Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/03065 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WC65

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024

DEMANDEUR :

M. [V] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Sylvain STRIDE, avocat au barreau de LILLE

Mme [E] [D] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Sylvain STRIDE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La SCCV [6], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Emmanuel RIGLAIRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 05 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.









EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 26 octobre 2018, Mme [E] [D] épouse [U] et M. [V] [U], ci-après les époux [U], ont fait l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'un appartement de type 2 et d'une place de parking dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] au prix de 149.000 euros.

L'acte prévoyait une livraison au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2019 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par mail en date du 19 juin 2020, le promoteur immobilier, Tagerim Promotion, a proposé aux époux [U] d'indemniser le préjudice lié au retard de livraison à 1.500 euros.

Par courrier en date du 20 août 2020, les époux [U] ont refusé cette proposition. Et par courrier en date du 2 octobre 2020, ils ont, par l'intermédiaire de leur conseil, sollicité une indemnisation à hauteur de 9.000 euros.

Le chantier s'est achevé le 23 décembre 2020.

Suivant exploit délivré le 20 avril 2022, Mme [E] [D] épouse [U] et M. [V] [U] ont fait assigner la SCCV [6] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation de leur préjudice.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 2 mars 2023 pour les époux [U] et le 28 octobre 2022 pour la SCCV [6].

La clôture des débats est intervenue le 24 mai 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 5 février 2024.

****

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [U] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants, 1610, 1611 du code civil,
Vu l'article L261-11 du code de la construction et de l'habitation,

condamner la SCCV [6] à leur payer la somme de 12.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice subi,dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du courrier du 2 octobre 2020 et subsidiairement à compter de la décision à intervenir par application de l'article 1153-1 du code civil,condamner la SCCV [6] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,débouter la SCCV [6] de ses demandes,confirmer y avoir lieu à exécution provisoire de la décision intervenir par application de l'article 514 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [6] demande au tribunal de :








Vu les articles 1100 et suivants du code civil,

à titre principal, débouter les époux [U] de leurs demandes,à titre infiniment subsidiaire, dire n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,en tout état de cause, condamner les époux [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Dans la vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est ainsi une condition essentielle du contrat et constitue pour le vendeur une obligation de résultat. Le retard de livraison engage la responsabilité du vendeur s'il ne peut justifier d'une cause d'exonération. Ainsi, l'article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l'espèce, l'acte de vente du 26 octobre 2018 prévoyait une date de livraison au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2019.

Il est acquis que le bien n'a pas été livré à la date contractuellement convenue. Il est démontré que le chantier a été totalement achevé le 23 décembre 2020. Les époux [U] indiquent que leurs lots ont été livrés le 25 mars 2021, ce qui ne ressort pas du procès verbal de remise des clefs mais ce qui n'est pas contesté par la défenderesse. Il en résulte un retard de livraison de presque quinze mois.

La SCCV [6] indique avoir été confrontée à des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues au contrat, à savoir la découverte d'eau dans les sous sols ayant allongé l'intervention de la société en charge du gros oeuvre, des intempéries et l'épidémie de covid.

L'acte de vente prévoit en effet des dérogations au délai convenu entre les parties pour la livraison du bien en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause de suspension du délai de livraison. L'acte énumère les différents évènements pouvant être retenus comme cause légitime de report du délai parmi lesquelles :
les intempéries sur justifications du maître d'oeuvre,le retard provenant de la survenance d'un sinistre, accident ou incident en cours de chantierle retard provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur.
L'acte prévoit que ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.

Il prévoit également que la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre.

Sur ce, le tribunal estime ne devoir analyser que les causes de suspension du délai spécialement invoquées dans le cadre des conclusions de la défenderesse et non celles qui avaient été avancées par le promoteur immobilier dans le cadre des courriers adressés aux époux [U].

S'agissant de la présence d'eau dans le sous-sol, elle n'est pas spécialement contestée par les demandeurs lesquels indiquent toutefois que le retard n'a été que de deux mois. Il ressort effectivement de l'attestation en date du 25 novembre 2019 de la société AEXECOT, maître d'oeuvre d'exécution de la SCCV [6], que le chantier a pris du retard en raison de la présence d'eau dans le sous-sol ce qui a nécessité de changer les techniques de construction et rendu difficile la progression sur le chantier (pièce 6 en défense). Il est versé aux débats également les courriers de l'entreprise de gros oeuvre, la SAS Decourcelles Constructions, faisant état de la présence d'eau au sous sol. La société AEXECOT indique que l'impact sur le délai du chantier a été de deux mois. Conformément à l'acte de vente, cette cause légitime de suspension justifie un retard égal au double de celui enregistré, soit quatre mois.

S'agissant ensuite des intempéries, la société AEXECOT a retenu, dans son attestation du 25 novembre 2019, 46 jours ouvrés d'intempéries. S'il n'est pas contesté que, contrairement à ce qui est indiqué sur cette attestation, le décompte de l'entreprise de gros oeuvre n'a pas été annexé au courrier adressé par le promoteur immobilier aux époux [U] le 12 décembre 2020, ce décompte est néanmoins produit dans le cadre de la procédure et permet de confirmer que l'entreprise de gros oeuvre a été confrontée à 46 jours d'intempéries entre le 7 décembre 2018 et le 21 novembre 2019, ce qui suffit à retenir, comme cause légitime de suspension, ces 46 jours d'intempéries. Il en résulte un retard justifié égal au double, soit 92 jours, soit trois mois et deux jours.

S'il est versé un autre courrier de la SAS Decourcelles Constructions, du 9 mars 2020, faisant état de 80 jours d'intempéries supplémentaires, force est de constater d'une part que ces jours d'intémpéries n'ont pas été spécialement invoqués par la défenderesse dans ses conclusions et que d'autre part ils n'ont pas été pris en compte par la société AEXECOT dans ses deux attestations des 25 novembre 2019 et 27 avril 2020 alors même que l'acte de vente prévoit qu'elles doivent être justifiées par le maître d'oeuvre. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte.

A ce stade, il est ainsi justifié d'un retard légitime de sept mois et deux jours de sorte qu'il doit être considéré que le bien aurait dû être livré au plus tard le 2 août 2020.

S'agissant de l'épidémie de Covid, cette cause de suspension n'est pas spécialement contestée par les demandeurs lesquels indiquent que le chantier aura été interrompu moins d'un mois en raison de l'épidémie. La société AEXECOT indique, dans son attestation du 27 avril 2020, que le chantier a été stoppé le 17 mars 2020 suite aux mesures sanitaires mises en place dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid 19, que les travaux de l'entreprise de charpente ont repris le 22 avril 2020 avec un effectif réduit suite aux mises en application des préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de construction en période d'épidémie de Covid 19 du 10 avril 2020 de l'OPPBTP. 



Le maître d'oeuvre retient un retard complémentaire de 36 jours compte tenu d'un arrêt complet de l'activité puis d'une reprise dégradée des travaux sans co-activité. Il doit donc être retenu un retard justifié de 36 jours supplémentaires correspondant en réalité à l'arrêt total du chantier entre le 17 mars et le 22 avril 2020, date de reprise des travaux par l'entreprise de charpente. Il s'en déduit une suspension légitime du délai égale au double, soit 72 jours.

Au final, il doit être retenu que le bien aurait dû être livré au plus tard le 13 octobre 2020 ce qui n'a pas été le cas, le bien ayant été achevé le 23 décembre 2020 et livré le 25 mars 2021.
La SCCV [6] engage donc sa responsabilité à l'égard des époux [U] en raison d'un retard de livraison non justifié de 164 jours.

Sur les dommages et intérêts

Les époux [U] sollicitent la somme de 12.000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral. Ils indiquent qu'il n'ont pas pu mettre en location leur bien comme cela était prévu et qu'ils ont perdu deux ans d'application du dispositif Pinel qui était précisément l'objectif de cet investissement. Ils ajoutent que leur niveau de vie a baissé dès lors qu'ils ont dû rembourser les mensualités de leur prêt dès octobre 2019 sans bénéficier des loyers et de la réduction d'impôt. Enfin, ils exposent que la situation les a fortement angoissés.

La SCCV [6] conclut au rejet de la demande faisant valoir qu'il n'est justifié ni du prétendu retard dans le bénéfice de la défiscalisation, ni de la diminution du niveau de vie. Elle ajoute que le quantum du préjudice moral reste indéterminé et rappelle que le promoteur les a toujours tenu informés des difficultés constatées.

S'il n'est pas contesté par la défenderesse qu'est entrée dans le champ contractuel la volonté des époux [U] de bénéficier du dispositif Pinel en mettant en location leur bien, il n'est versé aux débats aucune pièce permettant au tribunal d'apprécier le montant de l'avantage fiscal dont ils n'ont pu bénéficier. De la même manière, il n'est versé aux débats aucune pièce permettant d'évaluer le montant du loyer qu'ils auraient pu percevoir si le bien leur avait été livré à la date retenue par le tribunal, ni aucun justificatif de l'impact sur leur train de vie.

Il n'en demeure pas moins que le retard non justifié de livraison de leur bien leur a nécessairement causé un préjudice moral tenant à l'incertitude de la date de livraison effective qu'il convient d'indemniser à hauteur de 3.000 euros. 

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.





Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en l'instance, la SCCV [6] sera condamnée aux dépens ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande d'allouer aux époux [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SCCV [6] à verser à Mme [E] [D] épouse [U] et M. [V] [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard de livraison non justifié,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SCCV [6] aux dépens,

Condamne la SCCV [6] à verser à Mme [E] [D] épouse [U] et M. [V] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


Le greffier, Le président,