Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Charges de copropriété

 N° RG 23/07356 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZV

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 Février 2023






JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] ET [Adresse 4]
représenté par son syndi le Cabinet MALESHERBES GESTION
[Adresse 5] 

représentée par Maître Richard Ruben COHEN, SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887


DÉFENDEUR

Monsieur [E] [L]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/07356 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZV

DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *
 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [E] [L] est propriétaire du lot de copropriété n°205 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Par lettre recommandée du 17 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [E] [L] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 9.781,58 euros ainsi que les frais de 60 euros pour cette mise en demeure.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 14 février 2023 selon procès-verbal de recherche infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7] a fait assigner Monsieur [E] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de:

- condamner Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 12.469,06 euros au titre des charges impayées au 20 septembre 2022, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

- condamner Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 60 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

- condamner Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Monsieur [E] [L] au paiement des entiers dépens ;

- condamner Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Monsieur [E] [L] a été assigné le 14 février 2023 selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 avril suivant, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la fiche d’immeuble du service de la publicité foncière de [Localité 6] en date du 21 novembre 2022 que Monsieur [E] [L] est propriétaire du lot n°205 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2018, 10 juin 2021 et 21 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 et 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 12 septembre 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [E] [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.529,06 euros.

Monsieur [E] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 14 février 2023.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.


2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure pour un montant de 60 euros et ne produit pas l’accusé de réception du courrier daté du 17 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


3 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [E] [L] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [E] [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/07356 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZV

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [E] [L] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [L] sera condamné aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de :

- 12.529,06 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées au 20 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 ;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais de recouvrement pour une montant de 60 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
 
Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La Greffière La Présidente