Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2024/ 
du 18 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 22/10951 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2UE2


AFFAIRE :M. [K] [C] ( Me Frédéric GROSSO)
 C/S.D.C. [Adresse 1] ET [Adresse 3] (la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)





DÉBATS : A l'audience Publique du 01 Février 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Monsieur [K] [C]
demeurant et domicilié [Adresse 4]

représenté par Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4], prise en la personne de son syndicat en exercice, l’Immobilière HOME & SPACE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

La Société IMMOBILIERE HOME AND SPACE, SAS immatriculée au RCS Marseille sous le n° 851 292 664, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] est propriétaire du lot n°7 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

La SAS IMMOBILIERE HOME AND SPACE est le syndic de l'immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 31 août 2022. 

Selon acte introductif d'instance en date du 31 octobre 2022, Monsieur [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : 
ANNULER la résolution n°10 de l'assemblée générale du 31.08.2022 de l'immeuble [Adresse 1]
ANNULER les appels de fonds adressés à Monsieur [C] qui ne respectent pas la répartition prévue au règlement de copropriété, sous peine d'astreinte de 200 € par jour de retard
CONDAMNER la société HOME AND SPACE et le syndicat des copropriétaires in solidum à payer à Monsieur [C] la somme de 1348,41 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à restituer à Monsieur [C] la somme de 1053.11 €
Avec exécution provisoire de droit
CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 cpc ainsi qu'aux dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/10951.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées au RPVA le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [C] demande au tribunal de : 

Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 du Code civil

ANNULER la résolution n°10 de l'assemblée générale du 31.08.2022 de l'immeuble [Adresse 1]
CONDAMNER le syndic à annuler les appels de fonds visés dans l'assignation du 31.10.2022 qui ne respecte pas la répartition prévue au règlement de copropriété, sous peine d'astreinte de 200 € par jour de retard
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [C] les sommes de 1348,41 €, de charges indues pour les années 2020, 2021, 2022, et de 464,85 € pour les années 2018, 2019.
Avec exécution provisoire de droit
CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 cpc ainsi qu'aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées au RPVA le 17 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE demandent au tribunal de : 

Vu les pièces versées aux débats,
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 42
Vu l'article 122 du CODE DE PROCEDURE CIVILE

DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [C] en annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale du 31 août 2022
DEBOUTER Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER Monsieur [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] et à la société HOME & SPACE une somme de 2 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC.
LE CONDAMNER aux entiers dépens.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 1er février 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 18 avril 2024. 


MOTIFS 

Sur la demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale 

L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. "

Il résulte de ces dispositions, qui sont d'ordre public, que seul un copropriétaire absent lors de l'assemblée générale ou s'étant opposé à une résolution peut solliciter son annulation. 

Il est constant à cet égard qu'un copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de celle-ci, seule la démonstration de manœuvre dolosives ayant vicié son consentement étant susceptible de lui ouvrir la possibilité de contester cette résolution. 

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 août 2022 versé aux débats que la résolution numéro 10 aujourd'hui contestée par Monsieur [C] a été adoptée à l'unanimité.

Le requérant ne rapporte aucunement la preuve de l'existence d'un dol qui l'aurait conduit à voter en faveur de cette résolution, dans la mesure où il fait simplement état de son imprécision et de l'insuffisance de l'unique devis qui l'accompagnait, ce qui est de nature, le cas échéant, à entrainer une erreur mais ne peut en aucune manière caractériser l'existence de manœuvres dolosives. 

En effet, le dol suppose de rapporter la preuve d'une tromperie intentionnelle du syndic dans le but d'obtenir le consentement des copropriétaires, ce qu'aucun élément ne vient démontrer en l'espèce.

Dans ces conditions, Monsieur [C], qui a voté en faveur de la résolution attaquée, fut-ce en raison d'une erreur sur la nature exacte des travaux soumis à l'assemblée ou la charge financière de ces derniers, ne peut être considéré comme opposant à cette résolution et n'est par conséquent pas recevable à en solliciter l'annulation.

Sa demande visant à annuler de la résolution numéro 10 de l'assemblée générale du 31 août 2022 sera donc déclarée irrecevable. 


Sur la demande d'annulation des appels de fonds concernant la réfection des façades

En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, et d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l'occasion de l'exercice de ses fonctions, est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel. 

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu'il allègue, conformément à l'article 9 du code de procédure civile. 

En l'espèce, Monsieur [C] prétend que les appels de fonds qui lui ont été adressés concernant les travaux de réfection des façades de l'immeuble sont contraires au règlement de copropriété dès lors qu'ils lui attribuent une quote-part de la dépense commune à hauteur de 369/2000e ce qui ne correspond pas à sa quote-part des parties communes spéciales ou générales telle que prévue par le règlement. Il produit à l'appui de sa demande un appel de fonds daté du 12 septembre 2022, d'un montant de 581,18 euros, concernant des travaux de restructuration de façade pour lesquels une quote-part de 369/2000e lui a été appliquée. 

Il n'est pas contesté que les façades sont classées par le règlement de copropriété dans les parties communes spéciales à chaque bâtiment, la copropriété étant composée de deux bâtiments dits " A " et " Annexe B ". 

A ce titre, les travaux de réfection des façades doivent par principe être imputés distinctement à chaque bâtiment, puis répartis entre les copropriétaires de ces derniers selon la quote-part dont ils disposent au titre des parties communes spéciales à chacun. 

La quote-part de Monsieur [C] dans les parties communes spéciales au bâtiment Annexe B est 369/1000e. 

Il résulte cependant du devis produit par les défendeurs que les travaux de réfection des façades de l'immeuble n'ont pas été chiffrés par bâtiment, l'entreprise ayant établi un devis global faisant état du coût de la réfection des façades indistinctement entre les bâtiments A et Annexe B. 

Le syndic et le syndicat font à cet égard état du fait qu'il était techniquement impossible, compte tenu de la nature des travaux, de distinguer le coût de la réfection des façades des deux bâtiments, ce que le requérant ne discute pas et dont il ne rapporte pas, en tout état de cause, la preuve contraire. 

Il apparait que face à cette impossibilité technique, le syndic a justement ventilé les dépenses entre les deux bâtiments en appliquant la quote-part de chacun des copropriétaires dans les parties communes spéciales de son bâtiment (369/1000e concernant Monsieur [C]) et en comptabilisant parallèlement pour chacun une quote-part égale à zéro au titre des parties communes spéciales de l'autre bâtiment, ce qui correspond à l'esprit du règlement de copropriété. Cette opération revient d'ailleurs à diviser par moitié le coût des travaux entre les deux bâtiments et à appliquer sur ce montant la quote-part de chaque copropriétaire au titre des parties communes spéciales de son bâtiment, ce qui est conforme au règlement. 

Monsieur [C] ne démontre pas qu'il aurait ainsi été amené à participer à une dépense commune qui ne lui incombait pas, dès lors que sa participation correspond bien à sa quote-part des parties communes spéciales appliquée au coût total des travaux divisé par moitié entre les deux bâtiments, sans qu'il ne soit allégué ni justifié que les travaux de réfection de la seule façade du bâtiment Annexe B représentaient un coût inférieur à la moitié du coût total des travaux sur les deux bâtiments. 

Le requérant ne peut dès lors arguer d'une quelconque faute du syndic et sa demande d'annulation de l'appel de fonds concernant les travaux de réfection des façades en date du 12 septembre 2022 sera rejetée, le moyen tiré de l'application qui aurait dû être faite de sa quote-part dans les parties communes générales (128/1000e) étant par ailleurs inopérant dès lors que les façades sont des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété. 

La demande visant à lui restituer la somme de 581,18 euros correspondant à cet appel de fonds (incluse dans sa demande parallèle de restitution des charges d'un montant total de 1348,41 euros) sera également rejetée.


Sur la demande de restitution des autres charges 

Monsieur [C] invoque par ailleurs de précédentes erreurs du syndic concernant la répartition des charges et sollicite le remboursement des sommes suivantes qui auraient été indûment perçues :
- 144,08 euros au titre des dépenses de charges générales pour l'année 2020 ;
- 164,39 euros au titre de la réfection de l'étanchéité de la terrasse pour l'année 2020 ;
- 152,10 euros au titre des dépenses de charges générales pour l'année 2021 ;
- 141,25 euros au titre de l'insuffisance de trésorerie pour l'année 2021 ;
- 40,26 euros au titre des trois appels de fonds pour l'année 2022 ;
- 44,64 euros au titre de la purge des façades pour l'année 2022.

Il demande également, pour les années précédentes, la restitution des sommes suivantes :
- 251,67 euros au titre des dépenses de charges générales pour l'année 2018 ;
- 51,55 euros au titre du remplacement des tuiles cassées en 2018 ;
- 161,63 euros au titre des dépenses de charges générales pour l'année 2019. 

Le tribunal constate toutefois que Monsieur [C] ne produit ni les relevés de compte de charges individuels faisant figurer les sommes qu'il conteste, ni les appels de fonds correspondant, et s'appuie uniquement sur un tableau établi par ses soins reprenant les sommes qu'il estime devoir par rapport à celles qu'il aurait payées, sans apporter plus d'explication sur les erreurs d'imputation qui auraient été commises par le syndic. Il se borne ainsi à indiquer que celui-ci n'aurait pas appliqué les tantièmes visés au règlement de copropriété sans détailler pour chacune des charges contestées les tantièmes effectivement appliqués et ceux qui auraient dû, selon lui, être utilisés.

Sa demande de restitution, insuffisamment justifiée, sera par conséquent purement et simplement rejetée. 


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. 

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais engagés par ses soins pour se défendre dans le cadre de la présente procédure et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, et ce en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

En équité, la demande formée à ce titre par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE sera en revanche rejetée. 

Il sera enfin rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE Monsieur [K] [C] irrecevable à solliciter l'annulation de la résolution numéro 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2022 ;
DEBOUTE Monsieur [K] [C] de sa demande d'annulation de l'appel de fonds du 12 septembre 2022 relatif aux travaux de réfection des façades ;

DEBOUTE Monsieur [K] [C] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 1.348,41 euros et de 464,85 euros en restitution des charges qui auraient été indûment perçues entre 2018 et 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE HOME AND SPACE, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] aux dépens de l'instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit avril deux mille vingt quatre


LE GREFFIER LE PRESIDENT