Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 29/04/2024
à : - Me C. HENNEQUIN
 - Me M. BERBAGUI

Copie exécutoire délivrée 
le : 29/04/2024
à : - Me C. HENNEQUIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/09695 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RO5

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 avril 2024


DEMANDERESSE
La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483, substituée par Me VIERA Caroline


DÉFENDEUR
Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mehdi BERBAGUI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0019, substitué par Me Marine COLLAS, Avocate au Barreau de PARIS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 février 2024


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 29 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09695 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RO5


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2017, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) a donné à bail à Monsieur [M] [Z] un appartement à usage d'habitation de type F3 situé [Adresse 2]) à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 480,85 euros et 141,27 euros de provision sur charges.

Monsieur [M] [Z] est décédé le 27 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) a fait délivrer à Monsieur [U] [O] une sommation de déguerpir.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [O] occupant sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- dire n'y avoir lieu à application et à défaut supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- supprimer le bénéfice du sursis mentionné au premier alinéa de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [U] [O] à payer par provision la somme de 10.091,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, majoré de 30 % à compter de la décision à intervenir, augmenté des charges,
- condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) fait valoir que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire et que Monsieur [U] [O] qui ne sollicite pas le transfert du bail à son profit et n'en remplit pas les conditions est occupant sans droit ni titre depuis le 27 mai 2022.

À l'audience du 27 février 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé sa créance à la somme de 11.950,50 euros selon décompte arrêté au 26 février 2024 et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Monsieur [U] [O], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes et à titre reconventionnel le transfert du bail à son profit, subsidiairement qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce qu'un 




logement social lui soit attribué et à défaut l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [O] revendique la qualité de «locataire subrogé» dans les droits de son oncle maternel indiquant avoir vécu avec lui de manière stable et pérenne depuis plusieurs mois et s'être toujours comporté comme le véritable locataire de l'appartement depuis son décès. Il estime par ailleurs remplir les conditions pour bénéficier d'un transfert de bail exposant avoir été à la charge de son oncle.

Il justifie sa demande subsidiaire de sursis à statuer et à défaut de délais pour quitter les lieux en indiquant avoir déposé demande de logement social, être retraité et percevoir 960 euros de revenus par mois.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense visées à l'audience pour un plus grand exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2024, date prorogée au 29 avril 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Il résulte de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ainsi qu'aux ascendants, au concubin notoire et aux personnes à charge. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.





En outre, en application de l'article 40 de la même loi, lorsque le logement est conventionné, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM et le logement doit avoir une taille adaptée à la composition du foyer.

En l'espèce, Monsieur [U] [O] ne peut raisonnablement soutenir être subrogé dans les droits du locataire, a fortiori s'agissant d'un logement social dont les conditions d'attribution répondent à des critères spécifiques, alors que le preneur est décédé. 

S’agissant de sa demande de transfert de bail, sollicitée pour la première fois à l'audience, elle ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence, et, en tout état de cause, le défendeur ne produit aucun élément de nature à justifier qu'il vivait avec Monsieur [M] [Z] depuis au moins un an au jour de son décès et qu'il était à sa charge financière.

Il s'ensuit avec l’évidence requise en référé que les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies et que le bail litigieux s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, Monsieur [M] [Z], soit au 27 mai 2022.

Monsieur [U] [O] étant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Sur les demandes reconventionnelles de sursis à statuer et de délais pour quitter les lieux

En application des articles 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer. La décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. 

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

En outre, en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.





Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'attribution à Monsieur [U] [O] d'un logement social, dans la mesure où si le défendeur établit avoir déposé une demande de logement social en septembre 2021 renouvelée depuis à plusieurs reprises et qu'il remplit manifestement les conditions pour prétendre au bénéfice d'un logement HLM puisqu'il déclare des revenus mensuels moyens de 1.140 euros, force est de constater qu'il s'est abstenu d'informer la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) du décès de son oncle, qu'il occupe ainsi les lieux sans droit ni titre depuis près de deux ans, et qu'en outre, les délais d'octroi de logements sociaux sont très longs, particulièrement en région parisienne, seul le prononcé d'une décision d'expulsion étant de nature à permettre d'accélérer l'examen de sa demande.

Les mêmes raisons doivent conduire au rejet de sa demande de délais pour quitter les lieux, étant observé que depuis le décès de son oncle, Monsieur [U] [O] n'a procédé à aucun règlement bien que percevant des revenus stables et qu'en tout état de cause, il bénéficiera du délai de deux mois pour quitter les lieux (voir ci-après).

Afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.





En l'espèce, il n'est aucunement justifié par la propriétaire des lieux que Monsieur [U] [O] est entré dans les locaux par voie de 
fait. Aucun autre élément ne vient justifier de supprimer le délai précité. 

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale

Aux termes de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3 du même code, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. 

En l'espèce, comme il a été statué supra, il n'est aucunement justifié que Monsieur [U] [O] est entré dans les lieux par voie de fait. Au surplus, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) ne justifie aucunement de la nécessité de déroger au bénéfice de la trêve hivernale. 

Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnités d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.




En l'espèce, Monsieur [U] [O] sera ainsi tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux, en ce que rien ne justifie de faire droit à la majoration de 30 % sollicitée dès lors qu'il n'est pas discuté qu'à la date à laquelle l'affaire a été plaidée, le défendeur remplissait les conditions d'attribution d'un logement HLM.

Le décompte produit fait état par ailleurs d'un arriéré locatif liquidé à la somme de 11.950,50 euros arrêté au 26 février 2024, janvier 2024 inclus, ayant commencé postérieurement au décès du locataire.

En conséquence, Monsieur [U] [O] sera condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme correspondant aux arriérés d'indemnités d'occupation échues entre le décès du locataire et le 26 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [O], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de déguerpir.

Il convient en équité de condamner Monsieur [U] [O] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, 

CONSTATONS que le bail conclu entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) et Monsieur [M] [Z] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 4] est résilié depuis le jour de son décès intervenu le 27 mai 2022 et que Monsieur [U] [O] est depuis cette date occupant sans droit ni titre,

DÉBOUTONS Monsieur [M] [Z] de ses demandes de sursis à statuer dans l'attente de l'attribution d'un logement social et de délais pour quitter les lieux,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] 
(R.I.V.P.) de sa demande de suppression du délai prévu à l'article 



L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que du bénéfice du sursis prévu à l'article L.412-6 du même code, 

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [U] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (630,50 euros au 26 février 2024), tel qu'il aurait été si le contrat de bail s'était poursuivi, à compter de l'échéance de février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) la somme de 11.950,50 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 28 mai 2022 au 26 février 2024, échéance de février 2024 non incluse,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] aux dépens,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
Décision du 29 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09695 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RO5