Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 2 mai 2024

Du 02 mai 2024


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 23/04004 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRPK



[R] [F]

C/

[M] [X]
[B] [S]




Expéditions délivrées à :
Me SOURZAC

FE délivrée à :
Me ZOURZAC

Le 06/05/2024



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 02 mai 2024



JUGE : Madame Karine CHONE

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDEUR :

Monsieur [R] [F] né le 04 Novembre 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maitre Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocat au barreau de Bordeaux




DEFENDEURS :

1°) Madame [M] [X] née le 12 Août 2000 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

2°) Monsieur [B] [S] né le 16 Novembre 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Ni présents, ni représentés

DÉBATS :

Audience publique en date du 30 janvier 2024
Délibéré au 2 avril 2024 prorogé au 2 mai 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 








EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 17 février 2021 à effet du 1er mars 2021, Monsieur[R] [F] a consenti à Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel de 1.915 € outre une provision mensuelle sur charges de 85 €. 

Les locataires ne s’acquittant pas régulièrement des loyers, le bailleur leur a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 27 juillet 2023.

Monsieur [S] a quitté les lieux en procédant à une remise des clés constatées par voie d’huissier en date du 14 août 2023, selon les propres conclusions du bailleur, et en précisant que Madame [X] avait quitté le logement plusieurs mois auparavant. 

Un état des lieux a été dressé par un commissaire de justice en date du 30 août 2023. 

Monsieur [R] [F], par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, a fait assigner Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Bordeaux aux fins de condamner solidaire de Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] au paiement de la somme de 7.102, 20 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2023, d’ordonner la capitalisation des intérêts, débouter Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] de oute éventuelle demande de délais de grâce, condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] à régler la somme de 18.176,42 € au titre du préjudice financier, à régler la somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de proécédure civile et aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. 

À l’audience du 30 janvier 2024, Monsieur [R] [F] représenté par leur Conseil Maître Adrien SOURZAC, indique que la dette actualisée au titre des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 7.102,50 €. Il sollicite par ailleurs le paiement des travaux de peinture à hauteur de 13.000,04 €, ainsi que la somme de 771,50 € au titre du nettoyage, la somme de 335,50 € au titre des frais d’entretien des portes coulissantes et la somme de 239,02 € au titre de l’état des lieux de sortie soit la somme totale de 14.346,06 € au titre de son préjudice financier. Il sollicite également la somme de 3.830 € au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. 


Monsieur [B] [S] bien que valablement cité selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu. 

Madame [M] [X] bien que valablement cité selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu. 

Les débats clos l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2024 prorogé au 02 mai 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

1) Sur la demande en paiement des loyers :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce Monsieur [R] [F] produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et de relance, la somme de 6.923,34 € à la date du 1er août 2023 (loyer du mois de d’août inclus).

Les défendeurs, non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 6.923,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Les faits d’espèce ne justifient pas qu’il soit fait droit à la demande de capitalisation des intérêts de sorte que Monsieur [F] sera débouté de cette demande. 

2) Sur la demande en paiement au titre du préjudice financier :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “les locataires sont notamment obligés :

- d’user paisiblement des lieux loués,



- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.”

En application de l’article 3 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, “un état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés est joint au contrat de bail. La comparaison entre ces états des lieux permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, en rappelant cependant que s’il est ainsi incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer les revêtements de sol ou muraux, les peintures ou autres accessoires à l’état neuf, puisque la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien.”

En outre les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public le locataire ne peut renoncer à ses dispositions et le juge doit examiner la demande du bailleur au regard des obligations qui incombent au locataire nonobstant son accord de principe sur les indemnités que le bailleur veut lui imputer.

En l’espèce le bailleur produit un état des lieux d’entrée établi le 1er mars 2023 ainsi qu’un procés-verbal de constat d’huissier au titre de l’état des lieux de sortie établi le 30 août 2023.

A titre liminaire il est observé que l’état des lieux d’entrée est établi sur 3 feuilles A4 avec des détails succincts quant à l’état de l’appartement alors que le procés-verbal de constat établi le 30 août 2023 présente de nombreuses descriptions détaillées et précises de l’état des pièces ainsi qu’un ensemble de plusieurs photographies. 

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures des murs du couloirs sont présentés comme étant porteurs de fissures sous la fenêtre et en hauteur, qu’il y a la présence de chocs sur les plinthes et des traces de fissures sous les tuyaux. 
Par ailleurs les murs de l’entrée présentent un enduit en mauvais état autour de l’interphone et de l’interrupteur, des traces de frottements au dessus de la patère et sur les murs jusqu’à un mètre du sol et de nombreuses marques de trous rebouchés. 
Les murs de la cuisines quant à eux présentent des traces sur les plinthes et des traces autour des prises et de la fenêtre. 
Les murs des WC présentent des traces de liquide et de frottements, que ceux de la salle de séjour présentent des traces sur les murs et les plinthes, que la peinture est décollée et présente des marques d’enduit au dessus de la porte d’entrée, une marque de trou mal rebouché à droite de la fenêtre et des fissures de l’enduit au niveau de la porte coulissante. 
Enfin l’état des murs des chambres es indiqué comme comportant des plinthes incomplètes, diverses traces sur les murs et les plinthes, des traces de frottement au niveau de l’ancienne cheminée, à gauche de la fenêtre et de la porte d’entrée et diverses traces sur les plinthes et les murs. 

L’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice en date du 30 aûot 2023, s’il porte mention de traces et de salissures sur les murs des pièces de l’appartement ou des traces de chevilles, ne permet toutefois pas de mettre en évidence la dégradation des peintures du logement alléguée par le bailleur en ce que les constatations effectuées ne mettent pas en évience un état agravé par rapport à l’état des lieux d’entrée. 

Par ailleurs si des traces d’humidité et de moisissures ont pu être relevée dans certaines pièces du logement, aucune information n’est apportée quant à leur origine et leur nature de sorte qu’elle ne peuvent être imputées à un éventuel manquement des locataires. 

En outre, si le bailleur sollicite la prise en charge des frais de remise en état du sol de l’appartement il est à noter que lors de l’état des lieux d’entrée il est expressément indiqué que le sol n’est pas entièrement visible dans de nombreuses pièces du fait de la présence de tapis, alors qu’il n’en n’est pas fait mention dans le procés-verbal de constat du 30 août 2023, de sorte que là encore il ne peut être valablement établi que les traces et tâches relevées sur le parquet sont le seul fait des locataires. 

Dès lors, compte tenu de l’ensemble de ces éléments et de l’état d’usage normal à prendre en compte durant les deux années de location, Monsieur [R] [F] est défaillant à démontrer qu’il a été contraint d’effectuer des travaux de rénovation de l’ensemble des peintures de son logement de sorte que sa demande de remboursement de la somme de 13.000,04 € au titre des frais de réparation sera rejetée. 

Par ailleurs, il ressort de l’étude de l’état des lieux de sortie, qu’il n’est pas fait mention d’un état de saleté particulier de l’appartement qui aurait justifier l’intervention d’une société de nettoyage de sorte que Monsieur [F] sera débouté de sa demande de règlement de la somme de 771,50 €. 

S’il sollicite également la somme de 335,50 € au titre de lentretien des portes coulissantes, il n’est là encore, fait mention d’aucune mention sur le défaut d’entretien ou de focntionnement de ces portes dans le procés-verbal de constat de sortie de sorte que Monsieur [F] sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 335,50 €. 

Enfin Monsieur [F] sollicite la somme de 239,02 € au titre des frais de commissaire de justice relatif à la convocation et à l’état des lieux de sortie établi le 30 août 2023. 

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, “un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.”.

En l’espèce force est de constater que si Monsieur [F] produit bien une copie de l’état des lieux de sortie, il n’est produit aucune copie de la lettre de convocation par laquelle il informait les locataires de l’état des lieux de sortie en date du 30 août 2023. 

Il est de jurisprudence constante que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception au moins sept jours à l’avance, la personne qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût de sorte que Monsieur [F] sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais de commissaire de justice relatif à la convocation de l’état des lieux de sortie du 30 août 2023.

En conséquence Monsieur [F] sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice financier. 

3) Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance :

En l’espèce, Monsieur [F] a été débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des dégradations alléguées de sorte qu’il ne justifie pas avoir été dans l’incapacité de relouer le bien dès le départ des locataires de sorte qu’il sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance. 

4) Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts :

En l’espèce Monsieur [F] ayant été défaillant a démontré la réalité des préjudice allégués, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts. 

5) Sur la demande solidarité :

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité (page 4) prévoyant que « il est expressément stipulé que les copreneurs […] seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] .

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] à verser à Monsieur [R] [F] la somme de 400 €.

La nature du litige convient d’ordonner l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS,
 
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 6.923,34 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE Monsieur [R] [F] de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ; 

DEBOUTE Monsieur [R] [F] de sa demande au titre de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [R] [F] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [R] [F] de sa demande au titre des dommages intérêts ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandent de payer ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [M] [X] à verser à Monsieur [R] [F] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE