Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NCC

N° : 2

Assignation du :
05 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. KD INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS - #R0010


DEFENDERESSE

La société O KAIDO S.A.S. 
[Adresse 1]
[Localité 3]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 12 septembre 2019, la société SCI KD INVEST a donné à bail commercial à M. [U] [Y], pour le compte de la société BBT 1 en cours de constitution, dont la dénomination sociale a été modifiée le 12 décembre 2022 pour celle de société O KAIDO, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], lot n°11, pour une durée de neuf années à compter du 12 septembre 2019, moyennant un loyer en principal de 18.600 euros par an, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 29 décembre 2023, à la société O KAIDO, pour une somme de 9.797,16 euros, au titre de l’arriéré locatif au 21 décembre 2023.

Par acte délivré le 5 avril 2024, la société SCI KD INVEST a fait assigner la société O KAIDO devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- “CONSTATER que la société O KAIDO n’a pas déféré au commandement de payer susvisé ; 
 
- CONSTATER en conséquence que la clause résolutoire figurant au contrat de bail susvisé est acquise depuis le 29 janvier 2024 et que ce contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date ; 
 
- CONSTATER que la société O KAIDO est occupante sans droit ni titre du local objet du bail susvisé depuis le 1 er février 2024 ; 
 
- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société O KAIDO et/ou de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si nécessaire. 
 
- CONDAMNER la société O KAIDO à payer à la SCI KD INVEST une provision d’un montant de 8.797, 16 € au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation ; 
 
- CONDAMNER la société O KAIDO à payer à la SCI KD INVEST une provision d’un montant de 879,72 € au titre de la clause pénale prévue au bail ; 
 
- DIRE ET JUGER que la somme versée au titre du dépôt de garantie restera acquise à la SCI KD INVEST au titre de la clause pénale prévue au bail ; 
 
- DIRE ET JUGER que la société O KAIDO est redevable envers la SCI KD INVEST de la somme de 1.355,84€ par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs aux bailleurs et, en tant que de besoin, l’y condamner par provision ; 
 
• A titre subsidiaire, s’il était sollicité et accordé des délais de paiement à la société O KAIDO : 
- ORDONNER la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement de l’arriéré à bonne date et/ou du non-règlement des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité. 
 
• En tout état de cause : 
 
- CONDAMNER la société O KAIDO à payer à la SCI KD INVEST la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER la société O KAIDO aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 29 décembre 2023". 


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 3 juin 2024, la société SCI KD INVEST a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à étude à l’adresse de son siège social et des lieux loués, la société O KAIDO n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article 9 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement àleur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.




En faisant délivrer ce commandement, la société SCI KD INVEST n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9.797,16 euros, arrêtée au 21 décembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société O KAIDO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société O KAIDO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel mensuellement au montant non sérieusement contestable mensualisé du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI KD INVEST, l'obligation de la société O KAIDO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 21 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8.797,16 euros (4ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des frais d’huissier par ailleurs sollicités au titre des dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société O KAIDO. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 29 décembre 2023.

La société SCI KD INVEST sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes dues.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité forfaitaire égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes

La société O KAIDO, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement (171,38 euros).

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société O KAIDO ne permet d’écarter la demande de la société SCI KD INVEST formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 janvier 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société O KAIDO et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 3], lot n°11 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société O KAIDO, à compter de la résiliation du bail du 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle égale au montant mensualisé du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société O KAIDO à payer à la société SCI KD INVEST la somme de 8.797,16 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 21 mars 2024 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées au titre de la clause pénale de 10 % et aux fins de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société O KAIDO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (171,38 euros) ;

Condamnons la société O KAIDO à payer à la société SCI KD INVEST la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;






Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 1er juillet 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY