Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 26/04/2024
à : - Me E. PERRIER
 - Me M. ODIN

Copie exécutoire délivrée 
le : 26/04/2024
à : - Me E. PERRIER

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 24/00865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z3U

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emilie PERRIER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1494


DÉFENDEURS
Madame [S] [G], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Matthieu ODIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0105
Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Matthieu ODIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0105


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 5 mars 2024


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 26 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z3U



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, Madame [V] [D] a pris à bail meublé un appartement situé [Adresse 1] de 3 pièces et de 81 m², moyennant un loyer mensuel de 2 200 euros outre une provision sur charges de 186 euros par mois.

Le 6 décembre 2023, elle a adressé à ses bailleurs, Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L], une mise en demeure d'avocat de lui régler la somme de 17.809 euros correspondant au montant des travaux qu'elle a fait réaliser, lorsqu'elle est entrée dans les lieux, et de procéder à la réalisation de travaux de réfection au sein du logement, sans délai, compte tenu d'un certain nombre de désordres qu'elle dit avoir constatés. 

Déplorant l'absence de réponse à ce courrier et l'aggravation de certains désordres, elle a fait assigner Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L] par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d'obtenir : 
à titre principal, 
- leur condamnation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, à faire procéder aux travaux de remise en état du bien, 
- l'autorisation de suspendre, sans consignation, le paiement des loyers pendant la durée des travaux, 
- leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 19.645,20 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts, 
- leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- leur condamnation solidaire aux entiers dépens,
à titre subsidiaire
- une injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur dans le cadre d'une mesure de médiation judiciaire et la désignation d'un médiateur à cette fin.

À l'audience du 05 mars 2024, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [V] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement aux termes desquelles elle a maintenu ses demandes principales uniquement et s'est désistée de sa demande d'injonction à rencontrer un médiateur. Elle a précisé souhaiter que l'intervention sur la verrière soit réalisée par un homme de l'art et non par la personne travaillant habituellement pour les défendeurs. 

Elle expose, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs ne respectent pas leur obligation légale d'entretenir le logement qu'elle loue et produit, au soutien de sa demande de condamnation à faire réaliser des travaux un constat de commissaire de justice réalisé le 27 novembre 2023. Elle sollicite ainsi la suspension, sans consignation des loyers, au regard de l'indécence du logement conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle expose que sa demande de condamnation au paiement de la 




somme provisionnelle de 19.645,20 euros à titre de dommages et intérêts correspond, d'une part, aux sommes qu'elle a engagées lors de son entrée dans les lieux pour faire procéder à divers travaux, d'autre part au préjudice matériel lié à une surconsommation énergétique, le logement étant classé en catégorie G et, enfin, au préjudice moral du fait de l'absence d’isolation thermique et phonique.

Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions qu'ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de toutes les demandes formées par Madame [V] [D] et demandent, à titre reconventionnel, la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens 

Sur la demande de condamnation aux travaux sous astreinte

Il résulte de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. 
En outre, le bailleur est obligé : 
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; 



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.

En vertu de l'article 7c et d de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation . 

Le décret du conseil d'État du 27 août 1987 prévoit que sont, notamment, des réparations locatives 
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
IV. - Installations de plomberie.
e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

En l'espèce, Madame [V] [D] sollicite la condamnation de ses bailleurs à faire les travaux suivants : 
- réfection totale de l'étanchéité de la verrière,
- réfection des murs du séjour (enduit et peinture),
- reprise du siphon et réalisation du coffrage dans la salle de bain n° 1
- reprise de l'étanchéité, réfection des murs, reprise aux normes de l’électricité, reprise du sol dans la salle de bain n° 2, 
- isolation phonique dans la chambre n° 2,
- isolation thermique dans les chambres n° 1 et n° 2, 
- réfection des murs et plafonds de la chambre n° 1,




- réfection des murs, remplacement porte séparative salle de bain, réfection des battants dans la chambre n° 2,
- traitement des nuisibles. 

. S'agissant des travaux sur la verrière

En réponse à la demande formée par la locataire de procéder à la réfection de l'étanchéité de la verrière, les bailleurs indiquent qu'ils n'y sont pas opposés, mais relèvent que Madame [V] [D] a fait obstruction à l'intervention de leur artisan habituel.

Le défaut d’étanchéité de la verrière n'est donc pas contesté par les défendeurs. Il est, par ailleurs, établi par constat de commissaire du justice dressé le 27 novembre 2023, aux termes duquel il apparaît que « les joints de la verrière surplombant le séjour sont ajourés et laissent paraître une mauvaise isolation », que « les murs autour sont imbibés d'eau et que de l’eau s'écoule à chaque intempérie ». 

Il appartient donc, conformément aux dispositions légales, aux propriétaires d'intervenir, ce qu'ils ne contestent pas. 

Toutefois, les propriétaires indiquent que la demanderesse a fait obstruction à l'intervention de l'artisan qu'ils avaient choisi pour procéder aux travaux et qu'elle a elle-même missionné une entreprise pour intervenir, en vain. 

Or, d'une part, il doit être relevé que, dès 2020, les propriétaires avaient demandé à Madame [V] [D] de s'occuper de la fuite de la verrière (pièce n° 3 de la partie demanderesse). D'autre part, les échanges de SMS produits par les défendeurs avec un certain [X] ne permettent pas de démontrer qu'ils se sont montrés suffisamment entreprenant pour répondre à leurs obligations légales en ce que rien ne permet d'identifier cette personne comme un artisan qualifié pour procéder à de tels travaux, l'intéressé ayant lui-même indiqué, aux termes des échanges qui ont débuté en juin 2023, diriger une entreprise de plomberie. 

Dès lors, eu égard à la persistance du problème d’étanchéité et au différend qui oppose les parties concernant l'artisan devant intervenir, Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L] seront condamnés à faire procéder à ces travaux par un artisan qualifié pour y procéder. 

. Sur la réfection des murs

S'agissant des travaux d'enduit et de peinture, les bailleurs contestent devoir les prendre en charge indiquant que le nombre de fissures est constable, qu'elles ne génèrent aucune nuisance et qu'elles sont davantage une conséquence de l'écoulement du temps que d'un défaut d'étanchéité dont la preuve n'est pas rapportée. 

Toutefois, il résulte des échanges de SMS entre les bailleurs et [X] que les défendeurs ont demandé à leur artisan de réparer le mur se situant au côté droit de la verrière, admettant ainsi qu'il leur incombait 




de le reprendre. Les photographies versées au constat du commissaire de justice démontrent, en effet, que les murs du salon sont gondolés et que les revêtements se décollent. 

Par ailleurs, les photographies des chambres n° 1 et n° 2 également versées au constat attestent également de la présence de fissures dans ces deux pièces. 

Si la cause de ces dégradations n'est pas formellement identifiée, le commissaire de justice relève que les murs de façade de la chambre n° 1 ont tendance à moisir. De plus, le diagnostic énergétique du logement qui le classe en catégorie G, les infiltrations d'eau par la verrière et les fuites dans la salle de bain, non contestées par les bailleurs laissent supposer que les fissures apparentes sur les différents murs du logement sont la conséquence de ces désordres. 

Dès lors, il apparaît que l'état des murs ne relève pas de la responsabilité du locataire mais qu'il relève au contraire de la responsabilité des bailleurs, ainsi que cela ressort des dispositions légales susvisées, leur réfection apparaissant nécessaire à l'entretien normal des locaux loués. 

Par conséquent, les bailleurs seront condamnés à effectuer les travaux d'enduit et de peinture de l’ensemble des pièces (murs et plafonds) visées par la demanderesse, à savoir, le séjour, la chambre n° 1, la chambre n° 2 et la salle de bain n° 2. 

. Sur les travaux dans la salle de bain n° 1

S'agissant des travaux sollicités dans la salle de bain n° 1, à savoir la reprise du siphon et la réalisation du coffrage de la gaine d'évacuation, il apparaît au constat de commissaire de justice que le siphon du lavabo est effectivement encastré dans le mur, ce qui ne permet pas son entretien courant.

De plus, il ressort des échanges de SMS entre Madame [S] [G] et [X] que les bailleurs lui ont demandé de procéder au remplacement du siphon de l'évier par un nouveau, établissant ainsi qu'ils entendaient prendre en charge cette réparation. 

De même, il apparaît que la gaine d'évacuation des WC, que la requérante indique avoir dû changer, n'est plus coffrée et il ressort des mêmes échanges par SMS que les bailleurs demandent à [X] de refaire ce coffrage. 

Ces travaux incombent au bailleur en ce qu'il s'agit de réparations autres que locatives. 

Par conséquent, ils seront condamnés à réaliser les travaux de reprise du siphon et de coffrage de la gaine d'évacuation des eaux usées.

. Sur les travaux de la salle de bain n° 2

Madame [V] [D] demande que l'électricité de la salle de bain 



n° 2 soit remise aux normes, que le sol de cette pièce soit repris et que des travaux d'étanchéité soit réalisés.

Il ressort du constat de commissaire de justice que le trou au sol a été rebouché par la locataire. Dès lors, la demande de reprise du sol n'est pas justifiée. 

En revanche, les photographies versées au constat du commissaire de justice attestent de la présence d'une fuite nécessitant que des travaux de plomberie soient réalisés et de fils électriques apparents dans cette pièce d'eau à différents endroits nécessitant que l'électricité soit remise aux normes, étant précisé que l'attestation de conformité de l'installation électrique qu'il produisent n'était valable que jusqu'au mois de juin 2011 et ne saurait donc les exonérer de leur obligation de remise aux normes des défauts constatés. 

Par conséquent, les bailleurs seront codnamnés à réaliser les travaux de réparation de la fuite d'eau dans la salle de bain n° 2 et de mise aux normes de l'électricité dans cette pièce.

. Sur la réparation des portes et des battants dans la chambre n° 2

Il ressort des photographies versées au constat de commissaire de justice qu'il manque une vitre sur la porte séparant la chambre de la requérante de la salle de bain, que par ailleurs, la partie haute de la porte est décrochée du mur et qu'enfin les portes de placards, constituées de battants de volets, se décrochent également. 

Les bailleurs seront ainsi condamnés à réparer la porte séparative entre la chambre n° 2 et la salle de bain n° 2 ainsi qu'à réparer les battants des portes de placard, en ce qu'il s'agit de réparations excédant les réparations locatives. 

. Sur la présence de nuisibles

Celle-ci n'est pas démontrée, dès lors, les bailleurs ne sauraient être condamnés à procéder au traitement des nuisibles. 

Madame [V] [D] sera déboutée de sa demande de travaux à ce titre. 

. Sur l’isolation phonique dans la chambre n° 2

Madame [V] [D] ne rapporte pas la preuve du défaut d’isolation phonique de la chambre n° 2 qu'elle allègue. En effet, le constat de commissaire de justice est muet sur ce point et aucune expertise n'est versée au débat. 

Par conséquent, Madame [V] [D] sera déboutée de sa demande concernant l’isolation phonique. 

. Sur l’isolation thermique

Madame [V] [D] demande qu'il soit procédé à l'isolation 





thermique des chambres n° 1 et n° 2 et produit au soutien de cette demande le diagnostic énergétique auquel elle a fait procéder au mois de juin 2023. Il en ressort que le logement est catégorisé en classe G et que la consommation moyenne est de 450 kWh/m²/an. 

Si le contrat de bail signé le 1er juillet 2020, à effet à compter de cette date, stipule une durée d'un an, les parties ont expressément entendu y déroger pour fixer une durée de trois ans, de sorte que le bail est arrivé à expiration le 1er juillet 2023 et qu'il a été, à cette date, tacitement reconduit.

Dès lors, le logement n'est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3 bis du décret du 30 avril 2002, dans sa version applicable entre le 1er janvier 2023 et le 21 août 2023, disposant que le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Toutefois, en dépit de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le juge, dans le cas où le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, il convient de relever que le juge des référés est le juge de l'évidence et qu'il ne lui appartient pas de déterminer la nature exacte des travaux à réaliser s'agissant de la demande d'isolation thermique du logement apparaissant particulièrement vaste.

Par conséquent, Madame [V] [D] sera déboutée de cette demande. 

Il résulte de ce qui précède qu'il sera fait droit à la demande de travaux formée par la locataire concernant la réfection de l'étanchéité de la verrière, la réparation des murs (enduit et peinture) du séjour, des deux chambres et de la salle de bain n° 2, la réparation de la porte séparant sa chambre de la salle de bain et des portes de placards, la remise aux normes de l’électricité et la réparation de la fuite d'eau dans la salle de bain n° 2, la reprise du siphon et la réalisation d'un coffrage pour la gaine d'évacuation des WC dans la salle de bain n° 1.

Les bailleurs seront condamnés à y procéder dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance. 

Afin d'assurer l'effectivité de cette décision, la condamnation sera assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai prévu pour son exécution pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers sans consignation

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.






L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son alinéa 1, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. 

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
1- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ». 

En outre, l'article 3 bis du même décret dans sa version applicable aux faits de l’espèce dispose que la consommation énergétique du logement est inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. 

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut être autorisé par le juge à suspendre le paiement du loyer jusqu'à l'exécution des travaux si le logement ne satisfait pas aux dispositions susvisées et que le logement apparaît inhabitable ou indécent. 

En l'espèce, Madame [V] [D] sollicite la suspension du loyer sans consignation. 





Toutefois, l’indécence du logement qui est, en l’espèce, caractérisée par l'absence d'étanchéité de la verrière et par la consommation énergétique du logement au-delà des seuils réglementaires ne permet cependant pas de s’exonérer du paiement de la totalité du loyer dès lors que l’inhabilité totale n’est pas démontrée.

Aucun élément ne permet ici d’établir que le logement serait insalubre, en l’absence d'un arrêté préfectoral en ce sens, ou encore, inhabitable. À cet égard, force est de constater que le bail a été tacitement reconduit en juillet 2023, donc postérieurement à la réalisation du DPE en juin 2023, sans que Madame [V] [D] ne le dénonce et qu’antérieurement à la résiliation de ce diagnostic, elle ne démontre pas s'être plainte d'une quelconque indécence de son logement qu'elle a même souhaité acquérir. 

En tout état de cause, en l'absence d'expertise, la consistance exacte des travaux à réaliser au sein du logement donné à bail à Madame [V] [D] est inconnue si bien que la demande de suspension des loyers qu'elle forme ne saurait être déterminée dans le temps.

Dès lors, la demande de suspension des loyers sans consignation formée par Madame [V] [D] n’apparaît pas fondée. 

Par conséquent, elle en sera déboutée. 

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 19 645,20 euros à titre d’une provision à faire valoir sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. 
En outre, le bailleur est obligé : 
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des 




logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; 
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l'espèce, Madame [V] [D] demande à être remboursée à hauteur de 19.645,20 euros au titre :
- des travaux qu'elle a effectués dans le logement qu'elle a pris à bail le 1er juin 2020 visant l'installation d'une cuisine, la pose d'un parquet, l'isolation, la pose de cloison et installation d'une porte d'entrée, la réfection des peintres de la chambre n° 1, la réfection totale de l'électricité qui n'était pas aux normes pour une somme de 12.600 euros ;
- de la réfection de la verrière et le nettoyage des gouttières pour une somme de 2.800 euros, 
du remplacement de l'évacuation des sanitaires dans la salle de bain n°1 pour un montant de 1.136,20 euros,
- de la réalisation du DPE qu'elle a pris en charge à hauteur de 109 euros,
- de son préjudice matériel estimé à 2.000 euros au titre de la surconsommation énergétique du logement,
- de son préjudice moral estimé à 1.000 euros au titre de l'absence d'isolation thermique et phonique du logement. 

S'agissant de la demande au titre des travaux que Madame [V] [D] a effectué, il convient de relever que tant les photographies versées au débat par les bailleurs que le contrat de bail signé par les parties attestent de la présence d'une cuisine équipée à l'entrée dans les lieux de la locataire et que cette dernière s'engage d'ailleurs à la remettre en place à son départ. 

Par ailleurs, la requérante demande à être remboursée du coût de la pose du parquet à laquelle elle a fait procéder alors qu'il ne s'agit pas d'une réparation nécessaire devant être prise en charge par les bailleurs au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette pose de parquet n'a fait l’objet d'aucun accord entre les parties dont Madame [V] [D] justifierait. 

Il s'agit, dès lors, de travaux d’embellissement auxquels Madame [V] [D] a procédé de sa propre initiative et dont elle a, d'ailleurs, indiqué qu'ils valorisaient le bien. 

S'agissant des autres sommes réclamées, la requérante produit une série de factures dont les montants cumulés excèdent largement la somme demandée de 12.600 euros et rien ne permet de relier ces achats 





effectivement effectués dans le logement dont, au demeurant, elle ne justifie pas.

Ainsi, l'obligation dont Madame [V] [D] réclame le paiement apparaît sérieusement contestable et elle en sera déboutée. 

Concernant le remboursement des travaux effectués sur la verrière, le montant justifié de l'intervention courant juin 2023 s'élève à 2100 euros et Madame [V] [D] apparaît bien-fondée à en réclamer le remboursement à titre provisionnel, en ce que la réparation des infiltrations relève du champ d’application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et doit être mise à la charge des bailleurs. 

S'agissant de la réparation de l'évacuation des sanitaires, la requérante produit deux factures de 554 euros et 591,80 euros en date du 20 novembre 2023, mais il n'est pas indiqué à quelle intervention elles correspondent. Madame [V] [D] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

La locataire demande à être remboursée du coût du DPE de 109 euros auquel elle a fait procéder, alors qu'il s'agit d'une des obligations légales du propriétaire. Elle est donc bien fondée à en demander le remboursement. 

La demande de provision à faire valoir sur la surconsommation énergétique du logement estimée à 2.000 euros ne saurait être accueillie en ce qu'aucune facture de la consommation réelle n'est versée au débat, qu'elle se base sur le différentiel entre le coût estimé par TOTAL ENERGIE pour la période courant du 19 juillet 2023 au 18 juillet 2024 et le coût estimé aux termes du DPE faisant référence au prix moyen des énergies en 2021, alors largement inférieurs aux coûts actuels de l'énergie. L’obligation apparaît ainsi sérieusement contestable et Madame [V] [D] en sera déboutée. 

De même, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de provision à hauteur de 1.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence d'isolation phonique, dont la réalité n'est pas démontrée et de l'absence d'isolation thermique, la requérante ne démotivant pas la réalité du préjudice moral allégué, en ce qu'elle n'a entamé aucune démarche pour se reloger par exemple et ne s'est plainte de la situation qu'à compter du mois de juin 2023, soit trois années après avoir pris à bail le logement litigieux. 

Par conséquent, Madame [V] [D] sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [S] [G] et de Monsieur [N] [L] au paiement d'une provision de 19.645,20 euros à faire valoir sur les dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [G] et de Monsieur [N] [L], succombant partiellement à la cause, seront condamnés au dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 





Ils devront verser à Madame [V] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

ORDONNONS à Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L] de procéder aux travaux suivants :
- réfection totale de l'étanchéité de la verrière, 
- réfection de l'enduit et des peintures des murs et plafonds des pièces suivantes : séjour, chambre n° 1, chambre n° 2, salle de bain n° 2,
- réparation de la porte séparative entre la chambre n° 2 et la salle de bain n° 2, 
- réparation des portes de placard de la chambre n° 2, 
- reprise du siphon et réalisation du coffrage de la gain d'évacuation des eaux usées dans la salle de bain n° 1, 
- réparation de la fuite, remise aux normes de l'électricité dans la salle de bain n° 2, 

et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire solidaire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, passé ce délai, pendant une durée de deux mois,

NOUS RÉSERVONS la liquidation de l’astreinte, 

REJETONS les autres demandes de travaux formées par Madame [V] [D],

DÉBOUTONS Madame [V] [D] de sa demande de suspension des loyers sans consignation, 

DÉBOUTONS Madame [V] [D] de sa demande d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts, 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L], in solidum, à verser à Madame [V] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS Madame [S] [G] et Monsieur [N] [L], in solidum, aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,


Décision du 26 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z3U