Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 29 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU :29 Avril 2024
Président :Monsieur TRUC, Juge
Greffier :Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Mars 2024



 GROSSE :
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 EXPEDITION :
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N° RG 22/02847 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2B7L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. FONCIERE TRINITE SUD, 
dont le siège social est [Adresse 4], représentée par le Cabinet FERRERA, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA CENTRALE DU THE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Anne BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSE DU LITIGE:

La SNC Foncière Trinité Sud, ayant donné en location des locaux commerciaux sis [Adresse 3]), à la société La Centrale du Thé aux termes d’un bail daté du 22 décembre 2017, a fait assigner cette dernière en référé, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2022, afin que la résiliation du contrat soit constatée, que l’expulsion de la locataire soit ordonnée et qu’elle soit condamnée au paiement d’une provision à valoir sur sa dette locative, d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’affaire, objet d’une décision de radiation le 4 septembre 2023, a été réinscrite au rôle à la demande de la SNC Foncière Trinité Sud qui a sollicité à l’audience du 25 mars 2024 : 

-le paiement d’une somme de 5 015,88 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 
9 octobre 2023, outre intérêts aux taux légal,
-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la société La Centrale du Thé et de tout occupant de son chef,
-la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer courant augmenté de la provision pour charges et de la TVA, due jusqu’à la libération effective des lieux, 
- le paiement de 5 748,75 € au titre de la clause pénale et de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société La Centrale du Thé, par l’intermédiaire de son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes de la SNC Foncière Trinité Sud, faute de mandat express pour ester en justice.

Sur le fond, elle a conclu au rejet des demandes de la SNC Foncière Trinité Sud se heurtant, de son point de vue, à des contestations sérieuses.

Elle a demandé qu’il soit fait injonction à la SNC Foncière Trinité Sud de produire :

*les contrats de syndic pour les exercices 2018 à 2023
*les preuves de la convocation du bailleur aux assemblées générales tenues de 2018 à 2023
*les appels de fonds trimestriels avec mention du montant HT et de la TVA au taux de 20 % du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2023

La défenderesse a également sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la SNC Foncière Trinité Sud à lui payer 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à lui restituer :
4 660,16 € au titre des charges indûment facturées car constituées d’honoraires de gestion 648 € au titre des frais de relance indûment facturées, 
3 165,64 € au titre des primes d’assurance indûment facturées.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience du 25 mars 2024.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 29 avril 2024.
 
SUR CE

1) Sur la fin de non-recevoir

La société La Centrale du Thé conteste, à titre liminaire, la qualité pour agir de la société Cabinet Ferrera en qualité de mandataire de la SNC Foncière Trinité Sud.

Il convient cependant de constater que la présente procédure a été diligentée par la SNC Foncière Trinité Sud, demanderesse à l’action en qualité de bailleresse dont l’intérêt à agir à l’encontre de la locataire dans le cadre du contrat les liant ne saurait être discutée. 

Représentée, selon l’assignation introductive d’instance, par la société Cabinet Ferrera, il est justifié que cette dernière est titulaire d’un mandat de gestion daté du 22 avril 2005 (pièce 6), dont aucune pièce n’établit qu’il aurait été à ce jour révoqué.

En l’état de ces constatations, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir sera écartée.

2) Sur la dette locative

Aux termes du dernier décompte versé aux débats par la SNC Foncière Trinité Sud et daté du 9 octobre 2023 (sa pièce 11), la créance locative dont elle réclame le paiement à la société La Centrale du Thé, d’un montant de 5 015,88 €, correspond exclusivement à des provisions sur charges locatives, avec régularisation intervenue le 25 mai 2023, à une « TVA réelle » d’un montant de 391 € et à des frais de relance. 

La société La Centrale du Thé conteste le bien-fondé de cette créance, objectant que :

-la société Cabinet Ferrera a appelé à tort les taxes foncières ce qui fait double emploi avec les appels de taxes effectués directement par le bailleur, 
-les appels de fonds de la société Cabinet Ferrera ne précisent pas le montant de la TVA en violation des dispositions du bail et de la loi,
-le mandataire a refusé de rembourser les trop-perçus de charges et lui a facturé de nombreux frais de relance non prévus au bail, des honoraires de gestion en contravention avec la loi (articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce) ainsi que des travaux incombant au bailleur (désenfumage et reprise des joints de façade) et des primes d’assurance indues.

A l’argumentation de la société La Centrale du Thé, la SNC Foncière Trinité Sud répond que :

-la locataire ne prouve pas la double facturation de la taxe foncière pour l’année 2018, 
-la TVA a fait l’objet d’une régularisation sur le compte définitif de charges,
-des avoirs de régularisation de charges ont été adressés à la société La Centrale du Thé, 
-le bail prévoit une clause pénale à la charge du preneur en cas de poursuites et de frais de recouvrement, 
-il n’existe aucune confusion quant à ses qualités de mandataire et de syndic relativement aux honoraires facturés,
-les travaux et surprimes d’assurances ont été imputés au preneur conformément aux dispositions du bail.

Il sera retenu, à l’examen des pièces produites, que la société La Centrale du Thé oppose aux demandes de la SNC Foncière Trinité Sud des contestations qui doivent être tenues pour sérieuses relativement aux éléments du décompte locative établi par la société Cabinet Ferrera (pièce 11), et tenant notamment à :
- la détermination exacte du montant des taxes foncières et charges réellement dues compte tenu des facturations, remboursements et régularisations intervenues, 
- l’imputation de la TVA prévue par le bail qui n’apparaît pas sur les appels de provisions, 
- au divers frais et honoraires mis à la charge de la société La Centrale du Thé qui ne sont pas explicitement prévus par les prescriptions du bail (la clause pénale prévue à l’article 11 du bail, invoquée par la demanderesse, ne les mentionnant pas en tant que tels) 
- la répartition des travaux de désenfumage et de reprise des joints de façade et des primes d’assurance entre le bailleur et la locataire qui suppose une interprétation des clauses du bail et une appréciation de la nature exacte des dépenses qui échappent à la compétence du juge des référés n’ayant pas vocation à apprécier le litige sur le fond. 

Dès lors que la créance locative dont fait état la SNC Foncière Trinité Sud envers la société La Centrale du Thé est sérieusement contestée sur plusieurs de ces éléments et qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’établir un compte définitif entre les parties, il ne sera pas fait droit à la provision sollicitée. 

En conséquence, seront également rejetées les demandes de constat de la résiliation du bail et d’expulsion de la locataire. 

3) Sur les demandes en remboursement du preneur 

Il n’y a pas, non plus, lieu de faire droit en référé aux demandes reconventionnelles de la société La Centrale du Thé en remboursement de charges dès lors que leur montant est sérieusement discuté par les parties et suppose un examen du litige sur le fond que ne peut connaître le juge des référés.

4) Sur la demande d’injonction 

L’injonction de produire les contrats de syndic pour les exercices 2018 à 2023, les preuves de la convocation du bailleur aux assemblées générales tenues de 2018 à 2023 et les appels de fonds trimestriels avec mention du montant HT et de la TVA au taux de 20 % du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2023 n’ayant pas d’utilité dans le cadre de cette procédure dans le cadre de laquelle il n’y a pas lieu d’aborder le fond du litige, il n’y sera pas fait droit à cette demande.

5) Sur les autres demandes

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC Foncière Trinité Sud qui succombe à l’instance en supportera les dépens. 

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons toutes les demandes ;

Condamnons la SNC Foncière Trinité Sud aux dépens de l’instance ; 

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT