Tribunal Judiciaire · JCP — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/07729 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XO5E

N° de Minute : L 24/00241

JUGEMENT 

DU : 08 Avril 2024





S.C.I. ISIS


C/

[T] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Avril 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. ISIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [Y], demeurant [Adresse 3]


non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Avril 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















RG 7729/2023 – Page - MA


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2010 avec effet au 1er juillet 2010, la société civile immobilière (ci-après SCI) ISIS a donné à bail à Mme [T] [Y] un appartement à usage d'habitation situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 mai 2023, la SCI ISIS a fait signifier à Madame [Y] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 4 600,04 euros dont 4 426,73 euros en principal ainsi qu'un commandement de justifier d'une assurance locative.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, la SCI ISIS a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, au visa des articles 7 et 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du bail ;à défaut prononcer la résolution judiciaire dudit bail aux torts et griefs de Madame [Y] ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 6 301,85 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, majorée de 10% ;donner acte à la SCI ISIS de ce qu'elle se réserve la faculté d'actualiser la dette au jour des plaidoiries ;condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel outre les charges, soit la somme de 1 176,56 euros, outre celle de 50 euros par mois au titre des charges, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et jusqu'au jour de la libération effective des lieux loués ; à défaut si le juge estimait cette clause manifestement excessive, condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuel outre les charges soit la somme de 588,28 euros, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;juger que le dépôt de garantie lui restera acquis et se compensera à due concurrence avec les sommes dues par elle ;condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 500 euros pour résistance abusive ;condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [Y] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs.






Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 4 août 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2024 lors de laquelle la SCI ISIS, représentée par son avocat, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 10 962 euros arrêtée au 7 février 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, il convient de se référer à l'assignation du 1er août 2023.

Régulièrement assignée par remise de l'acte à l'étude de l'huissier, Madame [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [Y] à l'audience ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la SCI ISIS justifie avoir notifié le commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation du 1er août 2023.

Conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SCI ISIS justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du Nord, par voie électronique, le 4 août 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 février 2024.

La SCI ISIS est donc recevable à agir.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l'espèce, le bail du 28 juin 2010 contient bien une clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs.
La bailleresse justifie avoir fait délivrer à Mme [Y], le 9 mai 2023, un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative dans le délai d'un mois qui reproduit les dispositions de cette clause.  



D’après les pièces produites aux débats par la bailleresse, Mme [Y] n’a pas justifié d’une telle assurance dans le délai imparti.
Il convient en conséquence de constater que l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter du 10 juin 2023 et la résiliation de plein droit du bail depuis cette date.
Il convient donc d'ordonner l’expulsion de Mme [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux qu'elle occupe, dans les conditions précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues
 
Sur l'indemnité mensuelle d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation.
L'article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que : « Est réputée non écrite, toute clause (...) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble »
En application de ce texte, il n’y a donc pas lieu de faire application de la clause pénale dont se prévaut la SCI ISIS.
Il ressort du décompte arrêté au 7 février 2024 produit par la SCI ISIS que le loyer, provision sur charges comprises, est actuellement de 638,28 euros.
L'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la date de libération effective des lieux sera en conséquence fixée à cette somme.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
 L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »
En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 7 février 2024 produit par la SCI ISIS que Mme [Y] reste devoir la somme de 10 962,31 euros, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.
Mme [Y] est donc redevable envers la SCI ISIS de la somme de 10 604,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 7 février 2024, échéance de février 2024 incluse.
La SCI ISIS demande à ce que cette condamnation aux loyers, charges et indemnité d'occupation soit majorée de 10% conformément à l'article II 12.1 du contrat de bail.
Cette demande sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux précédemment rappelés.

Sur la conservation du dépôt de garantie et la compensation
L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Il [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »
En l'espèce, la somme de 500 euros a été versée par Mme [Y] à titre de dépôt de garantie.
Compte tenu des sommes restant dues à la bailleresse par Mme [Y], il y a lieu de déduire le montant de ce dépôt de garantie de la somme dont Mme [Y] est redevable.
Ainsi, Madame [Y] sera condamnée à payer à la SCI ISIS la somme de 10 104,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 7 février 2024, échéance de février 2024 incluse.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire".
En l'espèce, ni la mauvaise foi de Mme [Y], ni un préjudice indépendant du retard de paiement ne sont démontrés par la SCI ISIS.
Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et le coût du commandement de payer.
En application de l'article 700 du même code, Mme [Y] sera également condamnée à payer à la SCI ISIS la somme de 500 euros.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE la société civile immobilière ISIS recevable à agir ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2010 entre la société civile immobilière ISIS et Mme [T] [Y] portant sur un appartement à usage d'habitation situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 10 juin 2023 ;
ORDONNE à défaut de départ volontaire de Mme [T] [Y] des lieux sus-désignés, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
FIXE à la somme de 638,28 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée chaque année comme l'aurait été le loyer ;
CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer la société civile immobilière ISIS, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 10 104,51 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au 7 février 2024, échéance du mois de février 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI ISIS la somme mensuelle de 638,28 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de mars 2024 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
 RAPPELLE à Madame [T] [Y] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
             DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
            [Adresse 4]
            [Adresse 4]
            [Localité 5]
 DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
 REJETTE les autres demandes ;
 CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la société civile immobilière ISIS la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 CONDAMNE Mme [T] [Y] aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et les frais du commandement de payer ;
 RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
 Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 8 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

                       Le Greffier                                                               Le Juge