Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Charges de copropriété

 
 N° RG 21/13872 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVM2Z

N° MINUTE : 




Assignation du :










JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE
 sis [Adresse 2] 
[Localité 4]
Représenté par son syndic le cabinet LOISELET & [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Valérie GARCON , SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #22




DÉFENDERESSE

Société TILSIT REAL ESTATE BV
[Adresse 3]
[Localité 5] / PAYS-BAS

Représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET , SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0147



Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 21/13872 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVM2Z




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition,


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
 
* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Tilsit Real Estate BV, société de droit néerlandais dont le siège social est à [Localité 6], est propriétaire de lots de copropriété d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 9 juillet 2020, le juge des Libertés et de la détention du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la saisie des biens immobiliers dont est propriétaire la société Tilsit Real Estate BV au [Adresse 2] figurant au cadastre section 0802AV numéro [Cadastre 1], lots n°7, 13 à 15, 34, 50 et 51, 57, 62 et 64, rappelé que cette saisie suspend toute procédure civile d’exécution sur ce bien et que la saisie ne dispense pas le propriétaire de continuer à supporter la charge des biens immobiliers.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société Tilsit Real Estate BV de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 123.165,89 euros.

Par exploit d’huissier de justice signifié le 5 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] a fait assigner la société Tilsit Real Estate BV en paiement d’arriérés de charges de copropriété impayées d’un montant de 142.229,06 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 27 janvier 2022.

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 2 février 2023, le juge de la mise en état a débouté la société Tilsit Real Estate BV de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires en ce que la société Tilsit Real Estate BV se voit dans l'impossibilité de payer ses charges de copropriété en raison du refus opposé par la banque du syndic et en ce que le syndicat des copropriétaires a par ailleurs refusé toutes les propositions de règlement amiable, et déclaré en conséquence recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

La société Tilsit Real Estate BV a interjeté appel de cette décision. Par avis de fixation du 13 avril 2023, la Cour d’appel de Paris a arrêté le calendrier suivant pour la procédure RG 23/5301 : 
- date de clôture le 25 juin 2024
- date de plaidoirie le 25 juin 2024.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société Tilsit Real Estate BV a soulevé une exception de procédure devant le juge de la mise en état aux fins de : 

A titre principal, 
- dire et juger recevable la demande de sursis à statuer de la société Tilsit Real Estate BV, 
- sursoir à statuer jusqu’à l’issue de l’ensemble des procédures pénales pendantes en France à l’encontre de la société Tilsit Real Estate BV et ses bénéficiaires, 

A titre subsidiaire, 
- dire et juger recevable la demande de sursis à statuer de la société Tilsit Real Estate BV, 
- sursoir à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris dans la procédure RG 23/05301, 

En tout état de cause, 
-dire et juger recevable la demande de sursis à statuer de la société Tilsit Real Estate BV, 
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par la société Cabinet Loiselet [Localité 8] Fils et F. [J] son syndic en exercice à verser à la société Tilisit Real Estate BV la somme de 
5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique sur incident notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de débouter la société Tilsit Real Estate BV de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 
5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, au visa des articles 10, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter la société Tilsit Real Estate BV de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- condamner la société Tilsit Real Estate BV au paiement de la somme de 230.049,77 euros au titre des arriérés de charges arrêtées au 2ème trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure;
- condamner la société Tilsit Real Estate BV au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil;
- condamner la société Tilsit Real Estate BV au paiement de la somme de 40.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de ses manœuvres dilatoires ;
- condamner la société Tilsit Real Estate BV au paiement des entiers dépens ;
- condamner la société Tilsit Real Estate BV au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société Tilsit Real Estate BV demande au tribunal de:

A titre principal :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
A titre subsidiaire :
- dire et juger que les charges de copropriété qui pourraient être dues par la société Tilsit Real Estate BV ne porteront aucun intérêt de retard moratoire au taux légal;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demande, fins et conclusions relatives à des dommages intérêts et au paiement de sommes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’au titre de prétendues manœuvres dilatoires ;
En tout état de cause :
- écarter l’exécutoire provisoire de droit du jugement à intervenir;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 8 février 2024.

La société Tilsit Real Estate BV a notifié le 06 septembre 2023 des conclusions de rabat de clôture.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, la société Tilsit Real Estate BV demande au juge de la mise en état de révoquer l’ordonnance de clôture du 15 juin 2023, convoquer les parties à une audience de plaidoirie sur incident afin de rendre une ordonnance motivée sur l’incident et réserver les dépens de l’instance.

Par message sur RPVA notifié aux parties le 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a indiqué que l’incident soulevé par la société Tilsit Estate BV a été joint au fond et qu’aucune cause grave ne justifie la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.


1 - Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l'espèce, la société Tilsit Real Estate BV a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 15 juin 2023 afin de convoquer les parties à une audience de plaidoirie sur incident pour rendre une ordonnance motivée sur l’incident.

En application des articles 802 et 803 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'espèce, l’incident a été joint au fond par le juge de la mise en état.

La demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera en conséquence rejetées.


2 - Sur les demandes de sursis à statuer

En application de l’article 789 1° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, postérieurement à sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer, notamment, sur les exceptions de procédure.

Si le sursis à statuer ne constitue pas, à proprement parler, une exception de procédure puisqu’il figure, dans le code précité, au titre consacré aux incidents d’instance, il demeure néanmoins soumis au régime des exceptions de procédure et relève comme tel de la compétence du juge de la mise en état.

En l’espèce l’incident a été joint au fond par le juge de la mise en état par simple mention au dossier et il revient au tribunal de statuer en premier lieu sur cette exception soulevée par le défendeur.

2.1 sur sa recevabilité

La demande de sursis à statuer a été soulevée par le défendeur avant toute défense au fond et in limine litis.

Elle sera déclarée recevable.

2.2 sur son opportunité

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, “la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine”. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, à condition toutefois que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.

- sur la demande de sursis à statuer en attendant l’issue des procédures pénale en cours

En l’espèce, le fait que le syndicat des copropriétaires puisse, s’il obtient un titre exécutoire, arriver ou non à bénéficier d’une mainlevée des saisies pénales pour vendre le bien et être désintéressé de sa créance, ou que la société Tilsit Real Estate BV puisse ou non procéder au paiementen raison du gel de ses avoirs, est inopérant car le tribunal ne tranche pas un litige en tenant compte des suites données à sa décision.

- sur la demande subsidiaire de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de Paris saisie d’un recours contre l’ordonnance du 2 février 2023 dans laquelle le juge de la mise en état avait débouté la société Tilsit Real Estate BV de sa fin de non-recevoir

En l’espèce, cette décision est exécutoire par provision et l’instance n’est pas interrompue du fait de l’appel. 

Les demandes de sursis à statuer seront rejetées.
 

3 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Tilsit Real Estate BV est propriétaires des lots de copropriété n°7, 13 à 15, 34, 50 et 51, 57, 62 et 64 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7]; 

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 juillet 2017, 23 avril 2018, 18 juin 2019, 21 octobre 2020 et 15 décembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société Tilsit Real Estate BV, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 230.049,77 euros au titre des arriérés de charges arrêtées au 2ème trimestre 2023.

La société Tilsit Real Estate BV ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 5 novembre 2021, date de signification de l’assignation pour la somme de 142.229,06 euros et à compter du 14 juin 2023, date de la notification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.


4 - Sur la demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société Tilsit Real Estate BV de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la société Tilsit Real Estate BV fait l’objet d’un gel de ses avoirs par le juge des libertés et de la détention dans le cadre d’une procédure pénale, en cours; qu’une tentative de paiement est intervenue pour un montant de 18.000 euros par le frère du gérant de la société Tilsit Real Estate BV et que la banque du syndicat des copropriétaires a refusé d’encaisser cette somme.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement provient du comportement de la société Tilsit Real Estate BV qui a agi de mauvaise foi dès lors qu’il est acquis que le défaut de paiement précédemment constaté résulte du refus de la banque du syndicat des copropriétaires de recevoir les fonds en raison du gel des avoirs suite à la résolution 2140 adoptée par le Conseil de sécurité de l’ONU.

Faute de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


5 - Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice subi du fait des manœuvres dilatoires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut pour lui de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de la société Tilsit Real Estate BV, qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits quant à sa demande de fin de non-recevoir et de sursis à statuer et à défaut d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui des frais exposés dans le présent litige dans lequel la société des copropriétaires est en outre demandeur. 

En outre l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la seule initiative du juge saisi de sorte que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à ce titre est rejetée, faute pour elle d’alléguer et de démontrer son intérêt moral au prononcé d'une amende civile.

6 - Sur les demandes accessoires

La société Tilsit Real Estate BV sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 15 juin 2023 ;

REÇOIT les demandes de sursis à statuer formées par la société TILSIT Real Estate BV.

REJETTE la demande de sursis à statuer jusqu’à l’issue de l’ensemble des procédures pénales pendantes en France à l’encontre de la société Tilsit Real Estate BV et ses bénéficiaires ;

REJETTE la demande de sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris dans la procédure RG 23/05301 ;

CONDAMNE la société Tilsit Real Estate BV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de :

- 230.049,77 euros au titre des arriérés de charges arrêtées au 2ème trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter du 5 novembre 2021, date de signification de l’assignation pour la somme de 142.229,06 euros et à compter du 14 juin 2023, date de la notification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour manœuvre dilatoire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Tilsit Real Estate BV aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière La Présidente