Tribunal Judiciaire · Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01770 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XZV6
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 AVRIL 2024




DEMANDERESSE : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. EC PARTNERS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Mars 2024

ORDONNANCE du 16 Avril 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble, situé à [Localité 4] (59), [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété suivant état descriptif de division établi par acte notarié du 3 août 2021, reçu par Me [G] [T], Notaire à [Localité 4], a pour syndic en exercice le Cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4]. Il comporte 10 lots dont notamment un local commercial (lot n°1 rez-de-chaussée et sous sol), propriété de la SCI EC PARTNER, qui l’a acquis suivant acte authentique du 05 octobre 2021 reçu par le même Notaire et qui l’a donné à bail commercial, suivant acte authentique du 17 novembre 2021, à la société LA CAVE A PAPA en cours de formation.
La société la CAVE A PAPA a installé une gaine traversant les parties communes.

Invoquant des travaux réalisés par le preneur, dans les parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4], a par acte du 27 décembre 2023 fait assigner la SCI EC PARTNERS, devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir, entre autres mesures, la remise en état des lieux. 

L’affaire a été appelé à l’audience du 16 janvier 2024 et renvoyée à la demande des parties au 19 mars 2024 pour y être plaidée. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la persponne de son syndic en exercice, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4], représenté, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions aux fins de : 
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les photos et les pièces produites au bordereau,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SCI EC PARTNERS à retirer la gaine d’extraction installée sans autorisation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et en respectant un délai de prévenance de 48 heures à l’endroit du syndic ;
-Condamner la SCI EC PARTNERS à remettre dans l’état initial la porte donnant sur les parties communes sous astriente de 200 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir
-Condamner provisionnellement la SCI EC PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.831 euros au titre des travaux de réfection consécutifs à l’enlèvement de la gaine,
-Condamner provisionnellement la SCI EC PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 417,20 euros au titre des frais de constat d’huissier,
-Condamner la SCI EC PARTNERS au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

La SCI EC PARTNERS, représentée, sollicite le bénéfice de ses conclusions, aux fins de : 
-Constater dire et juger l’absence de troubles manifestement illicites ;
-Constater dire et juger l’absence d’urgence ;
-Dire nulle l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], faute de qualité à agir en raison de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et débouter en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire :
-Se déclarer incompétent en application de l’article 835 du code de procédure civile et débouter en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, 
A titre infiniment subsidiaire :
-Autoriser judiciairement la SCI EC PARTNERS à installer la gaine d’extraction tel que prévu sur les plans de l’immeuble, de déplacer, le cas échéant les compteurs électriques à ses frais tout en assurant leur accessibilité tant par ENEDIS que par les copropriétaires et de procéder au coffrage de la gaine ainsi qu’à procéder au changement de sens d’ouverture de la porte s’ouvrant dans le couloir commun afin que cela respecte les obligations légales de sortie de secours des ERP ;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
A titre très infiniment subsidiaire :
-Dire n’y avoir lieu à astreinte ou en réduire considérablement les montants sollicités ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes de condamnations provisionnelles.
- Dépens comme de droit. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Le défendeur expose qu’en l’absence de trouble manifestement illicite, caractérisé, les conditions d’intervention du juge des référés ne sont pas réunies et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires se devait d’obtenir préalablement une autorisation de l’assemblée générale pour ester en justice, de sorte que l’assignation est nulle à défaut de cette délibération. Susbisidiairement, la SCI EC PARTNERS soulève l’incompétence du juge des référés, parce que le trouble manifestement illicite, n’est pas caractérisé.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’exécution de travaux dans les parties communes sans autorisation est par nature constitutif d’un trouble manifestement illicite ajoutant qu’il n’a nul besoin en référé de disposer d’une habilitation préalable de l’assemblée générale.

La nullité de l’assignation doit être examinée avant toute question procédurale, car si elle est fondée, la juridiction n’est pas régulièrement saisie et n’a pas à statuer. Le moyen tiré du défaut d’habilitation du syndic constitue au demeurant non pas une question de validité de l’assignation, mais une fin de non-recevoir pour défaut de pouvoir à agir du syndic. L’existence d’un trouble manifestement illicite n’est ni une condition de recevabilité de l’action initiée devant le juge des référés, ni non plus une exception d’incompétence, telle que soulevée subsidiairement, mais consiste en une question de fond, qui conditionne le bien-fondé et le succès de l’action formée devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Il est par ailleurs acquis que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation préalable donnée au syndic, pour agir en justice, n’est pas nécessaire, pour “les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés”, comme en l’espèce.
L’argumentation de la SCI EC PARTNERS sur ces points doit en conséquence être rejetée.

1- Sur la demande d’exécution de travaux (retrait de la gaine d’extraction) et de remise en état de la porte

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’exécution de travaux dans les parties communes sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, de sorte que le juge des référés peut prendre toute mesure pour faire cesser ce trouble et ordonner toute mesure de remise en état et que doit être réputée non écrite toute clause contraire. La gaine d’extraction installée par le preneur commercial affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Aucune régularisation n’est possible. La porte de secours n’a fait l’objet d’aucune autorisation préalable et son sens d’ouverture interdit, en cas d’évacuation du local commercial, la sortie des habitants des étages. Il y a donc lieu, selon le syndicat des copropriétaires, à la remise en état des lieux sous astreinte et à la condamnation au paiement à titre provisionnel du défendeur aux coûts des reprises, de 1831 euros.

La SCI EC PARTNERS expose que son locataire a procédé sans l’informer à l’installation du conduit de cheminée nécessaire à l’exercice de son activité et soutient que la copropriété, après avoir accepté les installations indispensables à l’exploitation du local commercial, a changé d’avis et que ce volte-face caractérise l’intention de lui nuire. A titre principal, elle sollicite l’autorisation, au visa des articles 25 et 30 de la loi de 1965 et 834 et suivants du code de procédure civile, d’installer la gaine et de faire les autres travaux nécessaires (déplacement des compteurs, coffrage de la gaine, changement du sens d’ouverture de la porte). A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction des prétentions du syndicat des copropriétaires : limitation des astreintes sollicitées, coût de la reprise en toiture initiale, dès lors que la réfection totale de la toiture a été votée. 

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

En application des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant: 
(...)
 b/ l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

-gaine d’évacuation 

L’exécution de travaux dans les parties communes et ceux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation aucune de l’assemblée générale des copropriétaires, est par nature constitutive d’un trouble manifestement illicite, en ce que les travaux litigieux opérés par le locataire de la société défenderesse, constituent une violation évidente de la règle de droit précitée et portent atteinte aux droits de chacun des copropriétaires, du fait de l’appropriation au profit de l’un d’entre eux, pour son intérêt exclusif, de parties destinées à la collectivité des copropriétaires.Par ailleurs la gaine litigieuse (pièces demandeur n° 3- procès-verbal de constat du 23 septembre 2022 et n° 8-procès-verbal du 27 novembre 2023) rend inaccessibles les compteurs d’électricité, qui appartiennent à ENEDIS et qui ne peuvent être déplacés au bon vouloir de la défenderesse. 

Quand bien même le règlement de copropriété prévoit que “un conduit d’évacuation de fumées du local commercial pourra être installé dans les parties communes à l’emplacement indiqué sur les plans” (pièce demandeur n°1-page 13), il s’agit d’une simple faculté résultant de l’emploi du verbe “pourra” et il n’est en tout état de cause, aucunement suggéré dans ce document, que cette installation se fera sans respecter les dispositions précitées de l’article 25. L’argumentation à ce titre de la SCI EC PARTNERS ne saurait donc être retenue. De plus les termes du bail commercial liant la SCI EC PARTNERS et son locataire, autorisant notamment une destination des lieux, pour “tous commerces”, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, qui y est étranger.

Incontestablement, l’installation de la gaine d’évacuation, dans les parties communes, sans aucune autorisation de la copropriété, est constitutive d’un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, si l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, permet à un copropriétaire de solliciter le tribunal judiciaire en vue d’être autorisé à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, des travaux, les conditions de ce texte ne sont pas remplies en l’espèce car il faut un refus de l’assemblée générale, en l’espèce par hypothèse inexistant puisque les copropriétaires n’ont pas été saisis de cette question; il doit s’agir de travaux d’amélioration et en outre une telle demande est de la compétence du tribunal, et non du juge des référés, qui ne dispose pas ni de la compétence ni des pouvoirs pour y faire droit.

A défaut de régularisation possible, il convient dès lors de prendre les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite, en ordonnant à la défenderesse qui se trouve tenue de répondre des agissements de son locataire, de procéder selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance, au retrait de la gaine litigieuse 

-sur la sortie de secours

Le syndicat des copropriétaires soutient que la locataire de la défenderesse a percé sans autorisation, dans le mur du couloir commun, séparant son lot,une sortie de secours ce que la défenderesse conteste, cette sortie étant préexistante et en a modifié le sens d’ouverture. La SCI EC PARTNERS soutient que la porte répond à une obligation légale de sécurité d’ordre public, le local commercial étant un établissement recevant du public (ERP) devant disposer d’une sortie de secours qui doit s’ouvrir vers l’extérieur, c’est à dire vers le couloir commun. 

En l’occurrence, le plan du 23 avril 2021 établi par un géomètre-expert (pièce EC PARTNERS n°3), mentionne au rez de chaussée, dépendant du lot n°1, l’existence dans le local à l’arrière, d’une porte débouchant dans le couloir commun et s’ouvrant vers l’intérieur du local. Il n’est donc aucunement établi comme le suggère le syndicat des copropriétaires, que le locataire de la défenderesse ait procédé au percement du mur du couloir, partie commune, pour y installer la porte litigieuse. En revanche il n’est pas contesté que le sens d’ouverture de la porte par le locataire du défendeur a été modifié pour satisfaire aux règles de securité des ERP. Toutefois, la modification du sens d’ouverture de porte ne peut être assimilée, à des “travaux” qui n’auraient pas été autorisés par la collectivité des copropriétaires, ni à des modifications affectant l’aspect extérieur de l’immeuble,soumises à autorisation préalable.Le trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de ces aménagements sans autorisation n’est donc pas caractérisé et il n’y a donc pas lieu de faire droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état initial de la porte. 

2- sur les demandes en paiement à titre provisionnel 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de son adversaire au paiement à titre provisionnel du coût de remise en état des embellissements des communs (1072,50 euros) et des travaux de réfection de la toiture (758,50 euros), rendus nécessaires après retrait de la gaine litigieuse. 

La société défenderesse doit supporter les conséquences des agissements de son locataire et le coût de la reprise des embellissements après retrait de la gaine, qui sont évalués suivant devis du 08 septembre 2023 de la SAS APSM, à la somme de 1072,50 euros (pièce demandeur n° 10). Elle y sera condamnée.
En revanche, la SCI EC PARTNERS refuse de prendre en charge le coût de la reprise, pour installer un revêtement d’étanchéité provisoire, chiffré à la somme de 758,50 euros (pièce demandeur n° 7), soutenant que des travaux en toiture ont été adoptés suivant assemblée générale du 09 janvier 2024 et doivent être réalisés dans le courant de l’année 2024. Toutefois, les pièces n°10 et 11 de la SCI EC PARTNERS (convocation et procès-verbal assemblée générale du 09 janvier 2024) ne permettent pas de déterminer la nature des travaux qui ont été adoptés lors de cette réunion (résolution n°10), sauf qu’il s’agit de la même société ASPM, et pour un prix quasi-identique (742,50 euros TTC).
Il ne peut dès lors être déterminé si les travaux adoptés font double emploi avec ceux relatifs à la remise en état de la toiture. En tout état de cause,cette reprise en toiture est liée à la nécessité de procéder à la fermeture du passage de la gaine litigieuse en toiture. La SCI EC PARTNERS sera dès lors condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel. 

3-Sur les autres demandes

La SCI EC PARTNERS qui succombe supportera ses propres frais et les dépens, à l’exclusion du coût des deux procès-verbaux des 23 septembre 2022 et 27 novembre 2023, auxquels le syndicat des copropriétaires a fait procéder de sa propre initiative et qui demeureront en conséquence à la charge du demandeur. 

La SCI EC PARTNERS sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1800 euros, au titre des frais et dépenses que celle-ci a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense, sa représentation en justice, pour préserver ses droits. 
La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les moyens soulevés par la SCI EC PARTNERS, tirés de défaut d’habilitation du syndic, de nullité de l’assignation et d’incompétence du juge des référés, 

Disons le juge des référés incompétent pour suppléer au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, au refus d’autorisation opposé par l’assemblée générale des copropriétaires, 

Ordonnons à la SCI EC PARTNERS de procéder au retrait de la gaine d’extraction installée sans autorisation, dans les parties communes de la copropriété, en respectant un délai de prévenance de 48 heures à l’endroit du syndic, sous astreinte provisioire de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois après la signification de la présente décision, l’astreinte courant pendant soixante jours, 

Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état initial de la porte donnant sur les parties communes, 


Condamnons la SCI EC PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 1.831 euros (mille huit cent trente et un euros) au titre des travaux de réfection consécutifs à l’enlèvement de la gaine,

Condamnons la SCI EC PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1800 euros (mille huit cents euros) au titre des frais irrépétibles, 

Condamnons la SCI EC PARTNERS aux dépens, à l’exclusion des procès-verbaux des 23 septembre 2022 et 27 novembre 2023, qui demeureront à la charge du syndicat des copropriétaires, 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS





Sébastien LESAGE Carine GILLET