Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/03905 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTOI

Minute : 416/24





S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

 

C/


Monsieur [G] [N]













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BOYAJEAN-PERROT
Copie délivrée à :
M. [N]
Le 2 Mai 2024


 
 

 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE-HABITAT, venant aux droits de la Société d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître BOCHET Céline du Cabinet BOYAJEAN-PERROT, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

 D'AUTRE PART
















 EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 février 2020, la société BATIGERE ILE DE France, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT, a consenti à Monsieur [G] [N] une convention d'occupation précaire portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] moyennant le versement d'une redevance de 254,18 euros, d'une provision sur charges de 74,35 euros, sans versement d'un dépôt de garantie. Cette convention a été consentie pour une durée au moins équivalente à la durée des travaux de remise en état du logement principal de Monsieur [G] [N].

Le 5 juillet 2023, le bailleur a délivré à Monsieur [G] [N] un commandement de payer la somme de 614,46 €, correspondant au montant dû au 3 juillet 2023 visant la clause résolutoire de la convention d'occupation précaire ainsi que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit délivré le 6 novembre 2023, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention d'occupation précaire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire de ladite convention d'occupation précaire,
- ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992,
- le condamner au paiement de la somme de 1275,28 € au titre des redevances mensuelles impayées suivant décompte arrêté au 2 novembre 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, payable au plus tard le 5 de chaque mois, et ce jusqu'à libération des lieux,
- le condamner à lui verser la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts suivant l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la requérante a exposé que cette convention d'occupation précaire a été conclue afin de reloger provisoirement Monsieur [G] [N] durant les travaux de remise en état du précédent logement que lui louait la société BATIGERE HABITAT à [Localité 8], lequel avait subi un incendie ; qu'au moment de réintégrer le logement initial, Monsieur [G] [N] a refusé cette réintégration au motif qu'il souhaitait désormais demeurer à [Localité 9] ; qu'elle lui a alors proposé de signé un bail concernant le logement de [Localité 9], mais que Monsieur [G] [N] ne s'est plus manifesté auprès d'elle ; qu'il ne s'est ensuite plus acquitté des redevances mensuelles ; qu'un commandement de payer lui a été délivré et est resté infructueux, qu'elle est dès lors bien fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire de cette convention d'occupation précaire, et l'expulsion de Monsieur [G] [N] des lieux occupés.


A l'audience du 29 janvier 2024, la requérante, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 1985,36 €, arrêtée à la date du 31 décembre 2023. Elle a expliqué que Monsieur [G] [N] n'a pas repris le paiement des redevances courantes au jour de l'audience.

Monsieur [G] [N], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a exposé avoir été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement et a produit un état détaillé de ses dettes établi par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis en date du 4 janvier 2024, dans lequel la créance de BATIGERE HABITAT apparait pour un montant de 1360,32 euros. Il a ajouté percevoir une pension d'invalidité de 970 euros. Il a conclu en indiquant qu'il souhaite retourner vivre à [Localité 8] mais dans un appartement dont le loyer serait moins important que celui dans lequel il résidait initialement.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.

MOTIFS

Sur l'application de la loi du 6 juillet 1989 

Il apparait que cette convention d'occupation précaire est considérée comme un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 par le bailleur qui a un délivré un commandement de payer à l'occupant visant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et qui a notifié son acte introductif d'instance à la Préfecture de Seine-Saint Denis.

Il n'est par ailleurs pas contesté que Monsieur [G] [N] bénéficiait d'un bail pour un local d'habitation à [Localité 8] dont il n'est pas démontré par la requérante qu'il a pris fin. Au surplus, la société BATIGERE HABITAT a clairement indiqué sa volonté de faire signer un bail à Monsieur [N] pour le local d'habitation situé à [Localité 9], devant son refus de quitter les lieux.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 seront donc appliquées à la situation de Monsieur [G] [N].


Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 7 juillet 2023, pour une situation d'impayés persistante, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CAF.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 5 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La convention conclue le 18 février 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2023, pour la somme en principal de 614,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 septembre 2023.


Monsieur [G] [N] n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 V, VI 1°) et VII ne sont en conséquence pas applicables.

L'expulsion de Monsieur [G] [N] ne pourra qu'être ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur les demandes de condamnation en paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [G] [N] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 6 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte locatif indiquant que Monsieur [G] [N] reste devoir la somme de 1985,36 euros au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse.

Le défendeur, comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1985,36 €, à valoir sur la dette locative, assortie des intérêts légaux à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 614,46 euros, à compter du 6 novembre 2023 pour la somme de 660,80 euros, à et compter de la présente décision pour le surplus, sous réserve toutefois des suites données à la procédure de surendettement actuellement en cours.

Sur les demandes accessoires

La demande de dommages et intérêts n'étant ni étayée, ni justifiée, sera rejetée.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

En vertu de l'article 696 du même code, le défendeur, succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention d'occupation du 18 février 2020, entre BATIGERE ILE DE France, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT, et Monsieur [G] [N] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] sont réunies à la date du 5 septembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [G] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [G] [N] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 6 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [G] [N] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1985,36 €, à valoir sur la dette locative, assortie des intérêts légaux à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 614,46 euros, à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 660,80 euros, à et compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de la société BATIGERE HABITAT formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 avril 2024.
Le GreffierLe Juge