Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi référé — 19 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]



N° RG 24/00027 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVDP

Minute : 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


Du : 19 Avril 2024



Société 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM


C/

Madame [F] [H] [Z]

Monsieur [L] [H]







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ; 


DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substitué par Me DOMINICE Alix, avocat au barreau de PARIS




DÉFENDEURS :

Madame [F] [H] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparant en personne








Copie exécutoire délivrée le : 
à :
Me Jeanine HALIMI
Madame [F] [H] [Z]
Monsieur [L] [H]







Expédition délivrée à :




EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 27 avril 2018, la SA Coopération Famille aux droits de laquelle vient la SA
1001 Vies Habitat a donné en location à Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 386,88 €, outre provisions sur charges.
Le 6 octobre 2023, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] un commandement de justifier de leur assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 530,30 € selon décompte arrêté au 2 octobre 2023.
Par courrier électronique du 6 juillet 2023, la SA 1001 Vies Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par assignation délivrée à personne pour Madame [F] [H] [Z] et à domicile pour 
Monsieur [L] [H] le 29 décembre 2023, la SA 1001 Vies Habitat a attrait Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA 1001 Vies Habitat a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation pour défaut de paiement et défaut de production d’attestation d’assurance ;D'ordonner l'expulsion de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA 1001 Vies Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] ;De condamner solidairement Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] au paiement des sommes suivantes :2 158,60 € au titre de l'arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer majoré de 50 % ou subsidiairement au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;330 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 3 janvier 2024, la SA 1001 Vies Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SA 1001 Vies Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte en date du 27 février 2024, l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 932, 72 €. Elle indique que l'assurance n'a pas été justifiée et qu'il n'y a pas eu de reprise du règlement des loyers. Elle s'oppose à des délais de paiement.
Monsieur [L] [H], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de leur accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Il soutient avoir justifié de son assurance locative et qu'il s'apprête à payer le loyer de mars. Il expose avoir eu des difficultés pour renouveler sa carte de résident depuis 2022, ce qui a pénalisé son activité professionnelle et ses ressources. Il précise avoir dépensé toutes ses économies de ce fait. Il indique être en train de créer son entreprise dans le secteur du bâtiment. Monsieur [L] [H] déclare que Madame [F] [H] [Z] perçoit des allocations de la CAF. Il fait valoir que les trois enfants mineurs du couple vivent avec eux dans le logement.
Madame [F] [H] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.
La présidente a autorisé la production en cours de délibéré de l'attestation d'assurance locative et d'un décompte actualisé.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 12 mars 2024, Madame [F] [H] [Z] a transmis une assurance habitation à effet du 18 février 2023, avec renouvellement automatique au mois de septembre. 
Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 25 mars 2024, la SA 1001 Vies Habitat a communiqué un décompte arrêté au 25 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), dont il ressort que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 923,81 € et qu'un versement de 270 € a eu lieu le 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 6 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 
9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XV des conditions générales de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. 
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article XVII des conditions générales de location), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. 
En l'espèce, la SA 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 25 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 2 923,81 €, les frais de recouvrement d'un montant de 124, 42 € devant être expurgés. Il convient d'en déduire également les frais de pénalité enquête ressources (22,86 € au total) qui ne sont pas justifiés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA 1001 Vies Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.
Monsieur [L] [H] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Madame [F] [H] [Z], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] en application des stipulations du bail à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2 776,53 € actualisée au 25 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 530,30 € à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux. Cependant, il y a lieu de relever qu'une assurance locative couvrant la période visée dans le commandement a été transmise au tribunal, et que dès lors, la clause résolutoire n'est pas acquise de ce chef.
Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XV des conditions générales de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] le 6 octobre 2023, pour un montant principal de 1 530,30 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
L'article 24 III prévoit quant à lui que le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 
Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. 
En vertu de la Convention internationale des droits de l'enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu'elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l'intérêt supérieur de l'enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l'objet d'immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d'atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L'enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et de la Convention des droits de l'enfant. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] demandent en l'espèce l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.
En premier lieu, il y a lieu de relever que la proposition de délais de paiement est de nature à apurer la dette dans un délai inférieur au délai de trois ans maximum prévu par la loi (27 mois).
En second lieu, il ressort des débats que Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] ont connu des difficultés financières suite à un retard dans la régularisation de la situation administrative de Monsieur [L] [H], mais que ce dernier est désormais en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunératrice.
De plus, il apparaît sur le décompte en date du 25 mars 2024 que les locataires ont acquitté le paiement du loyer du mars. Si ce paiement est intervenu le lendemain de la date de l'audience, il y a cependant lieu de relever qu'il n'est pas justifié que le représentant de l’État dans le département ait informé Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] de leur droit de demander au juge de leur accorder des délais de paiement et des conditions d'octroi de ces délais avant l'audience, tel que cela est prescrit à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, ils n'ont pas été mis en capacité de préparer utilement l'audience et notamment de verser un loyer courant afin que leur demande de délais de paiement soit recevable. 
En troisième lieu, trois enfants mineurs et scolarisés résident dans les lieux, dont il convient de protéger la stabilité du domicile, de la scolarité et du développement psycho-affectif qu'une expulsion « sèche » serait de nature à mettre en danger.
Enfin, il y a lieu de constater que le demandeur est en l'espèce un bailleur social qui n'est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu'ils soient personnes morales ou physiques. En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-SaintDenis 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants 
:
Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l'audience (avec octroi de délais),Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, Diminuer le nombre d'expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution.Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France et les bailleurs partenaires, telle la SA 1001 Vies Habitat.
Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le refus d'octroi de délais de paiement, auxquels seule l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience fait obstacle en l'état et donc l'expulsion, porterait une atteinte disproportionnée aux droits à la protection du domicile et à la vie privée et familiale de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H].
Il sera au surplus rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, au bout d'une seule échéance manquée, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois.
Il convient par conséquent d'accorder à Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA 1001 Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 décembre 2023 ;Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA 1001 Vies Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
En cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 Vies Habitat sera en droit d'exiger de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] le paiement in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA 1001 Vies Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SA 1001 Vies Habitat ;
CONSTATONS que le contrat signé le 27 avril 2018 entre la SA 1001 Vies Habitat et Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 7 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS solidairement Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2 776,53 € actualisée au 25 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 1 530,30 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] à s'acquitter de cette somme en 27 mensualités, les 26 premières d'un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
 DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA 1001 Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 décembre 2023 ;Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA 1001 Vies Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
En cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 Vies Habitat sera en droit d'exiger de Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] le paiement in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.DEBOUTONS la SA 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû, et FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] à verser à la SA 1001 Vies Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; 
CONDAMNONS in solidum Madame [F] [H] [Z] et Monsieur [L] [H] au
paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS la SA 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE