Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 21/05716 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VRU6
JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024
DEMANDEUR :

M. [U] [W]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/7732 du 24/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

DEFENDERESSES :

La SCCV [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 9]
[Localité 7]
représentée par Me Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

La S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [V] & [X] [E], prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [E]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

La S.A.R.L. MATHIS IMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Me Cécile MONTPELLIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Juin 2023.

A l’audience publique du 12 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 mars 2024 puis prorogé au 15 Avril 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.



La SCCV [Adresse 12] a élaboré un descriptif de commercialisation d’une résidence nommée [Adresse 12] à [Localité 16] pour vendre des lots issus de la rénovation d’une friche industrielle à l’angle des [Adresse 12] et d’[Adresse 11] à [Localité 16]. L’objectif de la réhabilitation était d’accueillir des lofts.

Par acte authentique reçu par Maître [V] [E] au sein de la société Office notarial [V] [E] (ci-après la société [E]), les 28 septembre et 5 octobre 2016, la société [Adresse 12] a vendu à M. [U] [W] deux lots dans un immeuble en copropriété correspondant à un local industriel à aménager au 1er étage et un emplacement de stationnement outre les tantièmes du sol et des parties communes attachées à ces deux lots, le tout dans un ensemble immobilier anciennement affecté à usage industriel situé à l’angle des [Adresse 12] et d’[Adresse 11] à [Localité 16].
Le prix de 80 000 euros a été payé comptant par la comptabilité du notaire, avec l’intervention à l’acte du prêteur de deniers.
L’acte stipule notamment que “Les lots sont actuellement à usage industriel mais seront obligatoirement transformés en lot à usage d’habitation par les copropriétaires. Pour la parfaite cohérence de l’immeuble, l’acquéreur s’oblige à réaliser l’ensemble des travaux indiqués au cahier des charges ci-annexé” et un délai de 12 mois pour que l’acquéreur les réalise.
L’acte précise que le syndic de la copropriété est la société Mathis immo.


Par actes d’huissier des 21, 22 et 23 septembre 2021, M. [W] a fait assigner les sociétés [Adresse 12], Mathis immo et [V] & [X] [E] ainsi que Mme [V] [E] devant le tribunal judiciaire de Lille.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, M. [W] demande au tribunal de :

A titre principal : 
Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
- Juger que son consentement a été vicié ;
- Juger que la vente conclue par acte authentique des 28 septembre et 5 octobre 2016 est nulle et non avenue ;
- Condamner en conséquence, la société [Adresse 12] à restituer le prix de la vente ainsi que les frais liés à celle-ci, soit une somme de 88 428,14 euros ;
- Prendre acte de ce qu’il restituera ledit bien immobilier dès réception de la restitution du prix ;
- Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, dès la restitution du prix ;
- Debouter purement et simplement la société [Adresse 12], Mme [E], la société [E] et la société Mathis immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire : 
Vu les articles 1101 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,
- Condamner la société [Adresse 12] à lui verser une somme de 69 069,85 euros ;

En toutes hypothèses : 
Vu les articles 1101 et suivants du code civil et 1231-1 et suivants du code civil,
Et subsidiairement vu l’article 1240 du code civil, 
- Condamner solidairement ou in solidum Mme [E], la société [E], la société Mathis immo à garantir le paiement de toutes condamnations prononcées à son profit, en ce compris le remboursement du prix de la vente ;
- Débouter purement et simplement la société [Adresse 12], Mme [E], la société [E], et la société Mathis immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement ou in solidum la société [Adresse 12], Mme [E], la société [E], et la société Mathis immo à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens. 


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 25 janvier 2023, la société [Adresse 12] demande au tribunal de :

- Dire que le consentement de M. [W] n’a pas été vicié ;
- Débouter M. [W] de sa demande d’annulation de l’acte de vente passé par devant Mme [E] le 5 octobre 2016, et de sa demande de dommages et intérêts ;
- Débouter M. [W] de ses demandes de dommages intérêts formulée à titre subsidiaire ;
- Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 26 mai 2023, Mme [E] et la société [E] demandent au tribunal de :

Au Principal, 
- Rejeter les prétentions, fins et conclusions de M. [W] en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre, l’en débouter ; 
- Le condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers dépens de l’instance ;
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, 
- Ecarter l’exécution provisoire de droit ;

Subsidiairement :
Vu l’article 1240 du code civil, 
- Condamner la société Mathis immo à garantir la société [E] de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre par la décision à intervenir ;
- Condamner la société Mathis immo au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens de l’instance, 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 9 juin 2023, la société Mathis Immo demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
- Juger qu’elle n’a commis aucun manquement dans l'exercice de ses fonctions de syndic de copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 16] ;
- Juger que sa responsabilité ne pourra être engagée ;
- Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter la société [E] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- Condamner la société [E] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner la société [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.


Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la validité de la vente :

La demande d’annulation repose sur les articles 1130 et suivants du code civil, lesquels définissent tous les vices du consentement c’est à dire l’erreur, le dol et la violence mais M. [W] n’invoque, dans sa réplique à l’argumentation de la société [Adresse 12] avenue que le dol des articles 1137 et 1138 du code civil.

L’acte litigieux, c’est à dire l’acte notarié, ayant été conclu les 28 septembre et 5 octobre 2016, il est régi par l’ancien article 1116 applicable jusqu’au 1er octobre 2016 et le nouvel article 1137 (dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016) invoqué par M. [W] et applicable à compter du 1er octobre 2016 :

“ Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.”

“ Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.”

Il revient à M. [W], en sa qualité de demandeur, de rapporter la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d’une réticence, émanant de de la société [Adresse 12] et destinées à le tromper.

A cet effet, il se prévaut d’un acte sous seing privé qui supporte la date pré-imprimée du 7 mai 2015 selon lequel la société [Adresse 12] a promis de lui vendre, sous diverses conditions suspensives, deux lots dans un immeuble à rénover correspondant à un appartement et un emplacement de stationnement, outre les tantièmes du sol et des parties communes attachées à ces deux lots, le tout dans un ensemble immobilier anciennement affecté à usage industriel et destiné au logement situé à l’angle des [Adresse 12] et d’[Adresse 11] à [Localité 16].
Selon cet acte, le prix de 95 000 euros était payable pour partie au jour de l’acte réitératif et pour partie au fur et à mesure de l’avancement des travaux devant être réalisés par le vendeur.
L’acte réitératif devait être signé en l’étude de [Localité 16] avant le 7 novembre 2015.

Toutefois, ainsi que le souligne la société [Adresse 12] avenue, cet acte n’est pas présenté signé (plus précisément, il n’y figure aucune signature, ni celle du vendeur, ni celle de l’acquéreur - PC demandeur 11) et rien n’établit qu’il l’a été. En l’absence d’allégation d’obtention frauduleuse de ce document par M. [W], il peut être retenu que la société [Adresse 12] le lui a adressé et que les parties ont pu envisager de le signer mais rien ne prouve qu’elles l’ont effectivement fait.

D’autre part, l’acte authentique mentionne expressément qu’il a été précédé d’un avant-contrat
mais il ne s’agit pas de celui invoqué par M. [W] car il est indiqué qu’il a été conclu par acte sous seing privé du 19 novembre 2015 suivi d’un avenant du 23 mars 2016.

Enfin, la promesse invoquée par M. [W] stipulait un prix différent de celui effectivement payé : 95 000 euros au lieu de 80 000 euros.



Dans ces conditions, il peut être considéré que M. [W] a été intéressé par le projet d’achat d’un appartement et d’un emplacement de stationnement dans l’immeuble litigieux à rénover mais qu’il ne rapporte pas la preuve de la conclusion d’une vente portant sur de tels lots.

L’avant-contrat du 19 novembre 2015 et son avenant du 23 mars 2016 ne sont produits par aucune des parties. Le tribunal en ignore donc la teneur mais il est certain que les négociations sur les conditions de la vente projetée se sont poursuivies postérieurement à l’envoi du projet de promesse de vente du 7 mai 2015.
D’ailleurs, dans son courrier du 15 septembre 2020, M. [W] ne se plaint pas d’un défaut de délivrance de son “appartement” mais de son “plateau aménageable”.

Il en résulte que les clauses stipulées dans le projet d’acte du 7 mai 2015 (dont la définition de l’état brut et des travaux à charge du vendeur) ne peuvent être à l’origine du dol allégué.

 M. [W] ne conteste pas que le notaire lui a adressé le 11 août 2016 le projet d’acte de vente lui ouvrant droit à un délai de rétractation de 10 jours, le courrier du notaire étant annexé à la minute de l’acte authentique (PC notaire 4).

L’acte authentique de vente a été signé tant par le vendeur que par l’acquéreur. Il lie les parties.

 M. [W] n’a donc pas acquis un appartement et un emplacement de stationnement ainsi qu’un droit à l’exécution de travaux par le vendeur. Il a acquis un local industriel à aménager et un emplacement de stationnement dans un ensemble immobilier anciennement affecté à usage industriel et s’est engagé à effectuer des travaux selon un cahier des charges annexé à l’acte authentique.
Ces travaux incluaient l’édification de murs séparatifs entre logements et la pose de menuiseries extérieures.
Le tribunal peut constater avec M. [W] qu’il n’a pas paraphé toutes les pages du document intitulé “cahier des charges acquéreur” annexé à l’acte. Toutefois, il doit être observé qu’il a paraphé toutes les pages impaires. Il s’infère du caractère systématique de la signature d’une page sur deux que M. [W] a eu connaissance de la pièce dans son entièreté, comme de toutes les autres annexes. Ceci, étant observé au surplus que la page supportant la liste des travaux nécessaires pour assurer le clos du lot 112 se trouve sur une page paraphée (page 107 de l’acte tel que versé au débat avec ses annexes par le notaire).

Dans ces conditions, le dol allégué n’est pas établi.
A supposer qu’il faille comprendre de la généralité du visa des vices du consentement que M. [W] invoquait aussi l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, pour les mêmes motifs, elle ne serait pas établie non plus.

En conséquence, la demande d’annulation de la vente doit être rejetée, ainsi que celle, corrélative, tendant à ordonner les restitutions réciproques de la chose et du prix.

En revanche, le jugement devra être publié au service de la publicité foncière conformément à l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.


Sur la demande subsidiaire indemnitaire formée par M. [W] contre la société [Adresse 12] :

La demande repose sur le principe de la force obligatoire des contrats et sur les articles 1231-1 et suivants du code civil lesquels énoncent dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :

“A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.”

“Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

“Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

“Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.”

“Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.”

Pour ne pas allonger excessivement le jugement, il sera précisé sans les citer que les anciens articles 1147 et suivants du code civil, également applicables à raison de la signature de l’acte à deux dates, l’une antérieure de quelques jours à l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, l’autre postérieure de quelques jours, prévoyaient en substance les mêmes conditions à la responsabilité contractuelle.

 M. [W] demande le versement de la somme de 44 000 euros au titre des travaux promis par le vendeur et inexécutés mais ce faisant il se réfère à la promesse de vente du 7 mai 2015 dont il a été décidé plus haut que faute d’avoir été signée, elle n’engageait pas les parties.
Cette demande doit donc être rejetée.

Il demande également l’indemnisation d’un préjudice financier composé des loyers qu’il a continué de payer du 11 septembre 2018 à mars 2021, des intérêts intercalaires du prêt souscrit pour financer l’acquisition des lots litigieux et de l’assurance de cet emprunt.
Toutefois, il n’est pas invoqué d’autres manquements que ceux relatifs à des obligations qui auraient pu figurer à la promesse de vente du 7 mai 2015 si elle avait été signée alors qu’il n’est pas établi que tel aurait été le cas.
Cette demande doit donc également être rejetée.


Sur la demande de garantie formée par M. [W] :

Aucune condamnation n’étant prononcée au profit de M. [W], la demande de garantie de telles condamnations par Mme [E], la société [E] et la société Mathis immo doit donc être également rejetée.


Sur la demande indemnitaire formée par la société Mathis immo à l’encontre de de la société [E] :

Le tribunal n’a pas statué sur la demande subsidiaire de la société [E] et de Mme [E] tendant à la garantie de toute condamnation par la société Mathis immo puisqu’il a fait droit à leur demande principale.

La société Mathis immo n’invoque pour tout fondement juridique explicite que l’article 1231-1 qui régit la responsabilité contractuelle, alors qu’elle n’a aucun contrat avec le notaire et la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui est sans rapport avec la notion de procédure abusive.

Ce seul motif doit conduire au rejet de la demande.

S’il faut comprendre qu’elle invoque implicitement l’article 1240 du code civil, qui régit la responsabilité extracontractuelle, cette disposition énonce que :

“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, la société [E] n’est pas à l’initiative de l’instance et n’a donc pas pu abusé d’un droit dont elle n’a même pas usé.

Elle a, dans le cadre d’une instance où plusieurs défendeurs ont été appelés, demandé la garantie de la société Mathis immo sur la base de moyens juridiques auquels le tribunal n’a pas eu à répondre mais qui en tous cas ne pouvaient pas être considérés comme fautifs. Ils n’étaient à l’évidence notamment ni légers, ni malveillants, ni même dilatoires.

En conséquence, la demande sera rejetée.
 

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”

L’exécution provisoire de droit sera écartée en raison de la nature de l’affaire relative à un transfert de propriété immobilière.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

M. [W], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande tendant à l’annulation de la vente immobilière :
- reçue par Maître [V] [E], notaire à [Localité 13],
- les 28 septembre et 5 octobre 2016, 
- entre la SCCV [Adresse 12] avenue immatriculée au RCS de [Localité 14] métropole sous le numéro 752 182 386 (vendeur) et M. [U] [W], né le 27 octobre 1982 à [Localité 15] (acquéreur) ;
- portant sur les lots n°112 consistant dans un local à usage industriel à aménager au 1er étage et n°15 consistant dans un emplacement de stationnement, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété anciennement affecté à usage industriel situé à l’angle des [Adresse 12] et d’[Adresse 11] à [Localité 16] et cadastré section HT n°[Cadastre 3] d’une contenance de 4 ha 70 a 7 ca ;

Rejette en conséquence la demande tendant aux restitutions réciproques de la chose et du prix ;

Dit que le présent jugement devra être publié au service de la publicité foncière ;

Rejette la demande subsidiaire indemnitaire formée par M. [W] contre la société [Adresse 12] ;

Rejette la demande de garantie formée par M. [W] contre Mme [E], la société [E] et la société Mathis immo ;

Rejette la demande indemnitaire formée par la société Mathis immo à l'encontre de de la société [E] ;

Ecarte l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne M. [W] à supporter les dépens de l’instance ; 

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier,Le Président,