Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/00248 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVDY

Minute : 24/158







S.D.C. de l’immeuble [Adresse 4]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

 

C/


Monsieur [I] [S] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.D.C. de l’immeuble [Adresse 4], 
représenté par sSon syndic, la société FONCIA AGEXIA, 
[Adresse 2] 
[Localité 9]

représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [I] [S] [F], 
demeurant [Adresse 7] 
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [I] [S] [F] est propriétaire d'un appartement avec cave correspondant aux lots 52 et 122 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée en date du 26 septembre 2023, non réclamée, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adresser un avis avant assignation de payer la somme de euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [S] [F] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3163,75 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 1er octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur 3016,20 euros et de l’assignation pour le surplus,2400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [I] [S] [F], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [S] [F], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 novembre 2021, 15 décembre 2022 et 7 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices jusqu’au 30/06/2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Il est tenu compte d’un précédent jugement rendu le 21 avril 2023.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
 
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2813,75 euros, au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de l'assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 350 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure.

Les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, exposés avant toute mise en demeure, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [I] [S] [F] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 21 avril 2023 n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires. Le comportement et la résistance ducopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [I] [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [S] [F] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [I] [S] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 2813,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, à partie du 1er janvier 2023, arrêté au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [F] aux dépens.


LE GREFFIER LE PRESIDENT