Tribunal Judiciaire · Chambre 1 cab 01 B — 30 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

 R.G N° : N° RG 23/03631 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X2H3

Jugement du 30 Avril 2024

N° de minute 

Affaire : 

M. [W] [H], Mme [D] [U]
C/
M. [E] [K], Mme [B] [S] [J]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT
 - 2739











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 30 Avril 2024 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Février 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [W] [H]
né le 30 Juin 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Madame [D] [U]
née le 25 Juillet 1991 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Monsieur [E] [K]
né le 27 Mars 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [B] [S] [J]
née le 12 Janvier 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

défaillant




EXPOSE DU LITIGE

 Suivant acte notarié reçu par Maître [Z] [M], Notaire à [Localité 8]
(69) en date du 25 février 2022, Madame [U] et Monsieur [H] ont consenti une promesse de vente à Madame [S] [J] et Monsieur [K] concernant un bien situé [Adresse 1] à [Localité 10] au prix de vente de 390.000 euros (hors frais). 

La Promesse de vente, consentie jusqu’au 31 octobre 2022 était assortie de
conditions suspensives et notamment outre les conditions suspensives de droit commun, 
1. L’obtention d’un permis de construire, conformément aux dispositions de l’article R.421-14
du Code de l’urbanisme, au plus tard le 25 juillet 2022. Les Bénéficiaires
s’engageaient à justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de
construire correspondant exactement à l’opération envisagée au plus tard le 25 avril 2022.
2. l’obtention une ou plusieurs offres écrites de prêt, d’un montant de 399.000 euros, au taux
nominal d’intérêt maximal de 1,40% (hors assurance) et d’une durée de maximale de 2
ans, sous forme de prêt relais, ainsi qu’un prêt immobilier classique, d’une durée
maximale de 25 ans, d’un montant de 260.800 euros, au taux nominal d’intérêt maximal
de 1,20% (hors assurance). Ces offres devaient être présentées au plus tard le 30 septembre 2022.
Les Bénéficiaires s’engageaient à notifier aux Promettants et au Notaire l’obtention ou la nonobtention des offres de prêt.

Par ailleurs, les parties avaient convenu d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation, à hauteur de 39.000 euros que le bénéficiaire s’e gageait à verser au promettant dans un délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pomur le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
 
A la date butoir du 30 septembre 2022, les Bénéficiaires n’ont pas justifié de la preuve du dépôt d’une demande de permis de construire, ni de l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles

Par lettre recommandée et courrier simple du 3 octobre 2022, les Promettants ont sommé, par la vie de leur notaire les Bénéficiaires, d’apporter la justification de l’obtention ou la non-obtention d’une offre écrite de prêt conforme aux stipulations contractuelles, sous huitaine à compter de la réception du courrier. Il était rappelé que passé ce délai, la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt serait censée défaillie et la promesse de vente caduque de plein droit. Cette sommation est restée sans effet.

Par lettre recommandée en date du 9 janvier 2023, les Bénéficiaires mettait les consorts [K] [S] [J] en demeure de justifier de la réalisation des conditions suspensives et à défaut, de régler par chèque, à l’ordre de la CARPA Rhône-Alpes, la somme de 39.000 euros, l’indemnité d’immobilisation. Le recommandé, avisé le 11 janvier 2023, n’a pas été réclamé. Une copie de la mise en demeure a été envoyée par courrier simple en date du 31 janvier 2023.

Estimant que la réalisation des conditions suspensives en raison de l’inertie des Bénéficiaires devait être constatée et qu’ils étaient redevable solidairement, de l’indemnité d’immobilisation, soit 39.000 euros, par acte d'huissier de justice du 26 avril 2023, Monsieur [W] [H] et Madame [D] [U] a fait assigner Monsieur [E] [K] et Madame [B] [S] [J] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir: 
Vu les articles 1124 et 1304-3 du Code civil,
- CONSTATER de la réalisation des conditions suspensives ;
- CONDAMNER in solidum Madame [B] [S] [J] et Monsieur[E] [K] au paiement de la somme de 39.000 euros, au titre de l’indemnité
d’immobilisation ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER in solidum Madame [B] [S] [J] et Monsieur [E] [K] à verser la somme de 2.000 euros à Madame [U] et Monsieur
[H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum Madame [B] [S] [J] et Monsieur[E] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que les Promettants ont consenti une promesse de vente aux Bénéficiaires, par acte notarié du 25février 2022 qui prévoyait une date limite de régularisation, par acte authentique, au plus tard le 31 octobre 2022, que outre les conditions suspensives de droit commun, la promesse était conditionnée au dépôt d’une demande de permis de permis de construire, au plus tard le 15 avril 2022.
Ils rappellent qu’en plus, une ou plusieurs offres écrites de prêt, ayant les caractéristiques suivantes, devaient être présentées, au plus tard le 30 septembre 2022 :
- Un prêt relai, d’un montant maximal de 399.000 €, au taux nominal d’intérêt maximal de
1,40% (hors assurance), d’une durée ne pouvant excéder 2 ans ;
- Un prêt immobilier classique, d’un montant maximal de 260.800€ au taux nominal d’intérêt maximal de 1,20% (hors assurance), dont la durée ne peut excéder 25 ans.
 
Ils indiquent qu’il était convenu que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le Bénéficiaire au Promettant et au Notaire
 
Ils indiquent qu’à la date du 25 juillet 2022, les Bénéficiaires n’ont justifié d’aucun dépôt d’un dossier de permis de construire et qu’à la date du 30 septembre 2022, les Bénéficiaires n’ont pas justifié de l’obtention (ou la nonobtention) d’une ou plusieurs offres écrites de prêt.

Bien que régulièrement assignés à domicile, les défendeurs n’ont pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux termes de l’assignation en application des dispositions de l’article 455 du code civil. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023. L’affaire a été plaidée le 23 janvier 2024 et mise en délibéré au . 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale 

A) sur la réalisation ou la non réalisation de la condition suspensive 

Attendu qu’aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi ;

L'article 1124 du même Code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Aux termes de l'article 1304-3 dudit Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

La lecture des piècs versées au débat permet de constater que par acte notarié reçu le 25 février 2022, les époux [H] ont consenti une promesse de vente à Madame [B] [S] [J] et Monsieur [E] [K] une grande dépendance à usage de hangar et de garage et terrain pour une superficie d’environ 428 m2 à prélever sur une parcelle de plus grande importance cadastrées section AN [Cadastre 3], et une parcelle attenante à usage de jardin cadastrée section AN [Cadastre 2] d’une superficie de 250 m2, au prix de 390 000€; 

Aux termes du paragraphe intitulé délai, il est indiqué que la promesse de vente est consentie jusqu’au 31 octobre 2022. 

Aux termes du paragraphe intitulé conditions suspensives particulières, page 13, il est indiqué que, outre les conditions suspensives de droit commun, la réalisation de la vente est soumise à l’obtention d’un permis de construire, conformément aux dispositions de l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme, au plus tard le 25 juillet 2022 avec pour objet un changement de destination du bien de sorte que ce dernier soit destiné à l’habitation et non plus à usage de hangar et de remise. Il est encore précisé en page 14 de l’acte que le bénéficiaire devra justifier auprès du promettant, du dépot d’un dossier complet de permis de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce, au plus tard le 25 avril 2022. 

Il est encore indiqué en page 15 et 16 de l’acte, au titre des conditions suspensives particulièresn que la condition suspensive era réalisée en cas d’obtention, par le bénéficiaire, d’une ou plusieurs offres écrites de prêt d’un montant de 399.000 euros, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,40% (hors assurance) et d’une durée de maximale de 2 ans, sous forme de prêt relais, ainsi qu’un prêt immobilier classique, d’une durée maximale de 25 ans, d’un montant de 260.800 euros, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,20% (hors assurance).Ces offres devaient être présentées au plus tard le 30 septembre 2022. Sur ce point, est précisé en page 16 de l’acte que le Bénéficiaire s’engageait à notifier aux Promettants et au Notaire l’obtention ou la nonobtention des offres de prêt au plus tard au 30 septembre 2022.

Il est précisé qu’à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté à l’expiration dudit délai, de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine, la réalisation ou la non réalisation de la défaillance de la condition. 

Il est enfin précisé page de l’acte, dans le paragraphe intitulé carence, que la carence s’entend du manquement fautif, par l’une des parties, du fait de sa volobté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’éxécition de la vente. Sur ce point, il est indiqué qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de la réalisation, il sera de plein droit déchi du bénéficie de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de La volonté du bénéficiaire. 

Il ressort de la lecture du courrier recommandé avec accusé de réception adressé par l’étude [M] en date du 31 octobre 2022, soit la date limite de régularisation de l’acte authentique, que les époux [H] ont mis en demeure Monsieur [G] et Madame [S] [J] de bien vouloir leur justifier dans un délai de 8 jours, conformément aux termes du contrat, soit de l’obtention d’une offre écrite de prêt, soit de la non-obtention d’une offre écrite de prêt. 

Aux termes de ce courrier, il leur était rappelé que l’obtention du permis de construire aurait dû être obtenu au plus tard le 25 juillet 2022 et que les prêts auraient dû être ibtenus au plus tard le 30 septembre 2022. 

Les défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, ne justifient d’aucune réponse à cette mise en demeure dans un délai de huitaine passé la date de réception du courrier recommandé et ainsi, ni avoir obtenu le permis de construire avant le 25 juillet 2022 ni avoir déposé une demande complète de permis de construire avant le 25 avril 2022 ni avoir obtenu ou non obtenu les prêts visés à l’acte. 

Ils n’ont pas plus répondu à la dernière mise en demeure qui leur a été adressée en date du 9 janvier 2023. 

La condition suspensive est ainsi défaillie et la caducité de la promesse est réalisée de plein droit. 

B) Sur l’indemnité d’immobilisation 

Il ressort de la lecture du paragraphe intitulé indemnité d’immobilisation-tiers convenu, page 12 de l’acte, que les parties avaient convenu d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation, à hauteur de 39.000 euros que le bénéficiaire s’engageait à verser au promettant dans un délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [G] et Madame [B] [S] [J] n'ayant pas levé l'option de vente ni signé l'acte de vente dans le délai prévu par la promesse de vente du 25 février 2022, doivent donc être déclarés redevables de la somme de 39 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à ladite promesse .

En conséquence, il sera fait droit à la demande des époux[H] et Monsieur [E] [G] et Madame [B] [S] [J] n’ayant pas signé l’acte de vente de leur seul fait, seront condamnés à payer cette somme. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Parties perdantes, Monsieur [E] [K] et Madame [B] [S] [J] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Les époux [H] ont été contraints d’engager des frais irrépétibles pour faire vakoir leurs droits, après deux mises en demeure infructueuses. 

Parties tenues aux dépens, Monsieur [E] [K] et Madame [B] [S] [J] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [W] [H] et Madame [D] [U], au titre des frais irrépétibles, une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [le cas échéant] Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
 
Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit en l'absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries,

DIT que les conditions suspensives sont réalisées, 

CONDAMNE, Monsieur [E] [K] et madame [B] [S] [J] à payer à Monsieur [W] [H] et Madame [D] [U] la somme de 39000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation, 

CONDAMNE, Monsieur [E] [K] et madame [B] [S] [J] in solidum aux dépens, 

CONDAMNE, Monsieur [E] [K] et madame [B] [S] [J] in solidum à payer à Monsieur [W] [H] et Madame [D] [U] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi, la juge et la greffière ont signé le présent jugement

LA GREFFIERELA JUGE