Tribunal Judiciaire · Référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00116 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X4VD
SL/SH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2024




DEMANDERESSE : 

S.A.S.U. IMMO DZ INVEST
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.A.S.U. CAULIER SHOPPING
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Kamel ABBAS, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 12 Mars 2024

ORDONNANCE du 02 Avril 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé, la SASU IMMO DZ INVEST a consenti à la SAS CAULIER SHOPPING un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 2] pour une durée de neuf années à compter du 1er Mars 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13080 euros, payable par mois et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 3000 euros.

Les loyers étant impayés, la SASU IMMO DZ INVEST a fait signifier le 16 novembre 2023 à la SAS CAULIER SHOPPING un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 19 janvier 2024, a fait assigner la SAS CAULIER SHOPPING devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de : 
Vu les dispositions contractuelles,
Vu les dispositions de l'article L 145-41 du Code de Commerce,
Vu les dispositions des articles 1103 et 1193 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 696, 700 et 835 du Code de Procédure Civile,
- CONSTATER la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, local commercial composé d’une surface de vente et d’une cave, situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 17 décembre 2023 ou subsidiairement à compter du jour de l’Ordonnance à intervenir,
- ORDONNER, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, la SAS CAULIER SHOPPING sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, la requérante sera autorisée à l'en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique,
- FIXER au montant du loyer et des provisions sur charges, soit 1.090,00 €, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS CAULIER SHOPPING à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée,
- CONDAMNER la SAS CAULIER SHOPPING pour le prix de la location et de l'occupation, l'existence de son obligation à l'égard des requérants n'étant pas sérieusement contestable, par application de l'article 835 du Code de Procédure Civile :
• à la somme provisionnelle de 5.266,00 € due suivant décompte arrêté au 17 décembre 2023 ainsi qu'il sera démontré si besoin est, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l'assignation valant sommation d'avoir à payer,
• au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'expulsion définitive de la SAS CAULIER SHOPPING pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l'expiration du commandement,
- DIRE qu'en toute hypothèse le montant de l'indemnité d'occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l'indexation,
- DIRE que la part correspondante aux charges pourra être réajustée,
- CONDAMNER la SAS CAULIER SHOPPING à payer à la requérante la somme de 1.500€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la SAS CAULIER SHOPPING aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire appelée à l’audience du 6 février 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 12 mars 2024.

A cette audience, la SASU IMMO DZ INVEST représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance et réactualise le montant de la créance à la somme de 7946 euros au 5 mars 2024. 

La SAS CAULIER SHOPPING, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de DEBOUTER LA SASU IMMO DZ INVEST de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

La SASU IMMO DZ INVEST justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société CAULIER SHOPPING indique qu’elle peine à obtenir un état des lieux. Elle soutient que les compteurs ne sont pas individualisés et qu’il n’y a aucun moyen de connaître les consommations d’électricité et donc la réalité des charges qu’elle conteste.
Cependant, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail, du commandement de payer et des décomptes versés que les charges n’ont pas été facturées en plus du montant du loyer qui s’élève, hors charges à 1090 euros par mois. Seule la taxe foncière a été facturée 586 euros. Ainsi, la difficulté soulevée par la défenderesse s’agissant des charges ne peut constituer une contestation sérieuse.
 
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 15 du contrat). 
Le commandement de payer la somme en principal de 4676 euros (3000 euros de dépôt de garantie, 586 de taxe foncière et 1090 de loyer pour le mois d’octobre 2023), délivré le 16 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 16 décembre 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 


Sur le sort des meubles :

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS CAULIER SHOPPING causant un préjudice à la SASU IMMO DZ INVEST, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS CAULIER SHOPPING au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.




Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SASU IMMO DZ INVEST justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS CAULIER SHOPPING a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation et reste lui devoir une somme de 7946 euros, selon décompte arrêté au 5 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.


Sur les demandes accessoires

La SAS CAULIER SHOPPING, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU IMMO DZ INVEST, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. 
La SAS CAULIER SHOPPING sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 1er mars 2023, portant sur les locaux situés à [Adresse 2], depuis le 16 décembre 2023,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de SAS CAULIER SHOPPING et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 décembre 2023 ; 

Condamnons à titre provisionnel la SAS CAULIER SHOPPING au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Condamnons la SAS CAULIER SHOPPING à payer à la SASU IMMO DZ INVEST, la somme provisionnelle de 7946 euros (sept mille neuf cent quarante six euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la SAS CAULIER SHOPPING à payer à la SASU IMMO DZ INVEST la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la SAS CAULIER SHOPPING aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 16 novembre 2023 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE