Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/ 
du 18 Janvier 2024


Enrôlement : N° RG 22/00236 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZRMT


AFFAIRE :S.C.I. DU CANAL ( Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)
 C/S.D.C. [Adresse 5] [Adresse 2] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)




DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Janvier 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

La S.C.I. DU CANAL, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 423 140 656, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5]” sis [Adresse 2], domicilié chez son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 810 100 149, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

La S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 309 066 967, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE 

La SCI DU CANAL est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété " [Adresse 5] " située [Adresse 2] à [Localité 6], dont le syndic était jusqu'au 4 juillet 2022 la société Immobilière Patrimoine et Finances (ci-après le cabinet IPF ou le syndic) aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SASU FONCIA MEDITERRANEE. 

Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 1er septembre 2021, au cours de laquelle il a été procédé au vote d'une résolution n°23 portant sur des " Travaux Installation Colonne sèche dans les cages escalier ". 

Un premier procès-verbal de cette assemblée générale a été adressé aux copropriétaires, comptabilisant les votes et mentionnant le rejet de cette résolution à la majorité. 

Le syndic a ensuite adressé un procès-verbal rectificatif le 27 octobre 2021, annulant et remplaçant celui notifié initialement, et indiquant que la résolution n°23 avait été adoptée à la majorité des voix des propriétaires présents et représentés. Il était précisé qu'à la suite de défaillances informatiques, la comptabilisation des votes avait été faussée. 

Ce nouveau procès-verbal rectificatif comportant notamment une erreur sur la date de la tenue de l'assemblée générale, il a été notifié un erratum par le cabinet IPF le 5 novembre 2021.

*

Par acte d'huissier du 30 décembre 2021, la SCI DU CANAL a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété " LA MAISON BLANCHE " et la société FONCIA MEDITERRANEE devant le tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement de l'article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux fins de :

A titre principal,
-Annuler l'assemblée générale ordinaire en date du 1er septembre 2021 dans son intégralité.
A titre subsidiaire,
-Annuler la résolution n°23 de l'assemblée générale ordinaire du 1er septembre 2021.
En tout état de cause,
-Condamner FONCIA MEDITERRANEE venant au droit de la société Immobilière Patrimoine et Finances, à verser à la SCI DU CANAL la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, la SCI DU CANAL soutient essentiellement que dès lors que l'irrégularité formelle du procès-verbal a affecté le résultat du vote, l'assemblée générale doit être annulée ou tout du moins la résolution concernée par le vote. Elle expose que ce vote a forcément entraîné des conséquences pour les copropriétaires puisqu'il concerne des travaux sur les colonnes sèches dans les cages d'escalier pour un coût important.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété " [Adresse 5] " demande au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 et ses décrets d'application, de :
-Débouter la SCI DU CANAL de sa demande principale tendant à solliciter l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er septembre 2021 dans son intégralité.
-Prendre acte de ce que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 5] " sis [Adresse 2] ne s'oppose pas à la demande subsidiaire de la SCI DU CANAL tendant à solliciter l'annulation de la résolution n°23.
-Condamner la SCI DU CANAL, ou tout succombant, à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " LA MAISON BLANCHE " sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'instance visés par l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner la SCI DU CANAL aux entiers dépens d'instance dont distraction sera faite au bénéfice de Maître Benjamin NAUDIN

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété " LA MAISON BLANCHE " fait valoir principalement que le résultat du vote de chacune des résolutions soumises en assemblée générale ne doit pas être altéré par l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal. Il expose également que seule la résolution n°23 est impactée dans son résultat par cette irrégularité formelle, ce que reconnaît la SCI DU CANAL qui ne fait aucune remarque concernant les autres résolutions contenues au procès-verbal de l'assemblée générale du 1er septembre 2021. Selon lui, seule cette résolution encourt donc le cas échéant l'annulation. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2023, la société FONCIA MEDITERRANEE demande au tribunal, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 9 du code civil, de :
-Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI DU CANAL ;
-Condamner la SCI DU CANAL à payer à la Société FONCIA MEDITERRANEE la somme de 2.000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI DU CANAL aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;
-Dire n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
La société FONCIA MEDITERRANEE indique que malgré le problème informatique rencontré, la résolution litigieuse a bien recueilli le nombre de suffrages suffisants pour être approuvée à la majorité. Elle soutient que les irrégularités constatées constituaient de simples irrégularités formelles qui n'entrainaient pas nécessairement la nullité de l'assemblée dès lors que la majorité a bien été obtenue, ou que les erreurs matérielles relevées n'ont eu en définitive aucune incidence sur le résultat du vote.


Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée Générale.

En l'espèce, après avoir adressé un premier procès-verbal de la réunion de l'assemblée générale ordinaire du 1er septembre 2021, le cabinet IPF a notifié un nouveau procès-verbal annulant et remplaçant le précédent, par courrier du 27 octobre 2021 envoyé le 3 novembre 2021. Puis, dans un troisième envoi en date du 5 novembre 2021 intitulé " ERRATUM relatif au Procès-verbal d'Assemblée générale du 21.10.2021 ", il a rectifié l'erreur de date de l'assemblée générale et d'heure de fin de séance. 

La SCI DU CANAL, qui a assigné le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA MEDITERRANNEE par acte d'huissier du 30 décembre 2021, a ainsi bien introduit son recours dans le délai de deux mois prévu par la loi, et son action est donc recevable.

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er septembre 2021 dans son intégralité

Selon les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Les mentions du procès-verbal de l'assemblée générale font foi jusqu'à preuve contraire, de sorte qu'il appartient à celui qui invoque leur irrégularité de la démontrer. 

En vertu de l'article 17-1 du même texte, l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

En l'espèce, la SCI DU CANAL invoque une lecture a contrario de l'article 17-1 pour soutenir que si l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix et a affecté le résultat du vote, la nullité de l'assemblée générale doit être constatée.

Il doit toutefois être relevé que la SCI DU CANAL ne fait état que d'une irrégularité formelle ayant affecté le résultat du vote de la résolution n°23, à l'exclusion de toute autre irrégularité qui serait susceptible d'affecter les autres résolutions ou l'entièreté de l'assemblée générale. 

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande d'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité.


Sur la demande d'annulation de la résolution n°23 de l'assemblée générale ordinaire du 1er septembre 2021

La SCI DU CANAL expose qu'à la suite de ce qu'elle qualifie d'un prétendu problème de comptabilisation informatique, la résolution n°23 a été mentionnée comme rejetée dans le cadre de la rédaction du premier procès-verbal de l'assemblée générale du 1er septembre 2021, pour ensuite être mentionnée comme adoptée dans le second procès-verbal, rédigé en annulation et remplacement du premier. 

Il est en effet constant que le syndic a établi un premier procès-verbal des décisions prises lors de l'assemblée générale du 1er septembre 2021, au sein duquel la résolution n°23 a été mentionnée comme étant rejetée à la majorité des voix, en précisant s'agissant du résultat des votes que 6 copropriétaires avaient voté " pour " représentant 20080/37845 tantièmes, que 18 copropriétaires avaient voté " contre " représentant 20565/37845 tantièmes et qu'un copropriétaire s'était abstenu représentant 2800/37845 tantièmes. La SCI DU CANAL n'est pas mentionnée au sein des opposants ni des abstentionnistes, de sorte que selon ce premier procès-verbal, elle était comptabilisée comme ayant voté en faveur de cette résolution.

Il résulte toutefois des pièces versées aux débats, non contestées, qu'à la suite d'un problème de comptabilisation informatique des co-propriétaires présents et représentés sur la feuille de présence, le résultat des votes inscrit au sein de ce premier procès-verbal a été faussé, ce qui a conduit le syndic à rédiger un nouveau procès-verbal rectificatif, annulant et remplaçant le précédent, qui a été notifié à l'ensemble des copropriétaires.

Ce second procès-verbal mentionne que la résolution n°23 a été adoptée à la majorité des voix, en précisant s'agissant du résultat des votes que 4 copropriétaires avaient en réalité voté " pour ", représentant 19505/37790 tantièmes, que 17 copropriétaires avaient voté " contre ", représentant 18285/37790 tantièmes, et qu'un copropriétaire s'était abstenu représentant 2800/37845 tantièmes. La SCI DU CANAL est ici mentionnée comme s'étant opposée à cette résolution.

Il convient de constater que la SCI DU CANAL ne soutient pas que ce second procès-verbal serait irrégulier, ni en la forme ni au fond, à l'exception d'une erreur matérielle de date sans rapport avec le présent litige. Ainsi, elle ne prétend pas que certaines des décisions qu'il contient auraient été irrégulièrement adoptées, et n'invoque notamment pas une erreur de comptabilisation des votes au sein de ce second procès-verbal rectificatif. 

Dès lors, elle ne peut se prévaloir de l'irrégularité formelle du premier procès-verbal qui a été annulé et remplacé par un second procès-verbal rectificatif pour solliciter la nullité de la résolution litigieuse, puisque l'erreur initialement commise a été rectifiée par ce second procès-verbal dont la régularité n'est pas remise en cause. 

En tout état de cause, il convient de relever que le décompte des votes de la résolution n°23 tel que mentionné tant au sein du premier procès-verbal que du procès-verbal rectificatif aboutit à une adoption de ladite résolution, puisque la majorité simple requise pour son adoption est atteinte dans les deux cas, par 20080 voix sur 37845 tantièmes selon le premier procès-verbal, et par 19505 voix sur 37790 tantièmes selon le second procès-verbal. 

Le résultat réel du vote n'a donc pas été affecté par les erreurs informatiques de comptabilisation des voix, et la mention erronée du rejet de la résolution dans le premier procès-verbal, qui a été corrigée de même que les irrégularités tenant à la mauvaise comptabilisation informatique au sein du second procès-verbal rectificatif, n'est pas de nature à entrainer la nullité de la résolution dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote.

La demande d'annulation de la résolution n°23 sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

La SCI DU CANAL, qui succombe, sera condamnée aux dépens. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés par lui pour se défendre dans le cadre de la présente instance.

La SCI DU CANAL sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En équité, la demande formée à ce titre par la société FONCIA MEDITERRANEE sera en en revanche rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI DU CANAL de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE la SCI DU CANAL à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la société FONCIA MEDITERRANEE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI DU CANAL aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit janvier deux mille vingt quatre


LE GREFFIER LE PRESIDENT