Cour d'Appel · 5ème Chambre — 24 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 26



N° RG 20/05699 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RC7N













SARL RESIDENCE REINE MARINE



C/



M. [T] [N]

Mme [Y] [R] épouse [N]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Douard

 Me Chauvin







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Novembre 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 24 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

S.A.R.L RESIDENCE REINE MARINE, immatriculée au RCS de Saint Malo sous le n° 451 149 975, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Olivier RAYNAUD de la SELARL LISTEN AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉS :

Monsieur [T] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [Y] [R] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentés par Me Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES



La société Résidence Reine Marine est une résidence hôtelière composée de 67 appartements, située [Adresse 3] à [Localité 2] et exploitée par la société Résidence Reine Marine.



Par acte sous seing privé du 12 août 2004, M. [T] et Mme [Y] [N] ont donné à bail commercial à la société Résidence Reine Marine l'appartement n° 216, dont ils sont propriétaires avec un emplacement de stationnement, pour une durée de 11 ans et 1 mois, se terminant le 30 juin 2016. 

Le loyer total a été fixé à la somme de 10 218,01 euros HT (10 899,94 euros TTC).



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mars 2016, la société Résidence Reine Marine a sollicité le renouvellement du bail, qui a été accepté par les époux [N] par courrier recommandé du 28 mai 2016.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2016, la société Résidence Reine Marine a demandé que le loyer annuel soit fixé à la somme de 7 874 euros HT. 

Par courrier du 8 septembre 2016, les époux [N] ont refusé cette proposition. 



Par jugement du 18 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par les époux [N],

- constaté que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016 aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions impératives de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, à l'exception du loyer,

- avant-dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [X] avec notamment mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à déterminer selon la méthode hôtelière en application de l'article R. 145-10 du code de commerce.



L'expert a déposé son rapport daté du 19 juillet 2019. 



Par jugement du 10 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

- fixé le loyer du bail renouvelé conclu entre les époux [N] et la société Résidence Reine Marine à la somme de 13 300 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016,

- dit qu'en application de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, et que faute pour l'une au l'autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

- dit n'y avoir lieu à apurement des comptes entre les parties,

- condamné la société Résidence Reine Marine à payer le montant des sommes dues avec intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2016 jusqu'à la date du paiement,

- dit qu'en application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour au moins une année produiront eux-mêmes intérêts,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- débouté la société Résidence Reine Marine de sa demande de remboursement des frais d'expertise,

- condamné la société Résidence Reine Marine au paiement de la somme de 800 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise.









Le 20 novembre 2020, la société Résidence Reine Marine a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 octobre 2023, elle demande à la cour de :

- À titre principal : 

* l'accueillir en ses demandes, fins et conclusions,

* infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

* constater le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions impératives de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

* fixer à la somme de 7 400 euros HT par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2016,

* ordonner l'apurement des comptes entre les parties sur ces bases et, en tant que de besoin, condamner la société bailleresse à payer le montant des sommes dues avec intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2016 jusqu'à la date du paiement,

* dire que, en application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour au moins une année produiront eux-mêmes intérêt,

- À titre subsidiaire : 

* nommer tel expert qu'il plaira à la cour, avec pour mission de :

o convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

o visiter les locaux litigieux et les décrire,

o entendre les parties en leurs dires et explications,

o procéder à l'examen des faits allégués par les parties,

o rechercher la valeur des lieux loués à la date du 1er juillet 2016 conformément aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce,

o décrire les travaux d'amélioration réalisés par le preneur,

o déterminer et justifier objectivement du taux de prélèvement retenu,

o rendre compte du tout et donner son avis motivé,

o dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* fixer le montant du loyer provisionnel annuel dû pendant la durée de la procédure au montant actuel,

* dire que les intimés supporteront seuls les frais d'expertise,

- En tout état de cause :

* débouter les intimés, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner les intimés à lui rembourser les frais d'expertise par elle avancés, soit la somme de 1 238,70 euros TTC,

* condamner les intimés au paiement de la somme de 5 000 euros pour frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Ravet et Associés (maître Valérie Douard), conformément aux offres de droit.



Par dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2023, les époux [N] demandent à la cour de :

- débouter la société Résidence Reine Marine de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 10 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

En conséquence, 

- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [X] du 19 juillet 2019,

- fixer le loyer du bail renouvelé conclu entre eux et la société Résidence Reine Marine à la somme de 13 300 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016,

- ordonner l'apurement des comptes entre les parties sur ces bases,

- condamner la société Résidence Reine Marine à leur payer le montant des sommes dues avec intérêts au taux légal depuis la date d'échéance du loyer jusqu'à la date du paiement, conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du code civil,



- dire que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour au moins une année, produiront eux-mêmes des intérêts,

- dire que conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, et que faute pour l'une ou l'autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

- débouter la société Résidence Reine Marine de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la société Résidence Reine Marine à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire de M. [X], et qui seront recouvrés pour ceux exposés devant la cour par maître Jean-Maurice Chauvin, SELARL, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





Au soutien de son appel, la SARL Résidence Reine Marine indique qu'elle est une filiale de la société Groupe [S] Investissements, qu'elle a été construite par une SCCV qui a vendu les appartements à des investisseurs avertis sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle.



Elle explique ses obligations de preneur notamment en ce qui concernent les charges de copropriété locatives et les réparations locatives visées au décret du 26 août 1987. Elle fait état d'une somme de 1 443 861 euros préfinancée sur sa trésorerie au titre des parties communes pour la période 2010-2018. Elle souligne les obligations contractuelles du bailleur.



La SARL Résidence Reine Marine expose que s'agissant de locaux monovalents, le loyer du bail renouvelé doit être déterminé suivant les usages observés dans la branche d'activité hôtelière et que la méthode hôtelière suppose de déterminer l'assiette de calcul du loyer, pour lui appliquer un taux de recette ou de prélèvement, et certains correctifs.



Elle précise qu'elle a sollicité le cabinet Prigent et Associés pour contrôler la cohérence du rapport d'expertise judiciaire.

Elle entend se prévaloir des incohérences suivantes :

- le taux d'occupation de la résidence est de 58,55 % et non pas 60 % comme retenu par le jugement,

- il faut retenir un montant de recette théorique et non pas un chiffre d'affaires réel comme dans l'expertise judiciaire,

- il faut déduire du chiffre d'affaires les commissions, remises commerciales et taxe de séjour,

- le taux de prélèvement à retenir est de 25 % et non pas de 32,5 % comme l'a fait l'expert judiciaire.



La société Résidence Reine Marine soutient qu'elle pâtit d'un certain isolement car elle est éloignée de plusieurs kilomètres des points d'intérêt de la ville et plus particulièrement de la ville intra-muros, et car elle souffre d'un manque de services à proximité. Elle estime que son emplacement, même proche de la mer, ne peut être qualifié d'excellent.





Elle avance que son classement 4* doit correspondre à un taux de prélèvement plus faible en raison de la hausse des charges d'exploitation induites par les services additionnels proposés et que les services proposés vont bien au-delà des obligations réglementaires s'apparentant à une véritable activité hôtelière.

Elle signale que, depuis plusieurs années, l'activité des résidences de tourisme a évolué vers une activité hôtelière à travers le développement des courts séjours engendrant un ménage et un changement de linge plus fréquents. 

La société Résidence Reine Marine souligne l'impact du développement des plates-formes de type AirBnb.



Elle considère que l'expert judiciaire a commis une erreur en appliquant un surloyer de 10 % à l'ensemble des bailleurs de la résidence au regard des travaux à la charge des bailleurs sans communication des justificatifs desdites dépenses.

Elle conteste le fait que soit inclus dans le calcul du correctif au loyer la participation forfaitaire du bailleur aux charges de copropriété d'un montant de 8 euros le m².



Elle rappelle qu'elle gère la résidence de manière unitaire et non pas appartement par appartement et s'oppose à la survalorisation des appartements en fonction de leur localisation dans la résidence.



Elle propose un loyer annuel de 7 400 euros hors taxe par an aux époux [N].



En réponse, les époux [N] expliquent que la société Résidence Reine Marine dépend du Groupe [S] qui a été l'instigateur de l'opération de construction et de vente des lots de l'immeuble. Ils précisent que le Groupe [S] leur a garanti une sécurité financière ainsi qu'un rendement de 5,80 % des capitaux investis. Ils indiquent qu'en achetant un lot, ils s'engageaient à le louer à la société Résidence Reine Marine selon un bail pré-rédigé et imposé par le Groupe [S].



Ils expliquent que le bail prévoit des obligations lourdes pour eux notamment pour les grosses réparations, le renouvellement du mobilier ou pour le paiement d'un forfait de 8 euros le m². Ils affirment que l'intégralité des frais d'entretien est à la charge des bailleurs.



M. et Mme [N] discutent l'expertise amiable du cabinet Prigent rédigé, selon eux, pour les besoins de la cause.



Ils indiquent que l'expert judiciaire a évalué la valeur locative selon la méthode hôtelière basée sur la recette théorique et du pourcentage applicable en fonction de la qualité de l'immeuble, des obligations du preneur et de la commercialité, tout en tenant compte de la catégorie de l'appartement.



Ils exposent que :

- le pourcentage du taux de loyer pour une résidence de tourisme est différent de celui retenu pour un hôtel traditionnel,

- la résidence est située face à la mer, dispose d'une piscine,

- les charges salariales sont modérées au regard du chiffre d'affaires,

- le bail ne prévoit pas de transfert de charges du bailleur au preneur,

- la résidence est intégrée au Groupe [S] et bénéficie des retombées de la thalasso exploitée par le Groupe ainsi que des campagnes promotionnelles dudit Groupe,

- le taux d'occupation est de 60 %,

- le taux de loyer est de 32,50 %.







Ils remarquent que le loyer proposé par l'appelant constitue une baisse de 50 % du loyer.



Ils expliquent que la valeur locative doit être déterminée, non pas en fonction des tantièmes, mais en proportion de la contribution théorique de chacun des appartements à la réalisation du chiffre d'affaires.



Pour les époux [N], le taux d'occupation de la résidence doit être celui constaté dans les établissements de la région et non pas celui de la résidence.



Ils écrivent que la majeure partie de la clientèle de la résidence est constituée de familles dont les activités sont celles proches de la mer et non pas du centre ville.

Ils soutiennent que les charges d'exploitation supportées par les résidences de tourismes sont moins élevées que celles d'un hôtel. Ils considèrent que les équipements proposés par le preneur n'ont pas de caractère exceptionnel et sont tous payants à l'exception de la piscine.



Ils critiquent les jugements et arrêts communiqués par le preneur sur le taux d'effort.

Ils contestent les affirmations de la société preneuse selon lesquelles elle aurait préfinancé intégralement l'ensemble des charges de copropriété alors que ces dépenses correspondent aux consommations de l'exploitation.



M. et Mme [N] retiennent, comme M. [X], un taux de majoration de 10 % pour tenir compte de l'importance des travaux restant à leur charge et plus particulièrement le remplacement du mobilier.

Ils contestent l'abattement de 5 % sur le chiffre d'affaires au titre des commissions versées aux centrales de réservation puisque l'expert a tenu compte de ces commissions dans le calcul du chiffre d'affaires.



Ils s'opposent à la demande d'expertise formulée à titre subsidiaire.





Il n'est pas contesté, ni contestable, que la résidence, objet du présent litige est un local monovalent.

En application de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.



La méthode hôtelière, applicable dans le cas présent, consiste à évaluer un pourcentage du chiffre d'affaires théorique réalisable de la résidence de tourisme en fonction de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence notamment.



La société Résidence Reine Marine est une résidence de tourisme classée 4*, composée d'un hall d'accueil, d'une piscine couverte, d'un spa et de 67 appartements meublés, répartis dans 4 immeubles A, B, C et D en bon état.



Elle est située à [Localité 2] à 3,5 kilomètres du centre intra-muros. La ville est une station balnéaire réputée et bien desservie tant par les structures routières que le train ou l'avion, attirant de nombreux touristes notamment étrangers (1,5 à 2 millions par an) comme en attestent en particulier les dirigeants du Groupe [S] dans des articles de presse versés aux débats.



La résidence est face à la mer, à proximité de la pointe de la Varde, avec un accès direct sur la place du [Localité 6].



Certes elle est éloignée de la ville intra-muros de 3,5 kilomètres, mais cette distance peu importante ne peut constituer un obstacle à l'arrivée de clients dans la résidence.

La résidence est ouverte toute l'année à l'exception du mois de janvier et emploie 10 à 12 salariés en CDI.



Selon les données comptables communiquées par l'appelant, le chiffre d'affaires de la résidence pour l'hébergement est de 1 721 032 euros en 2014, 1 813 874 euros en 2015 et 1 758 367 euros en 2016 et ce net de commission et de taxes de séjour, soit une moyenne de 1 764 424 euros qui est retenue pour la détermination de la recette théorique.



Le taux d'occupation de l'établissement est déterminé par rapport aux statistiques locales et non pas par rapport à l'occupation effective qui ne dépend que du seul exploitant.

Ainsi un taux d'occupation de 60 % est retenu en tenant compte de la fermeture de l'établissement au mois de janvier de chaque année (taux qui a été retenu dans un rapport de M. [C] établi sur demande de l'appelant)



Le taux d'effort ou taux de loyer dépend du type de résidence et de l'activité qui y est menée. Il s'agit de rémunérer bailleur et preneur en fonction de leur apport respectif à la réalisation du chiffre d'affaires.



La société Résidence Reine Marine est intégrée dans le Groupe [S]. Elle profite ainsi de la commercialisation de ses appartements par le biais du groupe, et bénéficie de la complémentarité existant entre les établissements du groupe ainsi que de la mutualisation des tâches administratives et de communication comme l'indique M. [Z] du cabinet Prigent sollicité par M. [B] [S], gérant du groupe [S] Investissements.



Les charges de personnel représentent 15 à 16 % du chiffre d'affaires hors taxe pour les années 2014 à 2016 alors que,selon une étude de KPMG, elles sont de l'ordre de 30 à 40 % pour un hôtel.



La société Résidence Reine Marine n'apporte aucun justificatif objectif contredisant un taux de recette de l'ordre de 20 à 35 % pour les résidences de tourisme, les décisions judiciaires rapportées ne correspondant pas au litige.



Si l'impact des plates-formes de type AirBnb est avéré au niveau national, la société Résidence Reine Marine affirme cet impact sans expliquer ni justifier de l'existence de cet impact sur sa propre activité.

En outre, la société Résidence Reine Marine ne peut pas écrire tout à la fois que sa clientèle est composée essentiellement de familles présentes pendant les vacances scolaires puis par des couples plus âgés tout en affirmant que les courts séjours augmentent en nombre transformant son activité en une activité plus hôtelière sans apporter de justificatif probant.



Le prix de la location des appartements comprend divers services tels que l'accueil 24 h/24, la fourniture du linge et des lits faits à l'arrivée, ainsi que l'accès à la piscine.

De tels équipements proposés par le preneur, s'ils sont de qualité, ne sont pas exceptionnels.



Le taux de 32,5 % tel que retenu par l'expert judiciaire est pris en compte.







La résidence comporte 67 logements destinés à la location dont certains ont vue sur la mer (32). Le prix de vente de chaque logement est différent selon qu'il a une vue directe sur la mer ou pas.

Proratiser la valeur globale de l'immeuble en fonction des millièmes de chaque appartement est très mathématique mais ne prend pas en compte cette spécificité de la vue sur mer de certains logements.

Il convient de prendre en compte la moyenne des deux méthodes (millièmes et catégorie d'appartement) en utilisant un coefficient de 1 pour la première méthode et de 1,5 pour la seconde.



Selon les dispositions contractuelles, les bailleurs supportent les grosses réparations, telles que le ravalement et l'entretien des façades, les réparations ou remplacement des équipements techniques des parties communes, le remplacement des organes de production d'eau chaude, la réfection des toitures, les revêtements des voies d'accès. Ils assument également le remplacement des meubles en fin d'amortissement, ces derniers étant indispensables à l'exploitation par le preneur.

Les bailleurs supportent aussi la taxe foncière ainsi qu'un forfait de 8 euros par m² par an indexé au même taux que le loyer pour les charges de copropriété.



Concernant les charges de copropriété qui auraient été préfinancées par le preneur d'un montant de 1 443 861 euros, la cour constate l'absence de justificatif hormis un tableau de quelques lignes dont la cour ignore tout des circonstances de rédaction.



Il convient de pratiquer une correction d'un montant de 10 %.



L'évaluation en tenant compte des millièmes de copropriété est la suivante :

1 764 424 x 32,5 % = 573 437,80 euros

pour l'appartement des époux [N] :

573 437,80 x 172/10000ème = 9 863,13 euros

avec le correctif de 10 % : 10 849,44 euros



L'évaluation en tenant compte de la catégorie d'appartement est la suivante :

- recette théorique maximale : 188 euros x 365 jours = 68 620 euros

- recette théorique réalisable : 68 620 x 60 % = 41 172 euros HT

- valeur locative : 41 172 x 32,5 % = 13 380,90 euros

avec la majoration de 10 % : 14 718,99 euros



Le résultat est donc de :

(10 849,44 x 1) + (14 718,99 x 1,5) = 13 171,17 euros HT.

2,5



En conséquence, il convient, sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner une expertise, d'infirmer le jugement entrepris sur le montant du loyer qui est fixé à la somme de 13 171,17 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016.



Il n'y pas lieu à ordonner l'apurement des comptes entre les parties.

Les dispositions du jugement sur les intérêts sont confirmées.

Au visa de l'article L. 145-57 du code de commerce, les parties devront dresser un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement dans le mois qui suivra la signification de l'arrêt, et à défaut le présent arrêt vaudra bail.



Succombant principalement en appel, la société Résidence Reine Marine est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et de sa demande concernant les frais d'expertise. Elle est condamnée à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer et fixe le loyer à la somme de 13 171,17 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016 ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus et rappelle les dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce pour le nouveau bail ;



Y ajoutant,

Déboute la société Résidence Reine Marine de ses demandes ;



Condamne la société Résidence Reine Marine à payer à M. [T] [N] et Mme [Y] [R] épouse [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Résidence Reine Marine aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,