Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 01 Juillet 2024


N° RG 23/00014 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3I6



DEMANDEUR :

S.A.S. GINGER, à l’enseigne “SUD EXPRESS”, représentée par son président M. [O] [G] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]
représentée par Me Hervé TANDONNET, substitué par Me CHAUVEL, avocats postulant au barreau de LILLE, Me Jérôme CULIOLI, avocat plaidant au barreau de NICE




DÉFENDEUR : 

S.C.I. GRANDE CHAUSSEE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]/FRANCE
représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me CARLIER, avocats au barreau de LILLE





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN



DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2024



JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2010, la S.C.I. Grande Chaussée a donné à bail à la S.A.R.L. Benjamin, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010 et moyennant un loyer annuel de 105 000 euros hors taxes hors charges.

La S.A.S. Ginger vient aux droits de la S.A.R.L. Benjamin.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2021, la S.A.S.. Ginger a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 90 000 euros.

La S.C.I. Grande Chaussée n'a pas répondu à cette demande.

Par mémoire en fixation de loyer du 5 avril 2022, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2022 à la S.C.I. Grande Chaussée, la S.A.S. Ginger a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 90 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2021.

Par acte d'huissier signifié le 13 décembre 2023, la S.A.S. Ginger a assigné la S.C.I. Grande Chaussée devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°1 notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 12 avril 2024, la S.A.S. Ginger demande au juge de :
- Débouter la S.C.I. Grande Chaussée de l’intégralité de ses demandes,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021, à la somme annuelle de 90 000 euros hors taxes hors charges ;
- Subsidiairement, Juger que dans l'hypothèse où la juridiction entendrait procéder à la désignation d'un expert aux fins de détermination du loyer du bail renouvelé, avec mission habituelle en pareille matière, il résulte des développements qui précèdent que le loyer provisionnel devra être fixé à 93 000 €/an/HT/HC ;
- Condamner la S.C.I. Grande Chaussée au paiement d’une indemnité de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

A l'appui de ses prétentions, la S.A.S. Ginger soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actuel. Elle indique qu'elle a fait réaliser une expertise et que l'expert a évalué la surface utile pondérée à 256,20 m². Elle conteste l'intégration des surfaces des 2ème et 3ème étages au regard de leur vétusté. Elle estime qu'il convient de mettre à l'écart la méthode de décapitalisation ou d'amortissement du droit au bail dans l'appréciation des loyers de comparaison, la jurisprudence étant constante en la matière. Elle se prévaut du rapport de l'expert amiable lequel retient un prix de 1100€/m²/an avant abattement pour la partie commerciale et de 5 300 €/m²/an pour la partie habitation. Elle se prévaut d'un abattement pour transfert de charges exorbitantes

Dans son mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 mai 2024, la S.C.I. Grande Chaussée demande au juge des loyers commerciaux de:
la Juger recevable et bien fondée en ses demandes ;Débouter la S.A.S. Ginger de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à 90 000 euros par an et plus généralement de sa demande de fixation du loyer à une valeur inférieure au loyer plafonné ;Dire et Juger que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné à compter du 1er juillet 2021 Fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à un montant déplafonné annuel hors taxes hors charges de 208 454,40 euros et subsidiairement de 205 184,40 euros à compter du 1er juillet 2021 ;Condamner la société Ginger à lui payer la différence entre ce qu'elle a acquitté provisionnellement et le nouveau loyer fixé ;la Condamner au paiement des intérêts légaux sur les loyers échus à compter du 1er juillet 2021, au fur et à mesure des échéances et subsidiairement à compter du 1er mémoire du bailleur avec anatocisme ;A titre subsidiaire,
Fixer le loyer en valeur au 1er juillet 2021 au loyer déplafonné avec intégration annuelle de 1/9ème du droit d'entrée initial soit une valeur indexée à la date du renouvellement de 140 323,57 euros ;Condamner la société Ginger à lui payer la différence entre ce qu'elle a acquitté provisionnellement et le nouveau loyer fixé ;la Condamner au paiement des intérêts légaux sur les loyers échus à compter du 1er juillet 2021, au fur et à mesure des échéances et subsidiairement à compter du 1er mémoire du bailleur avec anatocisme ;A titre infiniment subsidiaire,
Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction en vue de rechercher la valeur locative au 1er juillet 2021 ;Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle hors taxes hors charges de 200 000 euros et subsidiairement au montant du loyer plafond intégrant le pas-de-porte soit 140 323,57 euros toujours à titre provisionnel;En tout état de cause,
Condamner la S.A.S. Ginger à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, outre les frais visés aux articles A.444-10 et suivants du code de commerce.
La S.C.I. Grande Chaussée conteste la surface pondérée retenue et estime la surface commerciale pondérée à 105,28 m² sur une surface utile de 256,20 m². Elle estime qu'il n'existe aucun facteur de diminution de la valeur locative, notamment s'agissant du transfert de la taxe foncière, le code de commerce autorisant le bailleur à y procéder. Elle estime que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné et qu'il existe trois motifs de déplafonnement liés à l'évolution des facteurs locaux de commercialité, des obligations respectives des parties en cours de bail et en raison des conditions de fixation d'origine prévoyant un droit d'entrée de 150 000 euros.

Après deux renvois, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 3 juin 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d'expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties sont en désaccord sur la surface des locaux et la pondération applicable, ainsi que sur les termes de comparaison utiles et l'évolution des facteurs locaux de commercialité.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer ou l'augmenter à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.




PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [X] [L], demeurant [Adresse 2]

avec mission de :
Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
→ l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;
→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;
→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :
° l’importance de la ville, du quartier, de la rue
° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier
° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;
FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Ginger devra verser au plus tard le 1er septembre 2024 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er janvier 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le greffier Le juge des loyers commerciaux