Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/00418 N° Portalis DB3S-W-B7H-YVXL

Minute : 477/24






OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARN

 

C/


Monsieur [M] [Y]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME TONDI
Copie délivrée à :
M. [Y] [M]
Le 5 Juin 2024




















 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10], Grand Paris Grand Est, EPIC, ayant son siège social [Adresse 4]
Représenté par Maître Maxime TONDI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D'UNE PART







ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 5] 
[Adresse 9]
Non comparant

 D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 décembre 1994, OPH [Localité 10] EPIC a donné à bail à M. [M] [Y] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 856,19 FF.

Par acte séparé du 30 avril 1995, OPH [Localité 10] EPIC a donné à bail à M. [M] [Y] un emplacement de stationnement n°263 situé à la même adresse pour un loyer de 43,25 FF.

Par acte séparé du 13 janvier 2021, OPH [Localité 10] EPIC a donné à bail à M. [M] [Y] un garage n°12 situé à la même adresse pour un loyer de 242,74 FF.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 10] EPIC a fait signifier à M. [M] [Y], par exploit de commissaire de justice du 25 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 019,71 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, OPH Villemomble EPIC a fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

OPH Villemomble EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 09 décembre 1994 ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?prononcer la résiliation des contrats de bail relatifs aux emplacements de stationnement ;
?ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [M] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
?condamner M. [M] [Y] à payer :
?la somme de 6 365,54 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 019 euros et sur le surplus à compter de l'assignation, outre les loyers et charges échus jusqu'au jugement à intervenir ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 450,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
?une somme de 450,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 9 décembre 1994, outre les deux autres contrats de location font force de loi entre les parties, que le premier contient une clause résolutoire, que M. [M] [Y] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire de chacun des contrats de bail.

M. [M] [Y], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [Y], assigné à étude n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sur l'imputation d'un supplément de loyer de solidarité

Il ressort de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l'État aux organismes d'habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d'ordre public. Tout manquement à l'une ou l'autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l'organisme d'habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l'espèce, il n'est pas contestable que OPH [Localité 10] EPIC est un organisme d'habitations à loyer modéré. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du décompte fourni à la cause que OPH [Localité 10] EPIC a imputé à M. [M] [Y] un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2023.

Or, OPH [Localité 10] EPIC ne justifie ni du fait que M. [M] [Y] remplissait les critères pour se voir imputer un supplément de loyer de solidarité, ni avoir respecté la procédure pour ce faire.

En conséquence, OPH [Localité 10] EPIC ne justifie pas être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire. 

Sur l'absence d'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 décembre 1994 que M. [M] [Y] doit payer un loyer d'un montant de 856,19 FF. Il ressort des avenants en date des 30 avril 1995 et 13 janvier 2001 que M. [M] doit s'acquitter des sommes respectives de 43,25 FF et 242,74 FF au titre des emplacements de stationnement. Le dernier loyer appelé, charges comprises, pour le mois d'octobre 2023, au titre de l'ensemble de ces contrats, hors SLS, s'est élevé à 252 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [M] [Y] restait devoir la somme de 6 365,54 € euros à la date du 09 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Or, des frais ont été imputés au titre du SLS pour un montant 6 260,40 € sur la période alors qu'il a été démontré que OPH [Localité 10] EPIC ne justifiait pas du bienfondé de leur imputation.

Aussi, le montant de la dette doit être ramenée à la somme de 105,14 €, arrêtée au 9 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Or, il ressort du décompte actualisé que M. [M] [Y] s'est acquitté du paiement d'une somme de 252 euros le 28 novembre 2023. Il n'est donc débiteur d'aucune dette locative.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

oSur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 9 décembre 1994 contient telle une clause résolutoire en son article et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 août 2023 pour la somme en principal de 4 019,71 €.

Or, au jour de la délivrance du commandement de payer, le 25 août 2023, une fois le SLS expurgé, aucune dette locative ne demeurait exigible.

Ce faisant, faute de dette locative, ce commandement n'a pu sortir valablement ses effets.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

oSur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, par contrat du 9 décembre 1994, M. [M] [Y] a pris à bail un appartement sis [Adresse 5] moyennant un loyer de 856,19 FF, hors charge. Il ressort des avenants en date des 30 avril 1995 et 13 janvier 2001 que M. [M] doit s'acquitter des sommes respectives de 43,25 FF et 242,74 FF au titre des emplacements de stationnement. Le dernier loyer appelé, charges comprises, pour le mois d'octobre 2023, au titre de l'ensemble de ces contrats, hors SLS, s'est élevé à la somme de 252 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur ne présente à ce jour aucun arriéré locatif. Aucun manquement par le locataire à son obligation de paiement du loyer et des charges ne peut donc lui être reproché.

En conséquence, cette demande, comme l'ensemble des demandes subséquentes, sera rejetée.

oSur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, OPH [Localité 10] EPIC n'établit pas l'existence d'aucun manquement contractuel commis par le locataire.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

oSur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur, les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure.


La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 décembre 1994 entre OPH [Localité 10] EPIC et M. [M] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 décembre 1994 entre OPH [Localité 10] EPIC et M. [M] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 décembre 1994 entre OPH [Localité 10] EPIC et M. [M] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 avril 1995 entre OPH [Localité 10] EPIC et M. [M] [Y] concernant un emplacement de stationnement n°263 situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 janvier 2021 entre OPH [Localité 10] EPIC et M. [M] [Y] concernant un garage n°12 situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement d'une somme de 6 365,54 euros ;

REJETTE la demande en paiement d'une somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande en paiement d'une somme de 450 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE OPH [Localité 10] EPIC au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION