Tribunal Judiciaire · Référés civils — 29 avril 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :29 Avril 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/01390 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YEX2
AFFAIRE :[W] [U] épouse [H], [A] [H], [Z] [H], Madame [E] [H] épouse C/ [T] [D] épouse [X], [O] [X]




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN, 
Première vice-présidente

GREFFIER :Madame Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats
Madame Florence FENAUTRIGUES, lors du délibéré


PARTIES :


DEMANDEURS


Madame [W] [U] épouse [H] 
prise en sa qualité d’usufruitière ayant pour mandataire la SAS à Associé Unique BADOIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
née le 11 Mars 1939 à [Localité 13] (69)
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON

Monsieur [A] [H] 
en sa qualité de nu-propriétaire ayant pour mandataire la SAS à Associé Unique BADOIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
né le 12 Août 1962 à [Localité 9] (69)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON





Monsieur [Z] [H] 
Pris en sa qualité de nu-propriétaire ayant pour mandataire la SAS à Associé Unique BADOIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
né le 29 Novembre 1964 à [Localité 10] (69)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON


Madame [E] [H] épouse [R] 
prise en sa qualité de nue-propriétaire ayant pour mandataire la SAS à Associé Unique BADOIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
née le 18 Février 1968 à [Localité 10] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Madame [T] [D] épouse [X]
née le 02 Septembre 1960 à [Localité 8] (37)
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume ROSSI de AGIS Avocats, Avocats au barreau de LYON

Monsieur [O] [X]
né le 24 Mars 1961 à [Localité 7] (92)
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume ROSSI de AGIS Avocats, Avocats au barreau de LYON




Débats tenus à l'audience du 25 Mars 2024
Délibéré au 29 avril 2024

Notification le
à :
Maître Guillaume ROSSI Toque 538 (Grosse + expdition)
Maître Gilles DUMONT-LATOUR Toque 260 (expdition)








 [W] [U] épouse [H], [A] [H], [Z] [H] et [E] [H] épouse [R], ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 21 juillet 2023 [O] [X] et son épouse [T] [D] pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’ils lui ont consenti le 28 janvier 2005 sur les locaux situés à [Adresse 12], pour défaut de respect des causes du commandement délivré le 25 avril 2023 d’exploiter le fonds de commerce, de justifier d’une assurance pour les locaux, de mettre en oeuvre les travaux visés dans le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 19 novembre 2019, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser leur expulsion, les voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 
Les consorts [H] ont été condamnés à leur payer la somme de 31900 euros au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, qu’ils ont réglés pour 23024,48 euros, sans pour autant que les preneurs effectuent ces travaux, alors qu’ils indiquent vouloir prendre leur retraite.

Aux termes de leurs dernières conclusions, [O] et [T] [X] sollicitent le rejet des demandes et la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. 
Les consorts [H] les ont assignés au fond le 25 avril 2023, et l’action est en cours, pour voir constater qu’ils ont payé les condamnations du jugement du 19 novembre 2019, y compris la somme de 31900 euros au titre des travaux de reprise, et voir condamner les époux [X] à payer à [W] [H] la somme de 40072,13 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice pour mettre le bien en conformité au regard des préconisations expertales, et la somme de 11291,52 euros au titre de son préjudice économique. Le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes, car les consorts [H] n’ont pas exécuté l’intégralité du jugement, ainsi la reprise du branchement de l’immeuble à l’égout, tandis que les époux [X] ont réalisé les travaux de reprise de la dalle et du plancher, et ont choisi de poser un parquet stratifié au lieu de carrelage. Les époux [X] ont ensuite souhaité vendre leur fonds de commerce, la mairie de [Localité 11] a préempté, mais les consorts [H] n’ont pas donné leur autorisation à la cession du fonds par esprit de vengeance. Le Président de la Métropole de Lyon a pris un arrêté de péril le 3 novembre 2022 en raison des réparations imputables aux bailleurs non réalisées. Les demandeurs font état de désordres qui se trouvent dans la cave de l’immeuble, qui n’ont pas fait l’objet de l’expertise judiciaire et qui concerne du gros oeuvre, poutres et pignon de soutènement du plancher et sont liés à la vétusté de l’immeuble. Les époux [X] ont fait constater par commissaire de justice le 1er août 2023 la présence d’un tuyau de gaz sectionné et la persistance de désordres. Les époux [X] ont réalisé les travaux mis à leur charge par l’expert sur une surface de 30 m². À la suite de l’arrêté de péril, l’assureur a écrit le 19 décembre 2022 procéder à la résiliation du contrat, et les époux [X] ont repris une nouvelle assurance, dont ils justifient dans le mois du commandement. Ils ont cessé leur activité dès lors qu’ils souhaitaient prendre leur retraite et céder leur fonds, ce que les bailleurs les empêchent de faire, qui n’ont pas rempli leur part des travaux. Il existe donc une contestation sérieuse qui ne permet pas au juge des référés de statuer. Le juge du fond est saisi d’une demande qui oppose les mêmes parties au même titre et qui est donc seul compétent pour statuer. Enfin, la prise d’un arrêté de péril sur les parties communes entraîne pour le preneur le droit d’obtenir la restitution des loyers versés au bailleur. Les époux [X] n’ont pas pu vendre leur fonds de commerce puisque la mairie a renoncé à son droit de préemption du fait de l’opposition des bailleurs, de l’arrêté de péril et du défaut de réalisation des travaux à la charge des bailleurs. Les époux [X] ont néanmoins poursuivi le paiement des loyers alors qu’ils ne pouvaient plus exploiter leur commerce. Ils continuent de payer des charges sociales, de régler l’eau et l’électricité dont ils sont en droit de demander le remboursement aux bailleurs. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [H] demandent en outre de condamner les époux [X] à leur payer la somme provisionnelle de 10825,32 euros au titre des loyers impayés à ce jour. 
L’indivision a payé la somme de 23024,48 euros aux époux [X], destinée suivant le jugement du 19 novembre 2019 à mettre en oeuvre les travaux. Or ils n’en ont rien fait, alors que les consorts [H] ont réalisé le branchement à l’égout, dès après le jugement. Le montant des travaux justifiés par les époux [X] est de 12749,64 euros et ils ont donc été réalisés de manière très incomplète, alors que mis en demeure de le faire les 7 janvier 2022 et 2 janvier 2023. Les consorts [H] ont mandaté un expert qui le 29 septembre 2022 conclut que le peu de travaux réalisés par monsieur et madame [X] est insuffisant à assurer la stabilité du bâtiment, alors qu’ils ont été payés par monsieur [H] dans leur intégralité. L’huissier de justice la société Hor a le 4 novembre 2022 constaté la présence d’eau au pied d’une évacuation d’eau, qui se dirige sous l’escalier à l’intérieur des parties communes, un affaissement de la dalle béton présente sous l’escalier, un affaissement du plancher et d’une poutre dans la cave, quelques infiltrations au plafond de la cave sous le restaurant, la présence d’eau stagnante dans le fond de la cour de l’immeuble, ce qui démontre que les travaux n’ont pas été réalisés conformément au jugement du 19 novembre 2019. C’est pour cette raison que les consorts [H] se sont opposés à la cession du fonds de commerce. La prise de l’arrêté de péril est consécutive au défaut de réalisation par les époux [X] des travaux suite au jugement de 2019. Les locataires ont d’ailleurs été exonérés de tout loyer pendant la période de l’arrêté de péril, de décembre 2022 à février 2023. Ils n’ont repris une assurance pour l’immeuble qu’à compter du 26 avril 2023, alors que le commandement date du 25. Les locaux ne sont plus exploités depuis juin 2022, en violation des clauses du bail. La présente procédure de référé n’a pas de lien avec le procès au fond en responsabilité suite au défaut d’exécution du jugement de 2019.


SUR CE :

Les demandeurs reprochent à monsieur et madame [X] de n’avoir pas effectué les travaux pour lesquels les consorts [H] ont été condamnés à leur verser la somme de 31900 euros et font valoir qu’ils leur versé la somme de 23024,48 euros sur cette condamnation du 19 novembre 2019. Cependant monsieur et madame [X] justifient par la production de factures avoir engagé les travaux en cause, soit le 11 mars 20022 la facture de AMB Bat pour 5800 euros pour chappe à casser pour 30m², dalle à casser + évacution, plancher à casser + évacution, couler béton moins 2 cm existant, nettoyage chantier, une attestation de la réalisation de ces travaux en date du 13 juin 2022, outre de nombreuses factures de la société Leroy Merlin afférentes à des matériaux de construction, lambourde, lasure, menuiserie quincaillerie, peinture, sol et carrelage mural. Ils produisent un procès-verbal de constat d’huissier de Maître [Y] [F] du 26 septembre 2022, assorti de nombreuses photographies, qui montrent la réalité des travaux entrepris, lesquels apparaissent conformes aux prescriptions de l’expert judiciaire monsieur [N] [M] en date du 24 juillet 2015 dans son chapitre 3. Toutefois les consorts [H] produisent un constat du 4 novembre 2022 de Maître [G] [L] du 4 novembre 2022 qui fait état de la persistance de désordres et de fuites d’eau et un rapport d’expertise de constat du 29 septembre 2022 de [P] [K] pour Mondial Expertises, qui fait état du défaut de réalisation de travaux suffisants. Ces contradictions ne permettent pas de conclure dès lors que monsieur [M] n’avait prescrit que la réfection de 30 m² de surface, qui a bien été réalisée. 

Les consorts [H] reprochent également à monsieur et madame [X] de n’avoir pas assuré l’immeuble. Or s’il est exact que l’assureur a résilié le contrat le 19 décembre 2022 en raison de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence du 3 novembre 2022, monsieur et madame [X] établissent également avoir satisfait dès le 26 avril 2023 à l’obligation d’assureur les lieux pris à bail par une attestation de la société Orus, soit dès le lendemain de la délivrance du commandement. 

Les consorts [H] reprochent encore à monsieur et madame [X] un défaut d’exploitation des locaux. Ce reproche n’est pas formulé de bonne foi, alors que les locataires ont souhaité vendre leur fonds de commerce, que la mairie de [Localité 11] a déclaré le 8 juin 2022 exercer son droit de préemption, qu’elle n’y a renoncé le 20 septembre 2022 qu’après avoir été informée par les consorts [H] du litige qui oppose les bailleurs aux preneurs sur la réalisation de travaux, et que les bailleurs s’opposent à cette vente. 

Enfin la demande de condamnation à payer des loyers est rejetée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, dès lors que le bail, en date du 28 janvier 2005, évoque un loyer annuel de 660 euros HT, soit 717,60 euros TTC, et que le décompte produit n’est pas en rapport avec ce montant. 

Les demandeurs, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens.

Ils sont condamnés à payer la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort: 

Rejetons les demandes, qui se heurtent à l’existence de contestations sérieuses. 

Condamnons in solidum les demandeurs aux dépens.

Condamnons in solidum [W], [A] et [Z] [H] et [E] [R] à payer à [O] et [T] [X] la somme de 1500 (mille cinq cents) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.


LE GREFFIER LE PRESIDENT