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 1ère section — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me RASKIN
Me OHANA


■

9ème chambre 1ère section

N° RG 22/05744 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2NX

N° MINUTE : 4



Assignation du :
05 Mai 2022






JUGEMENT 
rendu le 01 Juillet 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [L] [S]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D’ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0230

S.A.R.L. MD INVEST
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D’ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0230


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SUNERGIA CONSULTING
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1050
Décision du 01 Juillet 2024
9ème chambre 1ère section
 N° RG 22/05744 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2NX


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente
Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente
Patrick NAVARRI, Vice-président 

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière lors de l’audience et de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2024 tenue en audience publique devant Marine PARNAUDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 01 Juillet 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un contrat de mission - non produit aux débats -, la société SUNERGIA CONSULTING, en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, a élaboré au profit de M. [L] [S] un audit de sa situation patrimoniale et financière. Elle lui a proposé deux opérations juridiques et fiscales successives, sous deux statuts différents.

Le 26 juin 2007, M. [S] a acquis un appartement, de la SCCV FRANCE TERRE [Localité 9], doté de quatre pièces avec terrasse et double box, dans l'ensemble immobilier en état futur de l'achèvement, soumis au régime de la copropriété, sis au [Adresse 2] à [Localité 9], pour un prix de 292 300 euros, bien revendu au prix de 240 000 euros le 3 novembre 2021.

La société MD INVEST dont le gérant est M. [L] [S] a été constituée. Elle a débuté son activité de loueur en meublé professionnel le 16 juillet 2007.

Après avoir signé le 13 février 2007 un contrat de réservation par l'intermédiaire de la société SUNERGIA CONSULTING (sous l'option loueur meublé professionnel avec acquisition en société), la société MD INVEST a fait l'acquisition, le 8 juillet 2007, de trois studios dans l'ensemble immobilier à usage de maison de retraite et/ou d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et/ou de résidences services " résidence [8] ", soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour un prix de 472 467 euros. Ces biens ont été donnés à bail commercial à compter du 30 juin 2007 puis vendus le 23 décembre 2022 au prix de 136 400 euros.

Par exploit d'huissier en date du 5 mai 2022, M. [L] [S] et la société MD INVEST ont fait assigner la société SUNERGIA CONSULTING devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 15 septembre 2023, M. [L] [S] et la société MD INVEST demandent à la présente juridiction, au visa des articles 1101, 1113, 1104, 1231 et suivants, 1240 et 1241 du code civil, des articles L. 561-2-1 et L. 561-2-1 du code monétaire et financier, de : 
"- RECEVOIR Monsieur [S] en ses demandes, 

Y faisant droit et à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à régler à Monsieur [L] [S] la somme de 72.801 euros avec intérêts au taux légal jusqu'au jour de paiement, à compter du 30 novembre 2021, date de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, à titre de dommages et intérêts, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à régler à la société MD INVEST la somme de 326.275 euros avec intérêts au taux légal jusqu'au jour de paiement, à compter du 30 novembre 2021, date de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, à titre de dommages et intérêts, 

A titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à régler à Monsieur [S] la somme de 72.801 euros avec intérêts au taux légal jusqu'au jour de paiement, à compter du 30 novembre 2021, date de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, à titre de dommages et intérêts, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à régler à la société MD INVEST la somme de 326.275 euros avec intérêts au taux légal jusqu'au jour de paiement, à compter du 30 novembre 2021, date de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, à titre de dommages et intérêts, 

En tout état de cause, 
- DEBOUTER la société SUNERGIA de l'intégralité de ses moyens, conclusions et fins, plus amples ou contraires. 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à régler à la société MD INVEST la somme de 11.540,29 euros au titre des frais que ce dernier a dû avancer en raison des manquements imputables à la société SUNERGIA CONSULTING, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING à payer à Monsieur [S] et à la société MD INVEST, chacun, la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société SUNERGIA CONSULTING aux entiers dépens".

M. [L] [S] expose avoir consulté la société SUNERGIA CONSULTING, en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, afin de souscrire divers investissements. Les demandeurs font valoir que la société SUNERGIA CONSULTING ne les a jamais alertés sur les risques présentés par les investissements qu'elle leur conseillait d'effectuer et qu'ils ont réalisés, qu'elle leur a adressé des conseils fallacieux et des projections financières erronées, sans émettre la moindre réserve. Ainsi, ils observent que la défenderesse a qualifié l'un des baux comme " l'un des baux les plus sécuritaires du marché pour [Monsieur [S]] " sans même l'informer des conséquences financières en cas de départ de la société gestionnaire de la " résidence [8]". Bien que n'émettant aucun grief s'agissant de l'avantage fiscal escompté et finalement obtenu, les demandeurs soutiennent, à titre principal, que la société SUNERGIA CONSULTING a manqué à ses obligations d'information et de conseil. Ils concluent au lien de causalité direct entre cette faute et leur préjudice. Ils précisent que la perte de chance de souscrire de meilleurs investissements, consiste notamment en la perte de valeur des biens querellés lors de leur revente, en le remboursement de la somme de 9 464 euros (la durée de la location étant de 16 ans et non de 20 ans) et en frais de procédure.

Les demandeurs relèvent, par ailleurs, que le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle n'exclut pas, entre les mêmes parties, la formulation d'une demande subsidiaire fondée sur un autre régime juridique de responsabilité que celui invoqué au soutien de la demande principale. Ils soulignent que la sommation de communiquer adressée à la société SUNERGIA CONSULTING est demeurée en partie vaine. Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ils font valoir, à titre subsidiaire, que la négligence et l'imprudence dont la société SUNERGIA CONSULTING a fait preuve en distillant ses conseils, est à l'origine de leur préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la société SUNERGIA CONSULTING demande à la présente juridiction, au visa de l'article 1101 du code civil, de :
"- DEBOUTER purement et simplement Monsieur [L] [S] et la Société MD INVEST, de toutes prétentions à l'encontre de la Société SUNERGIA CONSULTIN, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [S] et la Société MD INVEST à verser la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ".

A titre liminaire, la société SUNERGIA CONSULTING expose qu'en raison de la lettre de mission qu'elle a signée avec M. [S], seule sa responsabilité contractuelle peut être recherchée par les demandeurs. Elle ajoute qu'en application du principe non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, leur action en responsabilité délictuelle ne saurait être accueillie.


La défenderesse déclare qu'à la lecture de la lettre de mission et de l'audit social et environnemental, l'objectif de M. [S] était de diminuer le montant de son imposition, via l'obtention d'avantages fiscaux (l'appartement d'[Localité 9] étant acquis en application du dispositif fiscal Robien recentré et les trois studios médicalisés étant achetées sous le statut de loueur meublé professionnel) et que ce but a été atteint. Elle indique ainsi que M. [S] a constitué, à cette fin, la société MD INVEST exerçant l'activité de loueur en meublé professionnel, avant d'acquérir les studios médicalisés.

Elle fait valoir que la valeur du bien aux termes de l'étude contenue dans l'audit social et environnemental n'a aucun caractère contractuel - s'agissant d'une simulation - de sorte que la moins-value réalisée lors de la revente de chacun desdits biens ne saurait permettre d'engager sa responsabilité contractuelle.

La défenderesse souligne également que l'abandon de son activité de gestion par la société de gestion (le groupe AVENCE) de la maison de retraite (la " résidence [8] ") à la suite de la vente de son fonds de commerce en 2010, était un fait imprévisible en 2007 qui est sans lien avec la perte de valeur des studios médicalisés, qu'il en va de même s'agissant de la décision de l'agence régionale de santé (créée en 2010) de procéder au déménagement de la maison de retraite concernée dans un autre lieu et s'agissant de l'évolution des conditions d'octroi des autorisation d'exploitation des maisons de retraite à compter de 2018. Ces éléments constitutifs de cas de force majeure commandent, selon la société SUNERGIA CONSULTING, de rejeter l'action en responsabilité initiée à son endroit.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire est intervenue le 29 janvier 2024.


MOTIFS

Sur la mise en jeu de la responsabilité de la société SUNERGIA CONSULTING

En application de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur d'une obligation contractuelle qui du fait de l'inexécution de son engagement, cause un préjudice au créancier s'oblige à le réparer. Il revient au créancier qui réclame réparation de rapporter la preuve du manquement contractuel et du dommage en résultant.

Néanmoins, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit apporter la preuve de l'exécution de cette obligation.


Bien que la lettre de mission la liant à M. [S] ne soit pas produite aux débats, il n'est pas contesté que la société SUNERGIA CONSULTING est intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine à l'égard de ce dernier.

En l'absence de lettre de mission signée par la société MD INVEST et la société SUNERGIA CONSULTING, le manquement à l'obligation d'information et de conseil est constitutif d'une faute de nature délictuelle à l'égard de la personne démarchée, engageant la responsabilité de la société SUNERGIA CONSULTING sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil. Ainsi, l'action en responsabilité contractuelle initiée par la société MD INVEST à l'égard de la société SUNERGIA CONSULTING sera rejetée.
Le conseil en gestion du patrimoine qui reçoit mandat de rechercher un bien immobilier pour un projet locatif à but de défiscalisation est redevable à l'égard de son client d'une obligation d'information et de conseil.

Il incombe au conseil en gestion de patrimoine d'apporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de conseil.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société SUNERGIA CONSULTING a proposé à M. [S] plusieurs produits immobiliers permettant un gain fiscal dans le cadre des dispositifs dits "LMP" et " Robien recentré ".

S'agissant de l'investissement de M. [S] à [Localité 9], l'audit social et environnemental qui est expressément qualifié de " simulation " et qui porte le logo " SUNERGIA ", tient compte des données patrimoniales que lui a fourni M. [S]. Cette pièce fait apparaître le prix du bien envisagé (292 300 euros), une hypothèse de revalorisation de l'immeuble à hauteur de 50% chaque année, une présentation de l'impact fiscal de la simulation chaque année entre 2006 et 2017, avec un gain fiscal total de 84488 euros, une synthèse de la trésorerie annuelle (un déficit de trésorerie estimé à -55 870 euros, un bien valorisé à 312 801 euros, des capitaux restant dus d'un montant de 175 200 euros et un enrichissement de 81 731 euros au 31 décembre 2017) ainsi qu'un taux de rendement interne de l'opération de 19,41% l'an compte tenu du capital net réalisé le 31 décembre 2017. Le document présente également les avantages fiscaux de l'opération se référant aux différents schémas LMNP, Censi-Bouvard et investissement mixte. Il expose encore la situation personnelle et matérielle de l'investisseur, le tableau d'amortissement du prêt immobilier conclu par M. [S], le montant chaque année des revenus fonciers imposables et ceux de l'investissement, l'estimation chiffrée chaque année de la valeur du bien immobilier, des taxes foncières et annexes et des autres charges déductibles. 

A l'instar du contrat de réservation, l'audit social et environnemental ne comporte aucune mention sur les risques de l'opération.

Il apparait donc qu'aucun de ces documents n'intègre une mention destinée à attirer l'attention du souscripteur sur les risques d'une dévaluation des biens ou sur les aléas de l'opération. La société SUNERGIA CONSULTING s'est abstenue de l'alerter sur les éléments défavorables d'un tel investissement, lequel, notamment, est exposé à l'évolution des prix du marché de l'immobilier.

En conséquence, il apparaît non seulement que M. [L] [S] n'a pas été informé de la valeur vénale réelle du bien acquis, alors qu'il avait consulté un conseiller en gestion de patrimoine susceptible de s'informer lui-même et de le renseigner utilement sur ce point déterminant de son investissement, mais encore que l'étude personnalisée qui lui a été remise était de nature à l'induire en erreur en ne différenciant pas le coût d'acquisition du bien de sa valeur vénale au regard du marché actuel et de son évolution prévisible.

Ainsi, cette étude permettait à M. [L] [S] de croire que la valeur de son bien correspondait au prix du marché et que sa valeur augmenterait durant la période considérée.

En n'attirant pas l'attention de M. [L] [S] sur les risques liés à une opération financière de type Robien recentré et en le laissant espérer un prix de revente supérieur au prix d'achat de 292 300 euros alors que le prix de revente du bien immobilier a été 240 000 euros en 2021, il y a eu un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil.

Il est donc établi, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, que la société SUNERGIA CONSULTING a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de M. [L] [S] et que, ce faisant, elle a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle. 

Il est de principe que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil ne consiste qu'en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si une information complète et objective avait été donnée avant la conclusion du contrat de réservation préliminaire. La perte de chance se mesure à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Il en résulte que M. [L] [S] ne peut obtenir que son préjudice soit équivalent à la totalité de ses pertes financières sauf à le dispenser de toute participation aux risques et aléas que comporte toute opération immobilière.
Le préjudice en lien de causalité direct avec le défaut d'information et de conseil résulte de la perte de chance de pouvoir faire l'investissement envisagé en toute connaissance de cause ou de choisir un investissement plus rentable. Il doit être certain et non simplement éventuel ou hypothétique, même lorsqu'il s'agit d'indemniser une perte de chance.
Ainsi, la perte de chance doit correspondre à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et sa réparation doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Au cas présent, M. [L] [S] estime que son préjudice, en lien avec le manquement, est constitué par la perte de chance de souscrire une opération véritablement sécurisée. Il estime subir une perte résultant du prix de revente du bien querellé inférieur au prix d'acquisition et au prix de revente projeté par la société SUNERGIA CONSULTING.

Il est certain que si M. [L] [S] avait été mieux informé des risques que présentait l'opération d'investissement il n'aurait peut-être pas conclu les ventes litigieuses, de sorte qu'un lien de causalité direct existe entre la perte de chance de ne pas contracter alléguée et le manquement de la société SUNERGIA CONSULTING à son obligation d'information et de conseil.

Toujours est-il que pour pouvoir être indemnisé, M. [L] [S] doit démontrer la réalité du préjudice causé par la perte de chance en établissant que l'acquisition des biens litigieux, réalisées dans le cadre du dispositif fiscal dit Robien recentré a représenté une éventualité plus défavorable que celle qui aurait consisté à ne pas effectuer ces investissements.

S'il est établi que le prix de revente du bien litigieux est inférieur au prix d'acquisition et au prix indiqué dans l'audit social et environnemental, la situation soi-disant défavorable doit s'apprécier dans sa globalité, soit le caractère indivisible de l'opération de défiscalisation.

En effet, M. [L] [S] a obtenu de l'administration fiscale le remboursement du montant de la TVA et a bénéficié de réductions d'impôts sur le revenu, les avantages fiscaux escomptés et obtenu par l'intéressé n'étant pas contestés.

Enfin, si M. [L] [S] fait également état dans ses écritures d'une perte de chance d'avoir fait un meilleur investissement, il ne verse à son dossier aucun élément en mesure de rapporter la preuve qu'un autre investissement lui aurait été plus profitable, de sorte que le préjudice inhérent à une telle perte de chance n'est pas non plus établi.

Au vu de l'ensemble de ces éléments et à défaut pour M. [L] [S] de rapporter la preuve de la réalité du préjudice qu'il invoque, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En outre, il ne saurait se prévaloir d'un préjudice moral que n'induisent pas les faits en la cause.

Sur les demandes subsidiaires

Compte tenu de la lettre de mission existant entre M. [L] [S] et la société SUNERGIA CONSULTING, M. [L] [S] est mal fondé à rechercher la responsabilité délictuelle de la société SUNERGIA CONSULTING pour manquement à ses obligations d'information et de conseil. Sa demande fondée en ce sens sera rejetée.

En revanche, en l'absence de lettre de mission entre la société SUNERGIA CONSULTING et la société MD INVEST, seule une faute de nature délictuelle peut être reprochée à la société SUNERGIA CONSULTING par la société MD INVEST.
En vertu de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il ressort du courriel du 20 avril 2007 de [Y] [B], co-gérante de la société SUNERGIA CONSULTING, adressé à M. [S], qu'elle a fait une présentation claire, précise et circonstanciée de l'investissement projeté au sein de la " résidence [8] " à [Localité 7]. Elle a précisé que cette opération en loueur en meublé professionnel s'analysait comme suit : " 5.5% de rentabilité réévaluée à 1.5 % minimum par a, avec la garantie que les charges restent à la charge du preneur (OBI) et la caution du groupe OBI " ; qu'il s'agissait " sincèrement d'un des baux les plus sécuritaires pour vous du marché. Pour information dans l'hôtelier les rentabilités sont de 3 à 4.5% ". Elle a également indiqué que la condition tenant au montant annuel des loyers (23 000 euros TTC minium), régissant l'activité de loueur en meublé professionnel, était satisfaite (24 614 euros TTC). 
Force est d'observer qu'il n'existe aucune projection quant à l'évolution de la valeur vénale des biens acquis et de leur prix de revente du bien en fin d'opération, la durée de cet investissement n'étant, au surplus, pas mentionnée. Aucune faute d'imprudence ou de négligence ne saurait donc être caractérisée sur ce point. 
Cependant, en s'abstenant d'émettre la moindre réserve quant à la sécurité juridique de l'opération projetée et en n'alertant pas son interlocuteur sur l'existence d'aléas, la société SUNERGIA CONSULTING a commis une faute d'imprudence et de négligence. Il est constant que le groupe AVENCE a décidé de cesser son activité de gestion de la maison de retraite (la " résidence [8] ") à la suite de la vente de son fonds de commerce en 2010, que les agences régionales de santé ont été créées en 2010 et que la décision de déménagement de la maison de retraite concernée dans un autre lieu a été prise par l'agence régionale de santé a été prise postérieurement. Force est d'observer que ces éléments qui sont survenus après la date de l'investissement querellé (2007) sont l'illustration des aléas qui pouvaient apparaitre durant l'opération.

Les avantages fiscaux escomptés par M. [S], en sa qualité de gérant de la société MD INVEST, et obtenus ne sont pas contestés. La condition tenant à la durée totale de la mise en location n'ayant pas été respectée compte tenu de la revente desdits biens, une charge fiscale supplémentaire a incombé à la société MD INVEST, outre des frais complémentaires de procédure et de déplacement. Toutefois, force est d'observer que la décision de revendre ces biens avant le terme de cette opération de défiscalisation a été prise par la seule société MD INVEST en considération de l'état du marché immobilier et locatif qui existait à cette période.

Il découle de ce qui précède que la preuve d'un lien de causalité direct entre le préjudice matériel subi par la société MD INVEST et la faute d'une imprudence et de négligence commise par la société SUNERGIA CONSULTING , n'est pas rapportée.

Au surplus, s'il est établi que la société MD INVEST a donné procuration à la société SUNERGIA CONSULTING le 18 juillet 2007, aucune faute en sa qualité de mandataire de gestion n'est invoquée.
Les demandes formées par la société MD INVEST contre la société SUNERGIA CONSULTING seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Succombant, M. [L] [S] et la société MD INVEST seront condamnés in solidum aux dépens, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

M. [L] [S] et la société MD INVEST, parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à la société SUNERGIA CONSULTING la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande présentée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L'exécution provisoire est de droit dans la présente affaire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [L] [S] et la société MD INVEST de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et la société MD INVEST aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et la société MD INVEST à payer à la société la société SUNERGIA CONSULTING la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 01 Juillet 2024.


LA GREFFIERELA PRÉSIDENTE