Cour d'Appel · 5ème Chambre — 17 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 15



N° RG 21/00641 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RJWE













Mme [C] [B]

M. [O] [J]



C/



M. [Z] [W]

Mme [V] [W] NEE [F]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Parent

 Me Leray







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Novembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 17 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :

Madame [C] [B]

née le 15 Mai 1977 à [Localité 9] (Slovaquie), de nationalité française, commerciale

[Adresse 3]

[Localité 2]



Monsieur [O] [J]

né le 14 Avril 1979 à [Localité 6], de nationalité française, informaticien

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentés par Me Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉS :

Monsieur [Z] [W]

né le 10 Juillet 1950 à [Localité 8], de nationalité française, retraité

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [V] [W] née [K]

née le 21 Février 1953 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentés par Me Amélie LERAY, postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentés par Me Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Selon acte sous seing privé du 28 janvier 2018, M. [Z] [W] et Mme [V] [K] son épouse (époux [W]) ont donné à bail à M. [O] [J] et Mme [C] [B] (les consorts Lavrard-Bogdanova) des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros.



Un état des lieux a été dressé contradictoirement par les parties lors de 1'entrée dans les lieux le 1er mars 2018 et complété par les locataires dans un courrier daté du 10 mars 2018.



Le 25 mai 2018, les consorts Lavrard-Bogdanova ont saisi la commission départementale de conciliation des litiges locatifs sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



Le 13 septembre 2018, celle-ci a rendu un avis constatant l'absence de conciliation entre les parties.



Par acte d'huissier signifié le 14 mai 2020, les consorts Lavrard-Bogdanova ont assigné les époux [W] de comparaître devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes.



Par acte d'huissier en date du 7 juillet 2020, les époux [W] ont donné congé aux locataires pour reprise pour le 28 février 2021. 



Par jugement en date du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné les époux [W] à remettre aux consorts Lavrard-Bogdanova le diagnostic amiante avant le 28 février 2021,

- assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé le 1er mars 2021 et ce, pendant 3 mois, la juridiction se réservant le cas échéant le contentieux de la liquidation,

- rappelé que 1'astreinte est exécutoire de plein droit par provision,

- débouté les consorts Lavrard-Bogdanova du surplus de leurs demandes,

- condamné les consorts Lavrard-Bogdanova aux dépens,

- condamné les consorts Lavrard-Bogdanova à payer aux époux [W] une somme de 1 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou

contraires au présent dispositif.



Le 29 janvier 2021, les consorts Lavrard-Bogdanova ont interjeté appel de cette décision.



Les consorts Lavrard-Bogdanova ont quitté le logement le 1er février 2021. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 février 2022, ils demandent à la cour de :

- déclarer recevable leurs appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

* les a déboutés de leurs demandes tendant à voir reconnaître que les travaux réalisés par les époux [W] ne justifiaient pas l'augmentation du loyer à la somme de 1 600 euros,

* les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux et financiers,

* les a déboutés de leurs demandes relatives au remboursement de la somme engagée pour l'intervention de mesurage de la superficie de la maison,

* les a déboutés de leurs demandes relatives à l'erreur sur la surface louée,

* les a déboutés de leurs demandes tendant à obtenir la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation jusqu'à la réalisation complète des travaux sur le fondement du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance,

* les a déboutés de leurs demandes tendant à voir les bailleurs condamnés à procéder aux réparations sur le fondement du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance,

* les a déboutés de leurs demandes de diminution du loyer sur le fondement du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance,

* les a déboutés de leurs demandes tendant à considérer comme injustifiée la réévaluation du loyer au moment de la conclusion du contrat de bail,

* les a condamnés au paiement d'une indemnité de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

* les a condamnés aux dépens,



- déclarer que le loyer du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ne saurait être supérieur à 1 287,36 euros,

- condamner les époux [W] à leur rembourser la somme de 11 410 euros au titre du trop-perçu de loyers résultant de l'augmentation injustifiée des loyers,

- déclarer que le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] est indécent,

- condamner les époux [W] à leur verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers et moraux, 

- déclarer que les époux [W] ont manqué à leur obligation d'information et que le montant du loyer a été fixé sur une base erronée,

En conséquence, 

- diminuer le loyer du bien sis [Adresse 1] à la somme de 987,36 euros par mois avec effet rétroactif à la date de conclusion du bail.

Par conséquent, 

- condamner les époux [W] à leur verser la somme de 21 442,40 euros (subsidiairement 10 500 euros s'il a été fait droit à la remise en cause de l'augmentation de loyer) au titre du trop-perçu de loyers, 

- condamner les époux [W] à leur régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner les époux [W] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2021, les époux [W] demandent à la cour de :

- débouter les consorts Lavrard-Bogdanova de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2020,

- condamner les consorts Lavrard-Bogdanova au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts Lavrard-Bogdanova aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la contestation relative au montant du loyer



Les appelants rappellent que le loyer qui leur a été appliqué par les bailleurs étaient de 1 600 euros alors que le loyer appliqué au précédent locataire était de 1 274 euros. Ils estiment que les époux [W] ne justifient pas de travaux d'amélioration permettant une telle augmentation. Ils considèrent que les travaux réalisés figurant au contrat de bail ne constituent qu'une remise dans un état normal d'habitation du logement et ne sont pas des améliorations. 



Ils observent qu'il n'est justifié par aucune pièce probante l'état préexistant du bien immobilier. Ils font valoir que les époux [W] ne peuvent se constituer des preuves à eux-mêmes de sorte que les pièces n° 17,18,19 et 20 sont inopérantes, et qu'en outre, il leur appartient de démontrer le règlement effectif des factures qu'ils produisent.





Ils indiquent que la réfection des peintures et du sol relève du bon état d'usage garanti au locataire entrant dans les lieux. Ils considèrent qu'il n'est pas démontré que l'installation d'un plafond suspendu ait apporté une prestation de meilleure qualité, d'autant qu'il s'agit d'un changement de faux plafond. Ils ajoutent que le remplacement des équipements de la salle de bain ne constitue pas des travaux d'amélioration. En ce qui concerne le nouveau four ou le nouveau réfrigérateur, ils estiment que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'un meilleur confort ou de prestations complémentaires en résultant. Ils poursuivent en indiquant que les seuils d'étanchéité du garage et de la cuisine sont des travaux d'entretien. Selon eux, si la motorisation de la porte du garage et des 4 volets roulants du séjour, de salon et de la cuisine, et la motorisation du volet roulant du rez-de-chaussée apportent une qualité supérieure des prestations existantes, le coût réellement supporté par les propriétaires correspond au seul achat des dispositifs de motorisation soit 756,71 euros. Enfin, ils contestent la prise en compte du coût de la main d'oeuvre non réglée par eux.



En conséquence, ils soutiennent que les coûts supportés au titre de travaux d'amélioration, sont notoirement inférieurs à la dernière année de loyer. Ils ajoutent qu'il ne saurait être considéré que le loyer antérieur était particulièrement bas, au regard de l'évolution atypique du marché locatif de [Localité 7] au cours des deux dernières années. Ils s'estiment donc fondés à réclamer à M. et Mme [W] la somme de 11 410 euros, représentant un trop-perçu de loyers, résultant d'une augmentation injustifiée du montant du loyer. 



Les époux [W], en réponse, demandent à la cour de confirmer le jugement qui rejette les prétentions de ce chef des locataires. 



Ils font valoir que le loyer acquitté par les derniers locataires était notoirement sous-évalué au regard du bien ayant donné lieu à des travaux importants pour certains, d'entretien mais pour d'autres, d'amélioration. 



Ils indiquent que le décret n° 83-1178 du 28 décembre 1983 aux articles 2 et 3 de son annexe définit ce qu'il faut entendre par travaux d'amélioration et listent les travaux qu'ils ont réalisés avant l'entrée dans les lieux par les appelants, soutenant qu'une grande majorité relève bien de cette catégorie ; ainsi en est-il, selon eux notamment des travaux suivants :

- installation de faux plafonds sur toute la surface du rez-de-chaussée de la maison, ce qui induit un aspect qualitatif supérieur, une économie d'énergie évidente, une meilleure isolation phonique, travaux d'un montant de 6 573,34 euros,

- installation de parquet sur toute la surface de l'étage et de la chambre du rez-de-chaussée, en remplacement d'une moquette, travaux d'un montant de 5 480,88 euros,

- rénovation de la salle de bains avec installation d'un double vasque et d'un pare-douche vitré en remplacement d'une simple vasque et d'un rideau de douche, représentant la somme de 1 027,42 euros pour les seules fournitures, 

- installation d'équipements supplémentaires, comme la motorisation de la porte du garage, des volets roulants du séjour/salon/cuisine et chambre du rez-de-chaussée, la pose d'une crédence en inox mais aussi un four et un frigo-congélateur neufs, rappelant qu'il s'agissait d'une location vide, ou un verre sécurit pour la porte palière représentant un coût de 1 346,14 euros pour les seules fournitures.

Ils relèvent que le coût total de ces dépenses est donc de 13 527,78 euros (ou de 13 633,30 euros si la cour suivait l'analyse du tribunal qui n'a pas retenu le coût du remplacement du four et du frigo/congélateur). 



Rappelant que le montant annuel du loyer ancien est de 15 288 euros, et considérant qu'il y a lieu de prendre en compte également la valorisation de la main d'oeuvre et leur investissement personnel, ils estiment bien fondée l'augmentation de loyer appliquée, selon eux, très raisonnable au regard des valeurs locatives du marché. 







Le logement donné à bail est situé à [Localité 7]. Il n'est pas discuté que cette agglomération correspond à une zone tendue, de sorte que le bail litigieux est soumis aux dispositions des articles 2, 3 et 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



L'article 4 dudit décret prévoit :

Par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ;

3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.



Le bail signé entre les parties le 28 janvier 2018 à effet au 1er mars 2018 prévoit un loyer de 1 600 euros et indique que le montant du loyer du dernier locataire révisé le 1er février 2017 était de 1 274 euros. Il mentionne la liste des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location.



Les parties conviennent que les travaux d'amélioration correspondent aux travaux apportant un équipement ou un service nouveau, des prestations de qualité supérieure à celles existantes, ou ceux permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien ou d'exploitation ou qui accroissent la sécurité des biens ou des personnes. 



Les époux [W] produisent de nombreuses factures de travaux, de matériels et matériaux émises entre novembre 2017 et février 2018, corroborant leurs explications données aux locataires en réponse à un de leur courrier (cf courrier du 14 mai 2018 de la partie appelante), rappelant que des travaux ont été réalisés pendant 5 mois, après le 1er octobre 2017, période pendant laquelle la maison n'a pas eu de locataire. 

La cour considère que les factures versées aux débats suffisent à établir la réalité des travaux entrepris, dont les bailleurs ont indiqué qu'ils avaient été réalisés par eux-même. 



La cour partage l'analyse du premier juge qualifiant de travaux d'améliorations, tels que définis ci-avant, la création de plafonds suspendus intégrant de nombreux leds, le remplacement des moquettes par un parquet, la rénovation de la salle de bain, les motorisations de la porte de garage et des volets du rez-de-chaussée, la pose d'une porte en verre sécurit, ainsi que les achats d'équipements particuliers d'électro-ménager, et ce, au regard du confort ou de la sécurité apporté, du gain d'isolation et du supplément de prestatations offert dans le cadre d'une location vide. 



Aux montants justifiés des factures produites, soit 13 527,78 euros, il a été très justement ajouté par le tribunal la valorisation de la main d'oeuvre à une somme de 2 245 euros, somme qui n'est nullement excessive compte tenu de l'importance des rénovations entreprises. 



Le montant annuel du dernier loyer étant de 15 288 euros, les époux [W] étaient fondés à procéder à une augmentation de loyer, conformément à l'article 4 3°précité, étant observé que le loyer appliqué apparaît conforme aux prix pratiqués à [Localité 7], au vu des différentes annonces immobilières soumises à la cour. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette la prétention des consorts Lavrard-Bogdanova.



- sur la demande de réduction de loyer 



Au soutien de cette demande, les appelants font grief à leur bailleurs d'avoir manqué à leur obligation d'information des locataires et à leur obligation de délivrance. 



Ils observent que le diagnostic technique ne leur a été adressé que le 4 avril 2018 et que n'y figurait pas le diagnostic amiante, celui-ci n'ayant été communiqué que le 21 février 2021.



Ils ajoutent que la surface totale habitable est de 136,68 m2, les pièces à l'étage, utilisées comme chambres, ayant une superficie inférieure à 7m2, n'étant donc pas des 'pièces habitables', que la buanderie et le cellier ne sont pas chauffés et n'en sont pas plus. Ils soutiennent avoir été trompés sur la superficie réelle de la maison.



Ils reprochent au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance. Ils indiquent que leur assureur protection juridique a missionné un expert pour examiner divers désordres dont ils s'étaient plaints auprès de leurs bailleurs et que suite à une réunion d'expertise contradictoire, l'expert a constaté dans un rapport du 10 mai 2019, suite à une visite des lieux le 4 avril 2019 les différents défauts du logement, selon eux, caractéristiques d'une indécence. 



Ils précisent d'ailleurs que, par ordonnance du juge des référé du 24 septembre 2020, ils ont obtenu l'autorisation de consigner les loyers jusqu'au jugement sur le fond, et que les bailleurs ont été condamnés à procéder à un diagnostic de l'installation électrique et à l'installation de la rambarde. 



Ils précisent que ces travaux n'ont jamais été effectués par les époux [W]. 



Ils affirment que les bailleurs ne leur ont pas délivré un logement décent, en état de réparation et de bon usage.



Les époux [W] objectent, s'agissant de la prétendue inexactitude de mesurage, que les locataires ont visité plusieurs fois le bien en janvier et février 2018, qu'ils ont notamment pris des mesures, que les conditions d'application des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient une réduction éventuelle de loyer lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, ne sont pas réunies.



Ils font valoir que le diagnostic amiante n'est pas obligatoire pour la location d'une maison. 



En ce qui concerne l'installation électrique, ils considèrent qu'aucune indécence du logement n'est démontrée, en raison d'un défaut électrique. Ils expliquent que suite à l'ordonnance de référé, les parties se sont mises d'accord pour une intervention le 9 novembre 2020, mais que celle-ci n'a pu avoir lieu en raison du confinement national décidé pour des raisons sanitaires, et qu'ensuite, les locataires n'ont jamais donné suite à leurs propositions. 









Ils notent que si l'expert relève une absence de ventilation, il n'a pas pour autant constaté une méconnaissance des normes de décence, ne constatant ni odeur, ni moisissures, et ne préconisant aucun travaux. Ils rappellent que toutes les pièces disposent d'une ventilation naturelle et qu'il n'existe aucune obligation légale d'installation d'une VMC dans une maison ancienne.



S'agissant de la rambarde, ils indiquent avoir proposé aux locataires avant leur entrée dans les lieux de la poser mais que ces derniers ont refusé. 



En ce qui concerne les remontées d'eaux en façade, ils considèrent qu'il ne s'agit pas d'un désordre de nature à caractériser une indécence du logement loué. Ils soutiennent également que les infiltrations au travers du mur de façade et du mur pignon, sont purement esthétiques et sans lien avec les critères d'indécence. Il est de même, selon eux, des infiltrations sur la cloison du couloir, ou des constatations faites sur le volet roulant de la chambre ou sur la porte. 



- sur le défaut d'information 



Les appelants produisent un certificat de surface habitable en date du 29 mai 2018 concluant à une surface de 136,68 m2.



L'erreur de superficie qu'ils invoquent apparaît sans incidence, au regard des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ne saurait donc justifier le bien fondé de la demande tendant à voir diminuer le montant du loyer. 



Le premier juge a fait droit à la demande portant sur la remise du diagnostic amiante. Cette disposition n'est pas déférée à la cour. 



La remise d'un diagnostic amiante aux locataires à la date du 21 février 2021 n'est pas un motif permettant de justifier une diminution de loyer.



- sur le défaut de délivrance 



Les critères de l'indécence du logement donné à bail sont définis par l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Il appartient aux appelants de démontrer l'indécence du logement qu'ils invoquent. 



Les pièce produites par les consorts Lavrard-Bogdanova au soutien de leurs affirmations sont notamment les suivantes :

- un rapport de visite effectué le 28 juin 2018 par des inspecteurs de salubrité de la mairie de [Localité 7], lequel indique toutefois que 'le procès-verbal ne constitue pas une déclaration d'insalubrité ou une interdiction d'habiter', 

- un courrier adressé aux bailleurs suite à une nouvelle visite des lieux le 7 février 2019 par les inspecteurs de salubrité, 

- le rapport d'expertise du 10 mai 2019 dressé par l'expert protection juridique des locataires.



* sur la ventilation



Les dispositions du décret précité imposent que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 



Les inspecteurs de salubrité ont relevé lors de leurs deux visites 'une absence de ventilation générale et permanente'.







L'expert a constaté pour sa part :

'- une absence d'arrivée d'air dans le salon séjour, la chambre du rez-de-chaussée et le bureau,

- une absence d'extraction d'air dans la cuisine, les WC et la salle de bains.'



Il n'est pas contesté que toutes les pièces ont des ouvertures, ce que confirme d'ailleurs la description du bien ressortant du diagnostic technique versé aux débats. Le logement bénéficie d'une aération naturelle, les constatations effectuées ne permettent pas de considérer que le logement est indécent au sens des dispositions précitées, il ne peut être reproché aux bailleurs l'absence d'installation d'une VMC, l'expert ajoutant 'n'avoir constaté aucune moisissure ou odeur particulière dans les différentes pièces de la maison'.



La cour ne retient pas ce grief.



* sur les infiltrations 



Les dispositions du décret de 2002 prévoient que le logement loué assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. 



Les inspecteurs de salubrité ont constaté le 27 juin 2018 'une trace d'infiltration d'eau au niveau de l'encadrement d'une fenêtre du séjour et sur un mur entre la cuisine et le séjour'et le 7 février 2019 'des remontées capillaires au niveau du séjour et de la chambre du rez-de-chaussée'.



L'expert pour sa part note : 

'- un mur de façade jardin sujet au remontées d'humidité, 

- des infiltrations d'eaux pluviales au travers du mur de façade rue et du mur pignon dues à la vétusté des enduits extérieurs,

- des infiltrations d'eaux pluviales dans la chambre du rez-de-chaussée liées au manque de carreaux de faïence sur le pourtour de la baignoire de la salle de bain attenante et dans le salon séjour, 

- des enduits extérieur du mur de façade décollés, 

- des traces d'eau sur la cloison du couloir au droit du lavement WC,

- un mur de façade jardin sujet aux remontées d'humidité.'



Il n'est nullement établi que la présence d'eau sur une cloison dans le couloir s'explique par un défaut du logement imputable au bailleur, alors que l'expert le rattache à 'une fuite sur l'alimentation en eau froide du lave main', qui pourrait aussi relever de l'obligation d'entretien du locataire, tenu aux réparations locatives portant sur les joints par exemple. 



S'agissant des infiltrations dans la chambre du rez-de-chaussée, si l'expert les relie à 'des infiltrations d'eau provenant de la salle de bain', ces seules mentions ne permettent pas de déterminer la cause de ces infiltrations d'eau et donc d'affirmer que les bailleurs ont ici manqué à leur obligation de délivrance. 



L'expert n'a pas relevé d'infiltrations dans le séjour, au contraire des inspecteurs de salubrité. 



Il n'est pas démontré que les infiltrations en façade ont entraîné des infiltrations dans l'habitation. Si l'expert relève que les enduits extérieurs sont vétustes et les murs sont sujets à l'humidité, il n'a pas toutefois observé (cf ce qui précède) que cette humidité pénètrait dans l'habitation. 



Aucune indécence de ce chef ne peut être retenue.







* sur les fermetures 



Le décret précité prévoit également que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.



Seul l'expert formule des observations sur ce point en relevant :

- une largeur de tablier de volet roulant non adaptée à la largeur des coulisses, des joints de vitrage anciens et secs,

- des éléments de la porte d'entrée endommagés. 



La seule constatation d'une inadaptation du volet roulant ne suffit pas à démontrer que ce dispositif n'assure pas la protection contre les infiltrations, l'expert ne constatant aucune humidité dans le logement au droit de ce volet. 



S'agissant de la porte d'entrée, le constat des lieux d'entrée ne mentionne aucune observation sur cette porte. Si les locataires ont complété celui-ci le 10 mars 2018 en indiquant que cette porte ne ferme pas correctement, ils n'ont fait part toutefois d'aucune dégradations sur celle-ci. 



Les constatations de l'expert, outre qu'elles ne permettent pas de déterminer la nature exacte des endommagements évoqués, ne peuvent donc permettre d'en imputer au bailleur la responsabilité.



La cour écarte ces griefs.



* sur la rambarde de l'escalier 



Le décret de 2002 énonce que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. 



L'absence de rambarde dans l'escalier est relevée par les inspecteurs de salubrité à chacune de leur visite, et par l'expert. 



Les affirmations du bailleur selon lesquelles, l'absence de rambarde dans l'escalier fait suite au refus par le locataire à l'entrée dans les lieux de la pose de celle-ci, sont corroborées par le fait que les locataires ne se sont plaints à ce sujet qu'à compter de septembre 2018, alors qu'ils avaient à plusieurs reprises dès le mois de mai 2018 adressé certaines doléances à leurs bailleurs (courriers des 2 mai 2018, 4 juillet 2018), et que ces circonstances sont rappelées expressément par M. [W] dans un courrier du 16 septembre 2018 en ces termes : 

'Concernant le garde corps dans l'escalier, comme vous le savez nous ne sommes pas opposés à étudier ses conditions d'installation. Nous vous avions en effet proposé d'en installer un lors de votre entrée dans les lieux ce qu'à l'époque vous aviez refusé.'



Les appelants sont donc mal fondés à formuler un reproche à leurs bailleurs à ce titre.



* sur les défauts électriques 



Le décret de 2002 prévoit que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.



Les inspecteurs de salubrité le 28 juin 2018 notaient 'une installation électrique présentant des risques de contacts directs et ne présentant pas une garantie de mise à la terre', et le 7 février 2019 'un domino apparent au niveau du luminaire de la salle d'eau.' 



L'expert constatait le 4 avril 2019 'des prises électriques dépourvues de terre'. 



La cour constate que ce défaut est déjà mentionné dans le diagnostic de l'installation électrique effectué en février 2018 remis aux locataires. 



Si les bailleurs ne démontrent pas avoir mis aux normes l'installation électrique quant aux différents points évoqués, la cour considère que ce seul manquement des bailleurs est insuffisant pour caractériser une indécence du logement de nature à justifier une diminution de loyer telle que sollicitée par les appelants. 



Le jugement qui rejette cette demande est confirmé. 



- sur la demande de dommages et intérêts 



Les appelants sollicitent une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en raison de l'indécence du logement. 



Au vu de ce qui précède, de l'absence de caractérisation d'un préjudice, la cour confirme le rejet de cette demande indemnitaire. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens 



Il est fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés à hauteur de 1 500 euros, somme à laquelle les consorts Lavrard-Bogdanova sont condamnés. Ces derniers doivent supporter les dépens d'appel, étant précisé que les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance sont confirmées.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Condamne M. [O] [J] et Mme [C] [B] à payer à M. [Z] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [O] [J] et Mme [C] [B] aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente