Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27GV

N° : 1

Assignation du :
17 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 avril 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [M] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Madame [L] [Z] épouse [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représentés par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS - #D0357

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Richardière Patrimoine St Honoré Nexity
[Adresse 6]
[Adresse 6]

représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS - #C0716

Société FORMATION ET BEAUTE
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS - #E0020



INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [N] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Monsieur [K] [I]
[Adresse 1]
(ROYAUME UNI)

représentés par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS - #D0357

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

M. [M] [I] et Mme [L] [Z] épouse [I] sont propriétaires des lots 17 (boutique et arrière-boutique), 18 (WC) et 19 (réserve en sous-sol) issus de la division du lot 3 de l’état descriptif de division, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Les lots ont été donnés en location commerciale le 19 décembre 2003 à la société Optic [J] à compter du 1er janvier 2004, le bail étant cédé à la société Formation & Beauté à la suite de la procédure collective du preneur, un nouveau bail étant établi à compter du 12 juin 2014.

Le 12 février 2021, le syndic a informé les propriétaires bailleurs de la fermeture de la fenêtre de la courette par des plaques et l’assemblée générale du 30 mars 2022 a demandé à M. et Mme [I] de procéder à la dépose de ces éléments, la société locataire refusant d’y satisfaire, et de remettre la courette en état.

L’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2023 a donné mandat au syndic pour obtenir la remise en état de la courette.

C’est dans ce contexte que par acte en date du 17 octobre 2023, 
M. et Mme [I] ont fait assigner en référé la société Formation & Beauté et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société Richardière Patrimoine Saint Honoré Nexity, aux fins de désignation d’un expert sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile avec mission de :
“- Prendre connaissance des documents communiqués par les parties,
- Convoquer les parties et tous sachants parmi lesquels l’ancien locataire, M. [J] ayant exploité la Sarl OPTIQUE [J], ancien locataire,
- Se rendre sur place, examiner la surface correspondant à la courette séparative du lot 17 de boutique et du lot 18 de WC,
- Examiner les locaux correspondant à la courette,
- Donner son avis sur la conformité aux règles de l’art des travaux exécutés de neutralisation de la courette transformée en arrière-boutique du local commercial,
- Donner son avis sur la date où1’époque à laquelle ces travaux ont pu être exécutés.”

Dans leurs écritures déposées et développées oralement à l’audience, l’indivision [I], M. [N] [I] et 
M. [K] [I] indiquant intervenir volontairement à la procédure en leur qualité de nu-propriétaires des lots visés, sollicite :

“Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile. 
 
Vu les articles 544, 545, 578 et 582 du Code Civil, 
 
1. Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic et la Sarl Formation & Beauté de leur exception d’irrecevabilité et de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
1-1. Juger recevables les demandes des époux [I] 
 
2. Désigner tel Expert qu’il lui plaira au Président avec pour mission de : 
Prendre connaissance des documents communiqués par les parties, 
- Convoquer et entendre les parties et tout sachant, dont 
M. [J] ayant exploité la Sarl OPTIQUE [J], ancien locataire, 
- Se rendre sur place, examiner les lots 17, 18 et 19 et la surface correspondant à la courette séparative du lot 17 de boutique - arrière-boutique et du lot 18 de WC, 
- Examiner les locaux et la surface correspondant à celle de la courette, 
- Examiner la fenêtre située sur la paroi séparative du hall d’entrée de l’immeuble et de la courette, 
- Donner son avis relatif à son éventuel état antérieur de porte-fenêtre et sur l’ancienneté de l’éventuelle transformation en simple fenêtre, 
- Donner son avis sur l’ancienneté, la datation et la conformité aux règles de l’art des travaux de couverture de cette courette et de pose du contreplaqué notamment au droit de la fenêtre, 
- Compte tenu du constat actuel des locaux et de ceux décrits initialement dans le règlement de copropriété pour le lot 3 initial, donner son avis sur la nature de dépendance ou non de cette courette à la boutique et à ses WC et si cette courette peut, telle qu’en son état, avoir ou non un usage exclusif au local commercial. 
 
3. Les époux [I] offrent de faire l’avance des frais et honoraires de l’Expert qui sera désigné. 
 
3-1. Il convient de réserver les dépens s’agissant d’une mesure avant-dire droit.”

Les demandeurs font valoir que la mesure d’expertise est justifiée par la nécessité de rechercher la preuve des faits relatifs aux aménagements dans les locaux loués et connaître la surface effective dont le preneur a la jouissance, dont pourrait dépendre la solution du litige en fixation du prix du loyer du bail renouvelé, la société Formation & Beauté ayant sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, .

Ils revendiquent la jouissance exclusive de la surface de la courette indispensable à la jouissance des lots 17, 18 et 19, l’accès au lot 18 n’étant possible qu’à partir du lot 17, contestant la qualification de partie commune de cet espace. L’indivision conteste encore le fait qu’une porte- fenêtre ait pu exister au niveau de la fenêtre occultée et souligne que la remise en état sollicitée se heurte à l’absence de preuve concernant l’état antérieur.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Formation et Beauté sollicite le rejet de la demande d’expertise et la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La défenderesse conteste l’existence d’un motif légitime au soutien de la demande d’expertise et de la nouvelle mission sollicitée, faisant valoir qu’elle dispose de tous les éléments établissant qu’elle a pris à bail les locaux avec les aménagements litigieux de couverture en toiture et de pose d’un contreplaqué devant une fenêtre, qu’il est curieux que l’indivision [I] prétende découvrir ces éléments alors qu’elle réside dans l’immeuble et que tous ces aménagements sont visibles, que la rédaction du bail laisse supposer que l’espace entre la boutique avec les WC ne forme qu’un seul et même espace, que la mauvaise foi de l’indivision [I] est manifeste, soulignant enfin qu’il n’appartient pas à un expert judiciaire de se prononcer sur la nature juridique de la courette. 

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

“De déclarer irrecevable et mal fondée la demande aux fins d’expertise en l’absence de motif légitime, l’occupation sans droit ni titre de la courette commune ne pouvant donner lieu à l’expertise demandée, les circonstances de cette occupation étant en outre parfaitement et nécessairement connues par les demandeurs, lesquels ont accès et utilisent les lots dont ils sont propriétaires, à proximité immédiate de cette courette, depuis les années 1970, 
 
De débouter en tant que de besoin les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes, 
 
De débouter en tant que de besoin la société FORMATION ET BEAUTE de toute demande également d’expertise, 
 
De condamner les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
 
De donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 
[Adresse 4] de ses plus expresses protestations et réserves sur l’expertise qui pourrait être ordonnée.”

Le syndicat des copropriétaires défendeur explique qu’il souhaite agrandir le local poubelles mitoyen de la courette sur cet espace, partie commune ; que l’indivision [I] ne dispose d’aucun droit de jouissance exclusif sur cette courette nonobstant la création des lots 17 et 18 en 2000 et l’accès à des WC privatifs ; qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise à bail en 2014. Le syndicat des copropriétaires indique qu’il est légitime à solliciter la restitution de cette partie commune, que M. et Mme [I] ne contestaient pas, et qu’il est indifférent de savoir à compter de quelle date tel locataire a pu décider de s’approprier l’espace courette, de sorte que la mesure d’instruction sollicitée est inutile.


Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées par les parties pour plus ample exposé du litige.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. 

Il convient de souligner que les termes de l’expertise sollicitée ont évolué en cours de procédure, M. et Mme [I] ayant demandé :
- dans leur assignation, un avis sur la conformité aux règles de l’art des travaux exécutés de “neutralisation de la courette transformée en arrière-boutique du local commercial” et la date à laquelle ces travaux ont pu être exécutés, ne contestant pas alors que la courette n’était pas comprise dans l’assiette du bail consenti à la société Formation & Beauté, et 
- dans leurs dernières écritures, un avis sur l’existence éventuelle d’une porte-fenêtre et sa transformation en fenêtre, ainsi que sur l’ancienneté, la datation et la conformité aux règles de l’art des travaux de couverture sur cette courette et la pose d’un contreplaqué, et enfin, sur la nature de dépendance ou non de la courette à la boutique et son usage exclusif au local commercial, invoquant désormais un droit de jouissance exclusif sur cette courette.

Il ressort des éléments versés aux débats que :
- le règlement de copropriété du 23 février 1953 stipule que les “courettes” sont des parties communes de l’immeuble, 
- M. et Mme [I] sont propriétaires depuis le 19 février 1982 du lot n°3 défini comme une boutique au rez-de-chaussée sur courette et water closets, sous-sol sous la boutique, le tout à usage commercial et au 6ème étage, une chambre n°15 à usage d’habitation,
- ce lot n°3 a été subdivisé en lots 17, 18, 19 et 20 le 26 janvier 2000, le lot 20 correspondant à la chambre, le lot 17 au local commercial (boutique donnant accès à la courette à l’arrière et au WC lot 18, d’environ 25,2 m2), le lot 18 aux WC (0,9 m2) avec accès par le lot 17 puis dans la courette au fond, le lot 19 au sous-sol à la réserve commerciale (17 m2), le plan annexé établissant clairement la consistance de chacun des lots et des surfaces privatives, excluant la courette et le local poubelle, 
- le bail consenti le 19 décembre 2003 à la société Optic [J] porte sur une boutique au rez-de-chaussée droite avec WC et une cave au sous-sol, 
- le bail consenti le 12 juin 2014 à la société Formation & Beauté désigne les lieux comme une boutique au rez-de-chaussée droite d’une surface approximative de 25 m2 avec WC et une cave au sous-sol, le preneur déclarant bien connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités,

- lors de l’assemblée générale du 30 mars 2022, il a été indiqué par M. [I] (résolution n°32) que les plaques situées sur les fenêtres de la courette donnant dans le hall seront retirées au plus tard fin juin, un rendez-vous devant être organisé pour le toit de la courette avec le conseil syndical, 
- le rapport de l’architecte de l’immeuble du 7 juin 2022 fait état de l’existence d’une couverture de mauvaise qualité sur la courette (cloisons en bois et onduline translucide) et d’un ancien store à enrouleur sur la façade sur cour de la boutique qui devait occulter la courette avant la fermeture par une construction en dur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la courette litigieuse constitue une partie commune de l’immeuble, ce que M. et Mme [I] n’ont pu ignorer et ne contestaient pas dans leur assignation, étant occupants de l’immeuble depuis 1982, la consistance des lots créés à leur demande issus de la division du lot n°3 et le plan établi à cette époque démontrant à l’évidence cet état de fait. 

Il est encore établi d’une part, que la fenêtre ouvrant sur cette courette a été occultée par des plaques de contreplaqué, d’autre part, qu’une couverture légère de la courette a été installée, et ce, sans autorisation de la copropriété.

Il importe peu que la locataire actuelle prétende que la courette fait partie de l’assiette du bail, ce que la désignation dans l’acte n’établit pas, le dol allégué intéressant seulement les rapports entre le preneur et les bailleurs.

En l’état, la demande d’expertise apparaît inutile au regard des éléments précités, dès lors que le preneur est tenu de laisser le bailleur, son représentant ou son architecte et tous autres entrepreneurs et ouvriers, pénétrer dans les lieux loués et les visiter pour constater leur état, toutes les fois que cela paraîtra utile, sous réserve d’un préavis de 48 heures ouvrables (article 5.23 du bail), qu’en aucun cas, les bailleurs ne pourront fixer le prix du loyer renouvelé en intégrant la surface de la courette, qui ne peut pas être comprise dans l’assiette du bail qui mentionne une surface d’environ 25m2 avec WC, qu’enfin, la datation des aménagements litigieux dans la courette importe peu.

De même, la nature juridique de la courette, à supposer qu’il existe une difficulté sur ce point, ne peut entrer dans la mission d’un expert judiciaire.

Enfin, aucun copropriétaire ne peut interdire au syndicat des copropriétaires d’accéder à une partie commune de l’immeuble, notamment pour y faire toutes constatations utiles.

Dans ces conditions, la demande de mesure d’instruction sera rejetée, tant le motif légitime requis par les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que le procès au fond susceptible d’être engagé n’étant en l’état caractérisés.

Sur les autres demandes 

Il sera alloué en équité à la société Formation & Beauté d’une part et au syndicat des copropriétaires d’autre part une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Les demandeurs supporteront la charge des dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Déclarons recevables en leur intervention volontaire M. [N] [I] et M. [K] [I], 

Rejetons la demande d’expertise de M. [M] [I], Mme [L] [Z] épouse [I], M. [N] [I] et 
M. [K] [I], 

Condamnons M. [M] [I], Mme [L] [Z] épouse [I], M. [N] [I] et M. [K] [I] à payer la somme de 1 000 euros à la société Formation & Beauté et la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons M. [M] [I], Mme [L] [Z] épouse [I], M. [N] [I] et M. [K] [I] aux dépens de l’instance, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 24 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL