Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2024/ 
du 18 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 21/08987 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZFV6


AFFAIRE :S.A.S.U. COULANGE IMMOBILIER ( la SELARL C.L.G.)
 C/M. [P] [K] (Me Cyril PRIEUR)





DÉBATS : A l'audience Publique du 01 Février 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats


Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEURS

La société COULANGE IMMOBILIER, SASU immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 343 048 039, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Monsieur [Z] [I]
né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 8], demeurant et domicilié [Adresse 2]

La S.C.I. SCI CORALIA, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 421 226 820, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société COULANGE IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de MARSEILLE sous le n° 343 048 039, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 

tous quatre représentés par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEUR

Monsieur [P] [K],
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant et domicilié [Adresse 3]

représenté par Maître Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] est propriétaire d'un appartement au deuxième étage de l'immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet appartement est donné en location.

La société COULANGE IMMOBILIER est le syndic actuel de l'immeuble. 

Celle-ci est également locataire depuis plusieurs années de locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble, locaux appartenant à Monsieur [Z] [I] s'agissant du rez-de-chaussée et à la SCI CORALIA s'agissant du premier étage. 

Courant 2019, deux dégâts des eaux successifs sont survenus au sein des locaux loués par la société COULANGE IMMOBILIER, l'un le 29 avril 2019 et le second le 12 ovembre 2019.

Arguant que leur origine se trouvait au sein de l'appartement de Monsieur [K], la société COULANGE IMMOBILIER a saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réalisation d'une mesure d'expertise, qui a été ordonnée par décision du 19 juin 2020 et confiée à Monsieur [Y] [E]. 

L'expert a rendu son rapport le 15 mars 2021. 

Suivant exploit d'huissier en date du 8 octobre 2021, la société COULANGE IMMOBILIER ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI CORALIA et Monsieur [I] ont assigné Monsieur [K] au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

CONSTATER que le dégât des eaux ayant affecté le local commercial donné à bail à la Société COULANGE IMMOBILIER trouve son origine dans le bien propriété de Monsieur [P] [K] ; 
DIRE ET JUGER Monsieur [P] [K] responsable du préjudice souffert par la Société COULANGE IMMOBILIER, mais aussi du syndicat des copropriétaires, de la SCI CORALIA et Monsieur [Z] [I] ; 
En conséquence : 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.854,26 € TTC au titre des travaux de confortement du plancher intermédiaire et de la réfection du faux plafond ainsi qu'au remboursement des frais de gestion du sinistre soit 588,01 € 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser à la SCI CORALIA, la somme de 3.200,22 € HT soit 3.520, 24 € TTC 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser à la Société COULANGE IMMOBILIER la somme de 28.495,65 € au titre des loyers versés aux fins de relogement de ses collaborateurs et des locaux sinistrés. 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser à la Société COULANGE IMMOBILIER la somme de 124 496€ au titre de la perte d'activité. 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser à la Société COULANGE IMMOBILIER la somme de 3.401,07 € s'agissant des frais d'expertises engagés. CONDAMNER Monsieur [P] [K] à verser à la société COULANGE IMMOBILIER la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la particulière mauvaise foi et à l'obstruction de la résolution du sinistre dont s'agit et perte de temps. 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux dépens, en ce compris la consignation versée à l'expert.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/08987. 

Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état :
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 novembre 2022 formulée par Monsieur [P] [K] dans ses conclusions d'incident ; 
- a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle d'annulation de l'assemblée générale du 24 novembre 2022 formulée par Monsieur [P] [K] dans ses conclusions au fond ; 
- a rejeté la demande de nullité de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires pour défaut d'habilitation du syndic formulée par Monsieur [P] [K] ;
- a rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
- a renvoyé l'affaire à la mise en état.

*

Aux termes de leurs conclusions n°3 régulièrement notifiées au RPVA le 1er décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la société COULANGE IMMOBILIER ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI CORALIA et Monsieur [I] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage, de : 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.854,26 € TTC au titre des travaux de confortement du plancher intermédiaire et de la réfection du faux plafond ainsi qu'au remboursement des frais de gestion du sinistre soit 588,01 € 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer à la société COULANGE IMMOBILIER, la somme de 3.200,22 € HT soit 3.520, 24 € TTC au titre des travaux de reprise; 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer à la Société COULANGE IMMOBILIER la somme de 14.811,07 € au titre du trouble de jouissance ; 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer à la Société COULANGE IMMOBILIER la somme de 124 496 € au titre de la perte d'activité ; 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer à la société COULANGE IMMOBILIER la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de temps et de désorganisation ; 
REJETER toutes les demandes de Monsieur [K] ; 
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions n°6 régulièrement notifiées au RPVA le 24 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [K] demande au tribunal, au visa notamment des articles 54 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et des articles 1240, 1719 et suivants du code civil, de : 

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] est responsable des désordres subis par Monsieur [Z] [I] ; 
DEBOUTER Monsieur [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Monsieur [P] [K]. 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et la société COULANGE IMMOBILIER ainsi que Monsieur [Z] [I] ont commis une négligence fautive dans la gestion de la surconsommation d'eau du lot de Monsieur [K] ; 
CONDAMNER Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 

Et à titre principal, 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER, Monsieur [Z] [I] et la SCI CORALIA de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 7.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens ; 

Reconventionnellement, 
CONDAMNER solidairement la société COULANGE IMMOBILIER et la SCI CORALIA à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 

A titre subsidiaire, 
JUGER que Monsieur [K] ne saurait être redevable de plus de 3.878,87 € au titre du préjudice matériel résultant des désordres occasionnés à l'encontre de la SCI CORALIA (faux plafond) et du syndicat des copropriétaires (plancher) ; 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER, Monsieur [Z] [I] et la SCI CORALIA de leurs plus amples demandes, fins et prétentions ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER, Monsieur [Z] [I] garderons la charge des dépens à hauteur de 60% du montant desdits dépens ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 7.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire et contre toute attente, le Tribunal de céans venait à considérer que Monsieur [P] [K] serait responsable d'un quelconque préjudice à l'encontre de la société COULANGE IMMOBILIER, 
DESIGNER tel expert inscrit ès qualité d'expert-comptable sur la liste des experts près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence qu'il plaira au Tribunal avec pour mission notamment : 
- d'entendre les parties en leurs explications et de répondre à leurs dires et à leurs observations ; 
- se faire communiquer tous documents utiles à ses investigations ; 
- entendre tous sachants le cas échéant ; 
- s'adjoindre si besoin un sapiteur de son choix ; 
- vérifier et finaliser contradictoirement le montant de l'éventuel préjudice subi par la société COULANGE IMMOBILIER ; 
- déposer un pré-rapport d'expertise ; 
JUGER qu'il appartiendra à la société COULANGE IMMOBILIER de consigner les frais de l'expert ; que les opérations d'expertise se feront aux frais avancés de la société COULANGE IMMOBILIER ; 
Et de : 
JUGER que Monsieur [K] ne saurait être redevable de plus de 3.878,87 € au titre du préjudice matériel résultant des désordres occasionnés à l'encontre de la SCI CORALIA (faux plafond) et du syndicat des copropriétaires (plancher) ; 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], Monsieur [Z] [I] et la SCI CORALIA de leurs plus amples demandes, fins et prétentions ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la société COULANGE IMMOBILIER, Monsieur [Z] [I] garderons la charge des dépens à hauteur de 60% du montant desdits dépens.

*

La clôture de la procédure est intervenue le 18 janvier 2024.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 1er février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 18 avril 2024. 

***

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à " dire ", " juger " ou " dire et juger ", tout comme les demandes de " constater " ou de " donner acte ", dès lors qu'elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d'être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n'est donc pas tenu d'y répondre.

Sur la responsabilité de Monsieur [K]

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. 

Ainsi, aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit du propriétaire est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. La normalité s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s'en prévaut. 

Il s'agit d'un régime de responsabilité autonome, fondée sur un fait objectif, à l'exclusion de toute faute ou négligence. 

Dès lors, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, le propriétaire d'un appartement est responsable de plein droit des dommages d'infiltrations d'eau provenant de celui-ci, et ce même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché. 

Par ailleurs, en vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer. 

En l'espèce, la société COULANGE IMMOBILIER déplore dans le cadre du présent litige deux dégâts des eaux survenus dans ses locaux le 29 avril 2019 et le 12 novembre 2019. 

Les constats amiables réalisés avec la locataire de l'appartement de Monsieur [K], situé à l'étage supérieur, mentionnent la présence d'infiltrations par le plafond, avec des dommages déclarés à la peinture ou au papier peint ainsi à la plâtrerie.

La matérialité de ces dommages est confirmée par les deux procès-verbaux de constat d'huissier en date du 21 janvier 2020 et du 7 mai 2020 ainsi que par le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] en date du 15 mars 2021 qui font état :
- au rez-de-chaussée du local occupé par la société COULANGE IMMOBILIER, de dégradations de la peinture niveau des murs de la salle de réunion, avec formation de cloques et d'auréoles blanchâtres de salpêtre, les murs étant humides au toucher ;
- au premier étage, de dégradations importantes des murs du bureau, et en particulier d'auréoles sur le mur intérieur côté façade, de tâches foncées et jaunâtres d'humidité au plafond avec légère ouverture à la jonction du mur, ainsi que de moisissures sur l'ensemble des murs de la pièce. Des flaques d'eau stagnante sont également mentionnées au sol, et un goutte-à-goutte au plafond a été noté lors de l'accédit de l'expert judiciaire. Ce dernier a relevé que le bureau était impropre à sa destination compte tenu de ces infiltrations, et les photographies annexées au rapport illustrent l'insalubrité du bureau du premier étage et l'importance des dégâts.

Monsieur [E] a par ailleurs constaté, après dépose partielle du faux-plafond du bureau, que ces désordres avaient également fragilisé le plancher intermédiaire de l'immeuble, dont un confortement était nécessaire et dont la solidité était atteinte.

S'agissant de la cause de ces désordres, il a indiqué que ceux situés au rez-de-chaussée étaient liés à des remontées capillaires et étaient sans lien avec le présent litige. 

En revanche, les infiltrations d'eau à l'origine des dommages constatés au premier étage du local occupé par la société COULANGE IMMOBILIER proviennent selon lui de la faïence de la douche du logement de Monsieur [K], dont les carreaux du bas sont mal collés, sur un support non stable, ainsi que d'une défaillance du réseau d'évacuation des eaux usées et vannes de son appartement. En effet, l'évacuation du cumulus se fait dans le mur, sans que la canalisation ne soit raccordée, tandis que la pipe d'évacuation des toilettes est fuyarde. 

Ainsi, aux termes du rapport d'expertise, l'origine des désordres intérieurs constatés au sein du local loué par la société COULANGE IMMOBILIER se trouve donc dans les parties privatives de Monsieur [K], notamment dans la partie privative du réseau d'évacuation des eaux de son logement. 

Les termes et conclusions du rapport d'expertise sont particulièrement clairs et ne sont pas utilement contestés par le défendeur, qui se contente de mettre en exergue la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres affectant le rez-de-chaussée du local occupé par la société COULANGE IMMOBILIER, qui ne font l'objet d'aucune demande dans le cadre du présent litige. 

Monsieur [K] excipe également de la responsabilité de la société COULANGE IMMOBILIER elle-même, en sa qualité de syndic, pour ne pas l'avoir avisé de la surconsommation d'eau afférente à son lot et avoir ainsi laissé perdurer les infiltrations. Le tribunal ne peut toutefois que constater, d'une part, qu'aucune surconsommation d'eau en lien avec les désordres n'est établie, ce qui ne ressort ni du rapport d'expertise judiciaire ni d'aucune pièce, et d'autre part qu'il n'appartient pas au syndic de vérifier les consommations d'eau privatives de chacun des copropriétaires de l'immeuble dont il assure la gestion. 

Ces moyens seront donc écartés et il n'y a pas lieu de retenir une quelconque part de responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires ou de la société COULANGE IMMOBILIER en sa qualité de syndic, dans les désordres affectant les locaux occupés par cette dernière. 

Ainsi, il est démontré que les désordres ayant affecté le bureau situé au premier étage du local occupé par la société COULANGE IMMOBILIER trouvent leur origine exclusive dans les parties privatives de Monsieur [P] [K], ce qui résulte clairement des conclusions de l'expert.

Il est par ailleurs indiscutable que ces désordres constituent, par leur nature, leur durée, leur ampleur et leurs conséquences, un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage pour la société COULANGE IMMOBILIER dès lors qu'ils ont engendré des dégradations importantes ainsi qu'une humidité excessive et des moisissures dans l'intégralité du bureau et l'ont rendu inutilisable, amenant l'expert judiciaire à conclure à son impropriété à destination. Le caractère significatif des désordres ressort ainsi clairement des photographies annexées au rapport de l'expert et apparait caractérisé. 

En sa qualité de propriétaire de l'appartement où se situe le siège des infiltrations à l'origine de désordres affectant le local voisin, Monsieur [K] est responsable de plein droit des conséquences de celles-ci sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer l'existence d'une faute de sa part. 

Cette responsabilité est engagée tant vis-à-vis du propriétaire que du locataire du bien affecté de désordres, qui dispose ainsi d'une action contre l'auteur du trouble anormal de voisinage, sans préjudice d'une éventuelle action parallèle contre son bailleur. 

Par conséquent, Monsieur [K] est responsable des préjudices subis par la société COULANGE IMMOBILIER du fait des désordres.

Il est également responsable des conséquences de ces mêmes infiltrations sur les parties communes, à savoir le plancher intermédiaire qui a été fragilisé et doit être conforté selon l'expert, au préjudice du syndicat des copropriétaires. 

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui verser une somme de 2854,26 euros TTC au titre des travaux de confortement du plancher, outre la somme de 588,01 euros correspondant au remboursement des frais engagés pour la gestion du sinistre. 

La responsabilité de Monsieur [K] a précédemment été reconnue au titre des infiltrations ayant fragilisé le plancher intermédiaire situé entre le premier et le deuxième étage, qui doit être conforté. 

Il est constant que ce plancher constitue une partie commune de l'immeuble, dont l'entretien et la réparation incombe au syndicat. 

L'expert a chiffré le coût de son confortement en l'englobant dans une somme totale de 5.795 euros HT soit 6.374,50 euros TTC, comprenant non seulement le cout desdits travaux mais également ceux de réfection du faux-plafond, qui sont des travaux privatifs. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite dès lors uniquement la somme de 2.854,26 euros TTC, après déduction du cout de la reprise du faux-plafond à hauteur de 3.520,24 euros. 

Il convient de faire droit à cette demande, qui apparait justifiée au regard des conclusions de l'expert.

Il sera également fait droit à la demande de remboursement des frais facturés par le syndic pour la gestion du sinistre à hauteur de 588,01 euros dès lors que cette somme est justifiée par des factures qui ont été payées par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne pouvant se voir reprocher le caractère excessif de ces frais, applicables au titre du contrat de syndic. 

Il sera donc fait droit à ces demandes.


Sur les préjudices de la société COULANGE IMMOBILIER

- La demande au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de
 reprise

La société COULANGE IMMOBILIER formule, en premier lieu, une demande d'indemnisation de son préjudice matériel lié au cout de la reprise des désordres dans son local, comprenant la réfection du faux-plafond du bureau et la reprise de la peinture. 

Si l'existence de ce préjudice est établie dans son principe, il est toutefois constant que la requérante a effectué deux déclarations de sinistre à son assureur, la société AXA, au titre des dégâts des eaux qu'elle a subis et des préjudices qui en ont découlés.

Or, Monsieur [K] relève à juste titre que d'après les pièces produites, l'assureur a déjà versé une indemnisation à la société COULANGE IMMOBILIER au titre des désordres objets du présent litige, puisque :
- un courrier lui ayant été adressé par la société COULANGE IMMOBILIER elle-même, daté du 25 novembre 2019, fait état d'une indemnisation en ces termes : " Il s'agira du deuxième sinistre pour lequel vous n'êtes pas intervenu en votre qualité de propriétaire la première fois et pour lequel nous avons déjà été indemnisé des dégâts dans nos locaux pour les mêmes faits " ;
- un courriel lui ayant été transmis le 27 novembre 2019 par Monsieur [N] [M], expert amiable du cabinet POLYEXPERT mandaté par la société AXA, indique : " en vertu des conventions de règlement entre assureurs, l'assureur de Coulange Immobilier règlera les dommages sans recours. Pouvez vous m'indiquer si vous disposez d'une assurance de copropriétaire non occupant pour ce logement (…) ? ". 


Le tribunal ne peut ainsi que constater que ces éléments font état d'une indemnisation ayant déjà été versée à la société COULANGE IMMOBILIER en réparation des désordres objets du présent litige, sans que celle-ci ne le conteste et sans qu'elle ne précise la nature et le montant de l'indemnisation perçue de la part de son assureur, malgré le moyen tiré de la double indemnisation soulevé par Monsieur [K] dans ses dernières conclusions. 

Il y a pourtant lieu de rappeler que le principe de réparation intégrale du préjudice exclut la double indemnisation et que le tribunal ne peut ainsi indemniser le préjudice résultant de désordres que s'il est établi que celui-ci reste, en tout ou partie, directement à la charge de la victime. 

Ainsi, s'il appartient à Monsieur [K] de réparer les conséquences des désordres dont il est responsable, la société COULANGE IMMOBILIER ne saurait recevoir une double indemnisation au titre des travaux de reprise des embellissements de son local qui ont vocation à être pris en charge par son assureur, sans qu'elle ne justifie pas d'une absence ou d'un refus d'une telle prise en charge. 

En l'absence de toute information donnée sur ce point, la demande formée au titre du préjudice matériel sera donc rejetée. 

- La demande formulée au titre du préjudice de jouissance 

Il est incontestable que la société COULANGE IMMOBILIER n'a pas pu jouir de l'intégralité des locaux qu'elle louait dès lors que les infiltrations affectaient un bureau situé au premier étage de son local commercial, qui était inutilisable, ce qui résulte tant des photographies que du rapport d'expertise judiciaire et des attestations des employés du syndic versées aux débats. 

Pour autant, il résulte du contrat de bail et de son avenant que le local loué au premier étage de l'immeuble est composé d'une pièce principale avec deux bureaux ainsi que d'une salle d'eau. 

La requérante ne justifie pas que l'ensemble du local du premier étage aurait été inutilisable du fait des infiltrations, alors que seul un des bureaux était touché par les désordres d'après le rapport d'expertise judiciaire et les procès-verbaux de constat. 

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le préjudice de jouissance subi a été limité à 40 % du local du premier étage, entre avril 2019 et octobre 2020, date à laquelle les infiltrations ont cessé, soit 19 mois. Le montant mensuel du loyer tel qu'il ressort des quittances produites étant de 778,81 euros, le préjudice de jouissance subi peut être estimé à la somme totale de 5918,96 euros.

Monsieur [K] sera donc condamné à payer cette somme à la société COULANGE IMMOBILIER, étant précisé que l'argument selon lequel l'exercice d'une activité commerciale serait prohibé par le règlement de copropriété au sein du local situé au premier étage est sans incidence sur l'existence de ce préjudice de jouissance, qui existe en tout état de cause dès lors que le locataire ne peut pas jouir sereinement de tout ou partie du bien loué. 

- La demande formulée au titre de la perte d'activité 

La société COULANGE IMMOBILIER sollicite par ailleurs l'indemnisation d'une perte de marge brute pour l'année 2019 estimée à 124.496 euros. 

Elle produit à l'appui de sa demande une attestation du cabinet d'expertise comptable Altus Consultants en date du 15 février 2021, qui mentionne ce montant comme correspondant à la différence entre " la marge de la transaction " sur 2020 et celle sur 2019.

Il convient toutefois de relever que la société COULANGE IMMOBILIER ne justifie aucunement de la perte de marge qu'elle allègue, et encore moins du fait qu'elle serait en lien direct et exclusif avec les désordres objets du présent litige. 

En effet, il sera relevé en premier lieu que le chiffre d'affaires des années précédentes (2017 et 2018) était tout à fait similaire à celui réalisé en 2019, et sans commune mesure avec celui réalisé en 2020. Ainsi, les éléments financiers produits laissent apparaitre une forte croissance de l'activité de la société à compter de l'année 2020, dont il ne peut être argué pour prétendre à une perte d'activité qui serait survenue en 2019. 


Au surplus, il y a lieu de rappeler que seul un de ses bureaux de la société COULANGE IMMOBILIER a été affecté par les infiltrations et qu'il est aucunement justifié que le caractère inutilisable de ce seul bureau aurait, à lui seul, entrainé une telle différence de chiffre d'affaires, alors qu'aucune des pièces produites ne fait état d'un arrêt total de l'activité de transaction immobilière de la société du fait de l'impossibilité d'utiliser le bureau sinistré, et qu'il est par ailleurs démontré que cette société dispose de plusieurs autres établissements, notamment [Adresse 9] depuis janvier 2019.

La différence de marge alléguée est donc sans lien avec les désordres et la demande formée à ce titre sera rejetée.

- La demande de dommages et intérêts au titre des désagréments subis

La société COULANGE IMMOBILIER demande enfin la condamnation de Monsieur [K] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation des désagréments subis du fait des nombreuses démarches qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits et de l'attitude fautive de Monsieur [K] dans ce cadre, qui aurait occasionné une perte de temps et d'énergie.

Force est toutefois de constater que la requérante n'établit pas que l'attitude de Monsieur [K] aurait été fautive et qu'il aurait, en particulier, abusivement refusé de réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres. 

Il n'est en effet pas démontré que l'origine exacte des infiltrations était déterminée avant la réalisation de l'expertise judiciaire, en l'absence notamment de production des rapports d'expertise amiable établis suite aux déclarations de sinistre effectués par la société COULANGE IMMOBILIER à son assureur.

Au surplus, la parte de temps et la désorganisation de la société qui sont alléguées ne sont justifiées par aucune pièce. 

Cette demande sera donc rejetée. 


Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [K]

Le défendeur formule, aux termes de son dispositif, une demande de condamnation de Monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il forme cette même demande solidairement à l'égard de la société COULANGE IMMOBILIER et de la SCI CORALIA. 

Le tribunal constate toutefois que Monsieur [K] n'explicite ni les fondements juridiques ni les moyens de fait à l'appui de ces demandes, et ne développe notamment pas les fautes qui auraient été commises par Monsieur [I] et la SCI CORALIA, propriétaires des locaux loués à la société COULANGE IMMOBILIER, qui lui auraient causé un préjudice. 

Il a par ailleurs été précédemment rappelé qu'aucune responsabilité de la société COULANGE IMMOBILIER ne pouvait être retenue ni dans les désordres objets du présent litige, ni dans le fait de ne pas avoir signalé une éventuelle surconsommation d'eau attachée au lot de Monsieur [K] en sa qualité de syndic de la copropriété. 

Aucun abus en lien avec l'introduction de la présente procédure n'est par ailleurs démontré compte tenu de ce qui précède. 

Monsieur [K] sera donc intégralement débouté de ses demandes indemnitaires. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

Monsieur [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur [E]. 
 
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu'il a engagés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, de sorte que Monsieur [K] sera condamné à lui payer la somme de 2.500 euros à ce titre. 

Le surplus des demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera en revanche rejeté.

Il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS COULANGE IMMOBILIER :
- la somme de 2.854,26 euros TTC au titre des travaux de confortement du plancher intermédiaire, 
- la somme de 588,01 euros au titre du remboursement des frais de gestion du sinistre payés par ses soins.

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à la SAS COULANGE IMMOBILIER la somme de 5.918,96 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser le bureau du premier étage entre avril 2019 et octobre 2020 inclus ;

DEBOUTE la SAS COULANGE IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de son préjudice matériel lié à la réfection du faux-plafond et de la peinture du bureau du premier étage ; 

DEBOUTE la SAS COULANGE IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de sa perte d'activité pour l'année 2019 ;

DEBOUTE la SAS COULANGE IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de son préjudice de perte de temps et de désorganisation ; 
 
DEBOUTE Monsieur [P] [K] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 
CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS COULANGE IMMOBILIER, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux entiers dépens ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit avril deux mille vingt quatre 

LE GREFFIER LE PRESIDENT