Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sébastien MENDES-GIL 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XAB

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P173

DÉFENDERESSE
Madame [P] [N]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
 [Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier








Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XAB


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2011, l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] - [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 324,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [P] le 6 septembre 2023.

Par assignation du 12 décembre 2023, l'établissement PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 636,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023, à parfaire le jour de l’audience, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 février 2024, l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 février 2024, s'élève désormais à 2001,30 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais indique s’en rapporter à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la locataire. 

Mme [N] [P] comparant en personne connaît une période difficile en raison de ses difficultés financières, de son arrêt de travail et du fait qu’elle a trois enfants à charge. Elle déclare cependant avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 et à cet égard, elle a montré sur son téléphone le justificatif de paiement de la somme de 185 euros en février 2024. Elle indique être en capacité de régler 56 euros par mois en sus du loyer courant au soutien de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la réalisation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.  

En l’espèce, le commandement de payer signifié au locataire le 4 septembre 2023 reproduit la clause résolutoire mentionnée au contrat et vise un délai de deux mois. Toutefois, il a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur du texte susmentionné qui revêt un caractère d’ordre public. Dès lors, il convient d’appliquer le délai de 6 semaines et de constater que la somme de 1324,93 euros dont il est réclamé le paiement aux termes de ce commandement de payer n’a pas été réglée au 16 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 octobre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite puisque le décompte locatif édité le 15 février 2024 par le demandeur laisse apparaître le paiement de la somme de 185 euros le 23 janvier 2024 et qu’à l’audience, Mme [N] [P] a justifié du paiement de 185 euros supplémentaires courant février 2024 encore non pris en compte dans le décompte, ces sommes correspondant au loyer résiduel après versement de l’aide personnalisée logement directement entre les mains du bailleur. 

Par ailleurs, il ressort de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé par les services de la préfecture de [Localité 3] que les revenus de Mme [N] [P] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 45 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder Mme [N] [P] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 février 2024, Mme [N] [P] lui devait la somme de 2001,30 euros, incluant les frais de procédure facturés le 16 septembre 2023 à hauteur de 145,78 euros et le 27 décembre 2023 de 178.90 euros qu’il convient de déduire de ce montant.

Mme [N] [P] apparaît ainsi redevable, à cette date, de la somme de 1676.62 euros.

Mme [N] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’elle ne conteste pas, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision arrêtée au 15 février 2024 échéance du mois de janvier 2024 incluse. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire étant précisé que les échéances jusqu’au mois de janvier 2024 incluse sont comprises dans la condamnation en paiement prononcée au titre de la dette locative. 

Sur les demandes acessoires

Mme [N] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 août 2011 entre l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [N] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] - [Adresse 2] est résilié depuis le 16 octobre 2023,





CONDAMNE Mme [N] [P] à payer à l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 1 676,62 euros (mille six cent soixante seize euros et soixante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et sur les indemnités d’occupation dues, arrêtée au 15 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, 

AUTORISE Mme [N] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 45 euros (quarante cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 octobre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [N] [P] sera condamnée à verser à titre de provision l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 et celui de l'assignation du 12 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge