Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 23/02721 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W7XH


JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024



DEMANDEUR :

Mme [U] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE


DEFENDEUR :

La S.A.S.U. LUXE IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 8]
défaillant

M. [G] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
défaillant

Mme [W] [I] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 01 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Avril 2024.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.




EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé en dates des 25 mars et 1er avril 2022, la S.A.S. LUXE IMMO s'est portée acquéreuse d'une maison à usage d'habitation et des fonds et terrain en dépendant, sis [Adresse 1] à [Localité 9] (Nord) appartenant à Madame [U] [K], moyennant le prix principal de 119.000 euros et sans condition suspensive relative à l'obtention d'un financement.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard dans les trois mois à compter de la signature du compromis de vente.

Aux termes d'une convention de substitution signée à date non-précisée, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [I] épouse [S] se sont substitués à la société LUXE IMMO afin d'acquérir en ses lieu et place l'immeuble sis [Adresse 1].

Suivant exploits en date du 20 décembre 2022 remis à Étude, Monsieur et Madame [S] ont été convoqués devant notaire le 04 janvier 2023 aux fins de réitération de la vente par acte authentique.

Le 04 janvier 2023, constatant l'absence de présentation des époux [S] au rendez-vous fixé le jour-même aux fins de réitération de l'acte de vente, Maître [E] [D] a dressé procès-verbal de carence.

De même, malgré convocation signifiée le 06 janvier 2023 par remise à tiers présent, la société LUXE IMMO n'a pas comparu au rendez-vous fixé au 25 janvier 2023 pour la signature de l'acte authentique, procès-verbal de carence en ayant été dressé le même jour.

Suivant lettres recommandées avec avis de réception retournées signées les 22 et 25 février 2023, Madame [K] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure la S.A.S. LUXE IMMO et les époux [S] d’avoir à lui régler sous huitaine la clause pénale d’un montant de 11.900 euros prévue à l'acte sous seing privé de vente.

Cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, Madame [U] [K] a, suivant exploits datés des 15 et 21 mars 2023, fait assigner la S.A.S. LUXE IMMO, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [I] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ce dernier, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1226 du Code civil :

- la prononcer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
- condamner solidairement la société LUXE IMMO et Monsieur [S] et Madame [I] à lui régler les sommes de :
- 11.900 euros, en principal, sauf à parfaire, au titre de la clause pénale fixée dans le compromis de vente du 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 3.000 euros, en principal, sauf à parfaire, au titre de la résistance abusive de la société LUXE IMMO et de Monsieur [S] et Madame [I] avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, en ce compris les émoluments restant à la charge du créancier et visés à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est renvoyé à l'assignation susvisée pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Assignés respectivement par remise à domicile et par dépôt à Etude, la S.A.S. LUXE IMMO et les époux [S] n'ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mai 2023, suivant ordonnance du même jour, et l'audience de plaidoiries a été fixée au 1er février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l'article 472 du Code de procédure civile, "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée".

Sur les demandes formulées à l'encontre de la société LUXE IMMO

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
 
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
 
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, Madame [K] sollicite l’application de la clause pénale prévue à l'acte sous-seing privé de vente des 25 mars et 1er avril 2022 ainsi rédigée : 

« CLAUSE PENALE
Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226) une somme de ONZE MILLE NEUF CENTS EUROS (11.900,00 €).
Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non-défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre » (pièce n°2, page 10).





Sur ce, il ressort dudit compromis de vente qu'aucune condition suspensive particulière n'avait été stipulée au contrat et, notamment, aucune condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un financement pour le paiement, en tout ou partie, du prix de l'acquisition, l'intégralité de la clause prérédigée au titre de la « protection de l'emprunteur immobilier » ayant été biffée et tenue pour nulle (pièce n°2, page 9).

Par ailleurs, il ressort du projet d'acte authentique joint aux procès-verbaux de carence dressés par le notaire instrumentaire que les conditions suspensives de droit commun stipulées à l'acte sous seing privé de vente (absence d'exercice du droit de préemption ; absence de révélation de servitude ou de vice aux titres de propriété antérieurs, pièces d'urbanisme ou autres ; justification d'une origine de propriété régulière trentenaire ; état hypothécaire ne révélant pas de saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix de vente) ont toutes été réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues (pièce n°7).

La vente était donc parfaite.

Or, il est constant que la signature de l'acte authentique n'a jamais eu lieu, la société acquéreuse ne s'étant pas présentée au rendez-vous fixé par le notaire et ce, malgré convocation valant mise en demeure d'avoir à signer l'acte authentique de vente (pièces n°7).

Par suite, la S.A.S. LUXE IMMO, qui n'a pas constitué avocat à l'instance, ne démontre ni allègue aucun motif légitime à son refus de poursuivre la vente, de sorte qu'elle doit être considérée comme étant responsable d'une rétractation fautive de son consentement à la vente, ouvrant droit à application de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing-privé.

Pour le surplus, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Dans le cas d'espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, lequel représente 10% du prix principal, n’apparaît pas manifestement excessif, notamment au regard de la durée d'immobilisation du bien, et ne justifie pas qu’il soit fait d'office usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité.

En conséquence de quoi, la S.A.S. LUXE IMMO sera condamnée à verser à Madame [K] la somme de 11.900 euros à titre de clause pénale.

En application de l'article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023, date de signature de l'avis de réception de la lettre recommandée de mise en demeure (pièce n°9).

Enfin, la capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera accordée, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 nouveau du Code civil.








Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. [...] Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Madame [K] ne rapporte la preuve ni de l’éventuelle mauvaise foi de la société LUXE IMMO à s'abstenir sciemment de régulariser la vente et, à défaut, de payer la somme due au titre de la clause pénale, ni d’un préjudice indépendant d’un simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes formulées à l'encontre des époux [S]

En l'espèce, Madame [K] sollicite la condamnation solidaire des époux [S] à lui verser la somme de 11.900 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte sous seing-privé de vente des 25 mars et 1er avril 2022, se prévalant, à cet effet, de la conclusion entre la société LUXE IMMO et les époux [S] d'une convention de substitution au titre de laquelle ces derniers se sont portés « acquéreurs en lieu et place de la SAS Luxe Immo, pour l'acquisition de l'immeuble sis [Adresse 7] » (pièce n°3).

Toutefois, outre le fait qu'aucune solidarité ne saurait être ordonnée, faute de clause la prévoyant expressément au compromis de vente, il doit être observé que la S.A.S. LUXE IMMO et les époux [S] n'ont que peu formalisé la convention de substitution d'acquéreur qu'ils ont entendu conclure entre eux, de sorte que cette convention, non-datée, qui se contente de reprendre la désignation sommaire du bien et le montant du prix de vente et des frais d'acquisition, ne saurait garantir, par sa seule présentation, que les époux [S] avaient une connaissance complète des obligations auxquelles ils s'engageaient, notamment s'agissant de l'existence d'une clause pénale, et ce, alors que rien ne permet de démontrer qu'une copie intégrale de l'acte sous seing-privé de vente des 25 mars et 1er avril 2022 leur a bien été communiquée.

Il n'est pas davantage rapporté la preuve du respect des droits de Monsieur et Madame [S] en leur qualité d'acquéreurs immobiliers non-professionnels, notamment s'agissant du droit de rétractation qui leur est garanti par l'article d'ordre public L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Dans ces conditions, la validité et la régularité de la convention de substitution conclue entre la société LUXE IMMO et les époux [S] ne pouvant être vérifiée, ces derniers ne sauraient être tenus au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente susvisé.

Il ne saurait, par voie de conséquence, leur être reproché de quelconque résistance abusive.

L'intégralité des demandes formulées à l'encontre de Monsieur et Madame [S] sera, dès lors, rejetée.






Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, la S.A.S. LUXE IMMO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance. La demande tendant à la prise en charge des frais d'exécution forcée de la présente décision visés à l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ne saurait, en revanche, être accueillie, le tribunal ne pouvant prononcer une condamnation conditionnelle, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.

Par ailleurs, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article précité au profit de Madame [K] qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en Justice. Il lui sera accordé, à ce titre, la somme de 2.000 euros.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe, en l'absence, de surcroît, de demande en ce sens.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la S.A.S. LUXE IMMO à verser à Madame [U] [K] la somme de 11.900 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte sous seing privé de vente en dates des 25 mars et 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Déboute Madame [U] [K] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Monsieur [G] [S] et Madame [W] [I] épouse [S] ;

Condamne la S.A.S. LUXE IMMO à verser à Madame [U] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le Greffier,La Présidente,