Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 19/14798 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRK2Q

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
06 Décembre 2019









JUGEMENT 
rendu le 30 Avril 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [N] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [T] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043




DÉFENDERESSE

Société [Localité 10] (SASU)
prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [F]
[Adresse 8]
[Adresse 8]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102


Décision du 30 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/14798 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRK2Q




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE


Suivant acte sous seing privé signé le 27 novembre 1990, M. [X] [E], aux droits duquel se trouvent M. [N] [E] et M. [T] [E] (ci-après les consorts [E]), a donné à bail à la SASU [Localité 10] divers locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1991 pour se terminer le 31 décembre 1999, moyennant un loyer annuel en principal de 27.440,82 euros, hors charges hors taxes. 

Les locaux sont désignés comme suit : “ Une boutique sise au [Adresse 8] d’une superficie de 69 m2 au rez-de-chaussée et un sous-sol communiquant avec la boutique d’une superficie de 63,90 m2.” 
 
La destination des locaux est celle de : “café-bar avec autorisation pour le preneur de servir des plats cuisinés chauffés au four micro-ondes et toastes.”

Ce contrat a été renouvelé pour la dernière fois par acte du 10 septembre 2012, pour neuf années à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 43.008,28 euros.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2017, les bailleurs ont délivré à la société [Localité 10] un congé pour le 30 juin 2018 avec offre d’une indemnité d’éviction.

Désignée par ordonnance de référé du 24 octobre 2018 afin de donner les éléments pour déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, Mme [V] [U], expert judiciaire, a déposé son rapport le 29 octobre 2019.
Elle conclut :
- à la perte du fonds de commerce et à une indemnité d'éviction de remplacement de 1.570.000 euros représentant, d'une part, la valeur du fonds de commerce sur la base de l’approche par la rentabilité d'un montant total de 1.375.000 euros et, d'autre part, les indemnités accessoires pour un montant de 192.500 euros incluant les frais de remploi pour 137.500 euros et le trouble commercial pour 55.000 euros, 
- à une indemnité d'occupation annuelle de 94. 101 euros sur la base d'un prix unitaire de 1.250 euros le m²B, d'une surface pondérée de 77,45 m², d’une majoration de 8% pour 
terrasses et d’un abattement pour précarité de 10 %.

Par actes d’huissier délivrés les 6 et 20 décembre 2009, les consorts [E] ont fait assigner la société [Localité 10] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir fixer, par la méthode de capitalisation de la redevance annuelle de location-gérance perçue par la locataire, l’indemnité d’éviction à 1.176.000 euros sans indemnités accessoires et subsidiairement, de voir fixer l’indemnité d’éviction principale à 1.175.151 euros outre 36.750 euros d’indemnités accessoires, et de voir fixer l’indemnité d’occupation annuelle principale à 104.557 euros. 

Par conclusions d’incident notifiées le 5 janvier 2021, la société [Localité 10] a saisi le juge de la mise en état d’une demande de désignation d’un expert financier aux fins d’exprimer un avis, à la date de ses opérations, sur les coefficients ou encore taux de capitalisation susceptibles de permettre d’apprécier la valorisation du fonds, dès lors que serait pris en compte le revenu réalisé par le loueur du fonds du fait de la perception de la redevance de location-gérance.

Par ordonnance rendue le 2 décembre 2021, le juge de la mise en état a débouté la société [Localité 10] de sa demande de désignation d’un expert financier, aux motifs d’une part que le complément d’expertise sollicité ne présentera d’intérêt que si le mode de calcul proposé par les bailleurs est choisi par le tribunal statuant au fond, seul compétent pour trancher cette question et que la locataire n’a pas jugé utile de formuler cette demande au cours des opérations d’expertise alors que la question de l’évaluation de l’indemnité d’éviction en fonction de la redevance de location gérance était déjà abordée par les parties et l’expert, et d’autre part que la société [Localité 10] entend voir confier à l’expert financier dont elle demande la désignation une mission d’ordre général relative au coefficient multiplicateur applicable mais ne fait pas de proposition à cet égard ni ne fournit l’avis ou l’étude d’un spécialiste de nature à déterminer ce coefficient ou à remettre en cause les avis de la partie adverse et de l’expert, de sorte que la mesure d’expertise sollicitée ne saurait palier sa carence à cet égard.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées avant clôture par RPVA le 6 mai 2022, les consorts [E] demandent au tribunal de :
- débouter la société [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, 
 Sur la fixation de l’indemnité d’éviction : 
A titre principal :
- juger, compte tenu de la mise en location-gérance du fonds de commerce de la société [Localité 10] depuis 34 ans, que l’indemnité d’éviction principale doit être fixée sur la base d’une valeur de remplacement par la méthode de capitalisation de la redevance annuelle, 
- juger que le fonds de commerce ne peut être considéré comme un instrument de travail mais n’est valorisable que par le choix d’un coefficient à appliquer sur le montant de la redevance annuelle de la location-gérance,
 En conséquence, 
 - fixer l’indemnité principale à huit fois le montant de la redevance annuelle moyenne des trois dernières années soit, en l’état des pièces produites par la société [Localité 10], à la somme de 1.206.000 euros en principal, sous réserve de la communication aux débats des redevances annuelles des périodes au 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1 er juillet 2021 au 30 juin 2022 ; 
A titre subsidiaire :
 Dans l’hypothèse où le tribunal rejette l’approche du préjudice par l’évaluation de la capitalisation de la redevance annuelle : 
- relever que la société [Localité 10] s’abstient de produire aux débats l’ensemble des éléments comptables postérieurs au mois de juin 2019, empêchant le tribunal d’évaluer le montant de l’indemnité à la date la plus proche de l’éviction et empêchant de déterminer la véritable valeur marchande du fonds de commerce par l’approche de l’EBE ; 
 En conséquence, en l’état des pièces produites : 
- fixer la valeur du fonds de commerce à la somme de 1.175.455 euros ; 
 Sur les indemnités accessoires 
- prendre en considération l’exploitation du fonds de commerce en location-gérance et en conséquence : 
- juger que la société [Localité 10] ne peut prétendre ni à l’indemnité de remploi, ni à l’indemnité liée au trouble commercial, ni à l’indemnité de licenciement ; 
- juger que la société [Localité 10] ne peut prétendre aux frais de réinstallation, en considérant que le préjudice ne peut être indemnisé deux fois et au motif que le locataire n’apporte pas la preuve d’un projet de réinstallation ; 
 Subsidiairement, sur les indemnités accessoires : 
- évaluer le trouble commercial à trois fois le montant de la redevance mensuelle, soit 12.250 euros x 3 = 36.750 euros; 
- dire que le calcul de l’indemnité de licenciement ne porte que sur l’indemnité légale due, à l’exclusion de toute autre indemnité, tout paiement étant effectué sur justificatif ; 
Sur l’indemnité d’occupation :
 - juger qu’il n’y a lieu à pratiquer un abattement de précarité, dans la mesure où la société locataire n’exploite pas le fonds de commerce mais se contente de percevoir le montant de l’indemnité de redevance et les loyers. 
- fixer l’indemnité d’occupation à recevoir à compter de la date d’effet du congé, soit au 
1er juillet 2018, en retenant 77,45 m² pondérés et une valeur locative unitaire de 1.250 euros / an, outre une majoration de 8% pour terrasses, soit 104.557 euros annuel en principal, outre les charges et taxes ; 
- juger que ladite indemnité sera indexée annuellement sur l’indice du coût de la construction à compter du 1er juillet 2018 ; 
sur les dépens et l’article 700 : 
- laisser les dépens à leur charge. 
 - débouter la société [Localité 10] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les consorts [E], dans le dispositif de leurs conclusions, au visa de l’article 132 du code de procédure civile, font également, par suite à la sommation signifiée dans les conclusions récapitulatives du 22 février 2022, à nouveau sommation à la société [Localité 10] d’avoir à communiquer tous contrats ou avenants de location-gérance postérieurs à la date du 24 juin 2019, ainsi que de produire aux débats l’ensemble des données comptables pour la période du mois de juillet 2019 au mois de juin 2020, ainsi que pour la période du mois de juillet 2020 au mois de juin 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA avant la clôture le 19 janvier 2022, la société [Localité 10] demande au tribunal de :
Décision du 30 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/14798 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRK2Q

- juger régulier en la forme et valide au fond le congé offre d’indemnité d’éviction,
 - juger qu’elle a droit à paiement d’une indemnité d’éviction,
 - juger que cette indemnité, qui a la nature d’une indemnité de remplacement, doit être évaluée à la valeur du fonds de commerce selon les usages professionnels dès lors que cette valeur est supérieure à celle du droit au bail,
- juger que les bailleurs ne rapportent pas la preuve qu’elle n’entend pas acquérir un fonds de même valeur que celui dont elle était évincée, les modalités d’exploitation par le biais d’une location-gérance ne pouvant avoir pour conséquence d’amoindrir la valeur de ce fonds, 
- juger si besoin était, déconnecté économiquement un coefficient 8 affectant un revenu, lequel suppose une rentabilité du capital représentatif de 12,50 % alors que les bailleurs sont dans la totale incapacité d’établir l’existence à ce jour d’une telle rentabilité au bénéfice d’un quelconque investisseur, sauf à ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert lequel aura pour mission celle exposée aux motifs des présentes conclusions,
- surseoir à statuer dans l’hypothèse de la désignation d’un expert,
 - débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
 - fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation comme suit : 
 * indemnité principale 2.376.062 euros 
* remploi 237.606 euros 
* trouble commercial 55.000 euros 
* travaux de réinstallation 106.600 euros 
* travaux non amortis 6.000 euros 
* frais divers 10.000 euros 
* frais de licenciement sur justificatifs, 
 soit la somme de 2.791.268 euros, outre frais de licenciement sur justificatifs,
 - fixer le montant de l’indemnité d’occupation avec abattement pour précarité, à la somme par an de 87.131,70 euros, sauf pour l’année 2020 à fixer cette indemnité à la somme de 40.000 euros,
- dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire. 
- condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 36.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
 - les condamner aux dépens, lesquels incluront les frais et honoraires de l’expert.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 6 juin 2023, reportée par avis du 1er décembre 2022 à l’audience du 16 janvier 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail. 

Par dernières conclusions “en révocation de l’ordonnance de clôture et actualisation de l’indemnité au jour le plus proche de l’éviction” notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, la société [Localité 10] maintient ses demandes sus visées et y ajoutant ou modifiant, demande en outre au tribunal de :
- ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre la prise en compte des chiffres 2022 et 2023 que doit nécessairement détenir le tribunal pour apprécier le préjudice subi par le preneur évincé et fixer l’indemnité d’éviction à lui revenir,
- fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation comme suit : 
 * indemnité principale 2.826.000 euros 
* remploi 282.600 euros 
* trouble commercial 55.000 euros 
* travaux de réinstallation 124.400 euros 
* travaux non amortis 6.000 euros 
- frais divers 10.000 euros 
- frais de licenciement sur justificatifs, 
soit la somme de 3.304.000 euros, outre frais de licenciement sur justificatifs,
- condamner les consorts [E] à lui payer la somme de 3.304.000 euros dans le délai de trois mois à compter de la réception du commandement qui leur sera délivré à cet effet,
- condamner Messieurs [E] à payer sur le montant de la condamnation les intérêts de droit à compter du 30 juin 2020 et ordonner la capitalisation de ces intérêts dès lors qu’ils seraient dus depuis une année entière et consécutive, 
 - dire qu’il n’y a lieu à exécution provisoire, les bailleurs disposant de la faculté de se repentir, 
- et dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé compte tenu des éléments de références figurant au rapport de l’expert déposé le 29 octobre 2019 et ceux des années 2022 et 2023, ordonner une nouvelle expertise et en conséquence, condamner solidairement Messieurs [E] à lui payer une provision de 2.000.000 euros 

Les bailleurs ont répliqué “au cas où le tribunal ferait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture” par conclusions n°3 notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, maintenant leurs dernières demandes et y a joutant demandant au tribunal de :
- à titre principal, sur l’indemnité d’éviction, juger, compte tenu de la mise en location-gérance du fonds de commerce de la société [Localité 10] depuis 36 ans, que l’indemnité d’éviction principale doit être fixée sur la base d’une valeur de remplacement par la méthode de capitalisation de la redevance annuelle,
- à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal rejette l’approche du préjudice par l’évaluation de la capitalisation de la redevance annuelle : 
* fixer la valeur du fonds de commerce à la somme de 1.175.455 euros ; 
* débouter la société [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 30 avril 2024. 

MOTIFS DU JUGEMENT 

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture 

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Il est constant qu’il appartient aux juges de déterminer l’indemnité d’éviction au jour le plus proche de l’éviction et en cas de maintien dans les lieux au jour le plus proche du jugement.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022, soit il y plus de 18 mois.

Depuis cette date, les comptes de la société [Localité 10] au 31 décembre 2022 ont été déposés et est connu le chiffre d’affaires des années 2022 et 2023, tous éléments susceptibles d’être pris en compte afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. 

En outre, les consorts [E] ont pu répliquer aux conclusions notifiées après la clôture par la société [Localité 10], de sorte que le principe du contradictoire n’est pas remis en cause par la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée.

Il sera donc ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 2 juin 2022, les conclusions notifiées par les parties les 8 et 12 janvier 2024 seront déclarées recevables, la clôture étant de nouveau prononcée à la suite.

Sur le fond

A titre liminaire, il sera relevé que le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.
Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Il ne sera donc pas statué sur ces demandes.

Sur le fond, il est établi et non contesté que le refus de renouvellement délivré par les consorts [E] le 19 décembre 2017 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2018, qu'il a ouvert droit à la société [Localité 10] au paiement de l'indemnité d'éviction et aux consorts [E] au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la libération des locaux.


Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux, situés [Adresse 8], bénéficient d'une très bonne situation pour l'activité de café-bar- petite restauration qui y est exercée, à la lisière du quartier de [Localité 9], face à l’hôtel [5], sur une voie commerçante bénéficiant d’une forte représentation du commerce d’enseigne haut-de-gamme voire de luxe (le Bon Marché, Hermès, Berluti), avec la fréquentation d’une population touristique et également résidente.

Les locaux sont desservis par les stations de métro [11] (lignes 10 et 12), dont l’accès est situé à proximité immédiate, ainsi que par sept lignes de bus (63, 68,70, 83,84,86 et 94), dont les arrêts sont également très proches.

Selon le rapport d’expertise, l’immeuble, dont dépendent les lieux loués, est haussmannien de belle facture, avec façade en pierre de taille ouvragée en état de ravalement correct, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée de quatre étages droits, d’un cinquième et d’un sixième étage en retraits successifs et d’un septième étage mansardé sous combles ; les locaux, élevés d’une marche, sont accessibles par une porte vitrée à double vantail, présentant un développement de façade de 7,60 m environ sur la [Adresse 8].

Ils sont composés d’une salle de bar d’une capacité de trente-huit places assises environ, de configuration relativement rationnelle avec un comptoir de bar sur la droite et une alcôve sur l’arrière en surélévation de deux marches, d’une hauteur de sous plafond de 3m, avec des murs équipés de boiseries et un faux plafond peint avec éclairage encastré renforcé par des suspensions; il existe quatre piliers dont deux au niveau de la vitrine. A l’arrière du bar, un escalier en pierre marbrière conduit au sous-sol, lequel dessert une partie accessible à la clientèle avec un double bloc sanitaire comprenant chacun un WC et un lavabo sur plan vasque, et une partie non accessible à la clientèle composée de vestiaires du personnel, d’une réserve à alcool contiguë, d’un bureau de petite dimension commandé par la réserve, d’une cuisine de bonnes dimensions en légère déclivité et d’une réserve attenant avec départ du monte-charge et présence d’une charge froide négative. 

Les lieux loués disposent également d’une terrasse couverte d’une capacité de douze places environ et d’une terrasse à ciel ouvert d’une capacité de vingt-quatre places environ pour lesquelles il est payé une redevance à la Mairie de [Localité 6].

L’expert indique que les locaux présentent un bon état d’entretien apparent, sont équipés d’un système de climatisation réversible chaud/froid mais ne bénéficient pas d’une gaine d’extraction.

Les surfaces réelles sont de 67 m2 pour le rez de chaussée et 65,50 m2 pour le sous-sol soit une surface utile totale de 132,50 m2.

Les parties ne discutent pas la description des locaux faite par l'expert, à laquelle le tribunal se référera donc également.

Sur l'indemnité principale

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que l’éviction entrainera la perte du fond de commerce.

Le tribunal retiendra donc également que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, laquelle ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert retient une surface pondérée de 77,45 m²B , qui n’est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

Mme [U] estime que la valeur du droit au bail s’établit en cas de plafonnement du loyer à 972.000 euros et, en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement avec incidence de la loi Pinel, à 670.000 euros.

Les bailleurs concluent à une valeur du droit au bail, sur la base d’un loyer plafonné, de 771.180 euros, inférieure à la valeur du fonds de commerce qu’ils estiment à titre principal à 1.206.000 euros et à titre subsidiaire à 1.175.455 euros.

La société [Localité 10] retient une valeur du droit au bail, également sur la base d’un loyer plafonné, à 2.130.375 euros, inférieure à la valeur du fonds de commerce qu’ils estiment 2.826.000 euros, mais supérieure à la valeur du fonds de commerce revendiquée par les consorts [E].

Après avoir recherché des termes de comparaison en locations amiables, nouvelles et renouvelées, et en fixation judiciaire, dans le quartier environnant, en considération également de la très bonne situation géographique des lieux loués pour l’activité exercée, de la bonne desserte du site par les transports en commun, de leurs caractéristiques propres ci-dessus décrites, et notamment de la belle qualité de construction apparente de l’immeuble abritant les locaux, de la bonne visibilité de ceux-ci en raison de la présence d’une terrasse couverte et d’une terrasse à ciel ouvert, renforcée par la présence de stores bannes, de la configuration relativement rationnelle des surfaces, de l’avantage de bénéficier de droits de terrasse ainsi que de la bonne adéquation des lieux à l'activité effectivement exercée et de la très bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur, mais également de la destination contractuelle restrictive, de la répartition des surfaces d’exploitation sur deux niveaux reliés, de mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et prescrits par les autorités administratives et de l’absence de gaine d’extraction des locaux, l’expert retient un prix unitaire de marché de 2.000 euros du m², pondéré, soit une valeur locative de marché arrondie à 155.000 euros, hors taxes et hors charges (77,45 euros x 2.000 m²B), pour également “tenir compte de ce qu’il s’agit d’un commerce de café-bar-petite restauration” qui nécessite des investissements importants en matériel et en nombre de salariés.”

Les bailleurs revendiquent une valeur locative unitaire de marché de 1900 euros/m2B en invoquant le fait :
- que la valeur locative de marché retenue par l’expert fait ressortir un taux d’effort de 13,6 % sur la base du chiffre d’affaires 2018 (et de 15,2 % sur la base du chiffre d’affaires moyen) ce qui est excessif au regard de l’activité concernée, et de la destination restrictive du bail,
- que la capacité contributive d’un exploitant de café-bar avec petite restauration est bien inférieure à celle d’une enseigne de prêt à porter haut de gamme et de luxe, qui entourent les locaux, et que les références citées par l’expert ont toutes trait à des destinations commerciales susceptibles de supporter des niveaux de loyer plus élevés,
- que depuis 2020, les valeurs de marché ont été atténuées.

La société [Localité 10] revendique une valeur locative unitaire de marché de 3.500 euros/m2B, relevant le fait que les emplacements à cet endroit de la [Adresse 8] sont peu nombreux et sont recherchés comme cela ressort des éléments de comparaison retenus par l’expert.

L’expert judiciaire a retenu des éléments de comparaison de deux ordres :

- des références situées à proximité immédiate des lieux loués, soit :
* [Adresse 8] dans la section comprise entre la [Adresse 7] et le [Adresse 4] : quatre références pour des loyers conclus en 2012 et 2013, concernant des enseignes de prêt à porter haut de gamme et d’horlogerie/bijouterie faisant état d’un loyer facial compris dans une fourchette de 2.647 euros/m2B et 3.871 euros/m2B et d’un loyer reconstitué compris entre 5.202 euros/m2B et 7.343 euros/m2B, et une référence de renouvellement amiable du 1er octobre 2015 faisant état d’un loyer de 1.537 euros/m2B (pour une surface de 107 m2B), concernant une enseigne de cosmétiques,
* [Adresse 4] : une référence de renouvellement amiable du 15 février 2018 concernant un loyer de 716 euros/m2B pour une surface de 125,75 m2B et une activité de café-bar-brasserie,

- des références concernant plus spécifiquement l’exploitation de café-bar, petite restauration pour des commerces implantés au sein du 6ème arrondissement sur des emplacements de bonne commercialité mais hors du secteur proche des locaux considérés, faisant état de loyers compris entre 488 euros/m2B et 1765 euros/m2B.

Si ces références sont plus éloignées des locaux loués, elles peuvent utilement être prises en compte à titre indicatif en ce que l’activité de café-bar, petite restauration ne bénéficie pas du même rendement que celle de l’équipement de la personne et de l’horlogerie de luxe, compte tenu notamment des investissements et de la masse salariale qu’elle nécessite, de sorte que la valeur locative doit être largement minorée au regard des références sus visées situées à proximité immédiate des lieux loués.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, des caractéristiques des locaux et de leur environnement, il sera retenu une valeur locative unitaire de base de 2.000 euros/m2B.

La valeur locative de marché sera donc fixée à la somme arrondie de 155.000 euros (77,45 m2B x 2.000 euros).

S’agissant de la valeur locative de renouvellement, les parties s’accordent pour dire, à l’instar de l’expert judiciaire, qu’il n’existe pas de motifs de déplafonnement et que le loyer plafonné s’établit à la somme de 46.958,19 euros HT HC selon le calcul suivant:
43.088,28 x 111,87 (1erT 2018) / 102,46 (3T 2008).

La valeur du loyer de renouvellement sera donc retenue à hauteur de la somme arrondie de 46.958 euros.

Pour calculer la valeur du droit au bail, l’expert a retenu un coefficient de situation de 9. Les bailleurs revendiquent l’application d’un coefficient de 9,50 qui selon eux s’applique lorsque les valorisations sont comprises entre 2.500 euros et 3.499 euros du m2 pondéré et la société [Localité 10] sollicite l’application d’un coefficient de 8 en raison d’une part de la destination contractuelle limitée du bail, avec l’impossibilité de faire de la cuisson sur place, et d’autre part de la durabilité des effets de la crise sanitaire.

Compte tenu des éléments ci-dessus développés concernant la valeur locative de marché, l’expert a, à juste titre, retenu un coefficient de 9 de sorte que la valeur du droit au bail sera fixée à la somme de 972.000 euros, selon le calcul suivant :
[155.000 euros (valeur locative de marché) - 46.958 euros (loyer plafonné)] x 9.


Sur la valeur du fonds de commerce

Les parties s’opposent sur la méthode à appliquer aux fins de chiffrer cette indemnité. La société [Localité 10], se référant à la méthode appliquée par l’expert judiciaire, considère que l’indemnité de remplacement doit être fixée par référence à la valeur du fonds de commerce qui serait supérieure à la valeur de son droit au bail ; les consorts [E] estiment quant à eux que l’indemnisation doit s’apprécier sur le préjudice réellement subi par la société [Localité 10], lequel correspond à la perte d’un placement financier et non d’un outil de travail puisque les locaux donnés à bail sont depuis trente-six ans en location-gérance, de sorte qu’il convient d’appliquer la méthode basée sur la capitalisation de la redevance de la location gérance.

Les bailleurs soulignent ainsi que le préjudice du locataire évincé ne peut se confondre avec celui du locataire-gérant, sans lien de droit avec le bailleur et qu’il n’a pas à être indemnisé sur la base du chiffre d’affaires ou des résultats du locataire gérant mais par capitalisation de la redevance annuelle payée par celui-ci, à laquelle est appliqué un coefficient multiplicateur compris dans une fourchette de 5 à 10 en fonction de la rentabilité du fonds.

Il est constant que comme le soulignent les consorts [E], aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

En l’espèce, il est établi par les extraits K Bis versés aux débats et non contestés que la société [Localité 10] a donné en location-gérance le fonds de commerce en cause depuis le 1er janvier 1988, soit depuis plus de 35 ans.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que la société [Localité 10] est spécialisée dans le secteur d’activités de la location de terrains et d’autres biens immobiliers et que son gérant, M. [W] [F] dirige trois entreprises ; que son mandat principal est celui de gérant de la SNC Pharmacie De La Butte aux Cailles depuis 2003 ; qu’il est en outre gérant de la SCI Bac Tolbiac, immatriculée le 17 juin 2004, spécialisée dans le secteur d'activité de la location de terrains et d’autres biens immobiliers.

Il ressort de ces éléments, spécifiques aux faits de la cause, que le fonds de commerce dont est évincée la société [Localité 10] ne peut pas être considéré comme un outil de travail mais doit s’analyser, ainsi que le soutiennent à juste titre les consorts [E], comme un placement financier.

Ainsi il n’est ni opportun ni conforme à la réalité du mode d’exploitation du fonds qui perdure depuis des années, d’indemniser le préjudice subi par la société [Localité 10], constitué par la perte d’un placement financier et non par la perte d’un instrument de travail, sur la base du chiffre d’affaires ou du résultat réalisés par le locataire-gérant.

Il sera en conséquence fait application de la méthode de calcul par capitalisation de la redevance annuelle payée par le locataire-gérant à la société [Localité 10] à laquelle doit être appliqué un coefficient multiplicateur.


S’agissant de la détermination de ce coefficient de capitalisation, l’expert- tout en préconisant l’approche par la rentabilité non retenue par le tribunal en l’espèce- indique en page 41 de son rapport que :
“ Pour répondre à la demande de Maître [G] [M] qui sollicite que l’expert prenne en considération le fait que la valeur du fonds peut être retenue sur la base des redevances reçues par le propriétaire du fonds, que cette valorisation correspond à :
- la capitalisation au coefficient 8,5 de la dernière redevance de location gérance (reconduite à compter du 1er juillet 2019 moyennant la somme annuelle de 162.000 €),
- la capitalisation au coefficient 9 de la moyenne des redevances de location-gérance des exercices 2016 à 2018 (soit 147 000 €).”

La société [Localité 10] fait exposer que le coefficient retenu est totalement déconnecté des coefficients financiers usuels.
Pour autant, et comme le soulignent à juste titre les bailleurs, le rendement attendu d’une location gérance, qui est un mode alternatif à l’exploitation directe, ne peut être assimilé à un pur produit financier, décorrélé de l’idée de rentabilité.
Le coefficient en cause, qui varie en fonction de la rentabilité du fonds, est généralement déterminé dans une fourchette de 5 à 10, étant entendu qu’il est en outre usuellement considéré que les fonds donnés en location gérance voient s’appliquer des coefficients de 5 à 6 pour ceux qui sont peu rentables, 7 à 8 pour des fonds à bonne rentabilité et 9 à 10 pour des fonds très rentables.

En l’espèce, compte tenu des éléments et analyses comptables produits, il apparaît que le fonds est de bonne rentabilité, de sorte qu’il sera appliqué un coefficient multiplicateur de 8.

Sur la base des années 2016 à 2020, en l’absence d’autres éléments plus récents produits, la moyenne des redevances annuelles s’élève à la somme, avancée par les bailleurs et non contestée par la société [Localité 10], de 150.750 euros.

La valeur du fonds en l’espèce sera donc fixée à 1.206.000 euros (150.750 € x 8).

Ce montant étant supérieur à la valeur du droit au bail, l’indemnité d’éviction principale due par les consorts [E] à la société [Localité 10] sera donc fixée à la somme de 1.206.000 euros. 

Sur les indemnités accessoires

La société [Localité 10] réclame la somme de 282.600 euros au titre de l’indemnité de remploi, 55.000 euros au titre du trouble commercial, 124.400 euros au titre des frais de réinstallation, 6.000 euros au titre des travaux non amortis, et sollicite en outre l’indemnisation des frais de licenciement sur justificatifs.

Les bailleurs soutiennent que le fonds de commerce constituant un placement financier et non un outil de travail, le locataire évincé ne peut valablement solliciter l’indemnisation des frais allégués habituellement supportés par le preneur qui se réinstalle.

Sur l’indemnité de remploi

Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui s’oppose au paiement de cette indemnité, de rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

L’expert évalue cette indemnité à la somme totale de 137.500 euros, proportionnellement au montant de l’indemnité principale d’éviction, (10 %), ratio auquel se rallie la société [Localité 10].

Nonobstant la mise en location gérance du fonds en cause, il n’est pas établi en l’espèce que la société [Localité 10] va cesser toute activité à la suite de l’éviction et qu’elle n’entend pas acquérir un nouveau fonds, peu important le fait qu’elle entende ensuite le mettre en location gérance.

Le mode de calcul de cette indemnité n’étant pas autrement discuté, il sera alloué de ce chef à la société [Localité 10] la somme de 120.600 euros à ce titre 

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’expert a chiffré cette indemnité à hauteur de 55.000 euros correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE), somme que la société [Localité 10] réclame, faisant valoir notamment qu’elle doit faire face à la recherche d’un fonds de même valeur, faire coïncider la restitution des locaux et le départ du locataire gérant.

Les bailleurs s’opposent à cette demande compte tenu de la location gérance et subsidiairement demandent au tribunal d’évaluer cette indemnité sur la base de trois fois le montant de la redevance annuelle soit 12.250 euros x 3 = 36.750 euros. 

En raison de la location gérance du fonds, il n’y a pas d’interruption de l’activité de la société [Localité 10], propriétaire du fonds de commerce qui ne souffre donc pas d’un trouble commercial personnel, étant entendu que l’indemnité principale et l’indemnité de remploi couvrent la perte du fonds ainsi que les frais exposés pour son remplacement.

Dès lors, il ne sera alloué aucune somme à la société [Localité 10] de ce chef.


Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux et peuvent être dus même dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce.

Cependant, le preneur ne peut prétendre bénéficier de cette indemnisation que s’il justifie devoir mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd, étant entendu que les aménagements et améliorations de pure convenance ne sont pas à la charge du bailleur.

L’expert judiciaire a retenu “à titre informatif et sous réserve de devis et de justificatifs” un montant de 106.600 euros, calculé au prorata des surfaces et montant de travaux au m2.

La société [Localité 10] réclame à ce titre une indemnisation à hauteur de 124.400 euros, sans cependant produire de justificatifs.

Faute de justifier que le fonds bénéficie d’installations spécifiques et compte tenu de la mise du fonds en location gérance depuis plus de trente ans, la société [Localité 10] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les travaux non amortis

La société [Localité 10] demande au tribunal de prendre en compte les travaux non amortis à hauteur de 6.000 euros.

Aucune indemnisation ne sera accordée à ce titre, compte tenu du mode d’exploitation en location gérance, faute de justificatifs et alors qu’il existe une clause d’accession en fin de bail.

Sur les frais divers

La société [Localité 10] réclame à ce titre l’allocation de la somme de 10.000 euros, invoquant un “transfert de siège et autres” sans autre explication ni pièce versée aux débats.

Elle sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef, étant précisé qu’elle a déjà été indemnisée au titre des frais de remploi.

Sur les frais de licenciement

La société [Localité 10] demande que ces frais soient indemnisés sur justificatifs, précisant que le loueur du fonds doit poursuivre les contrats de travail à la fin de chaque contrat de location-gérance.

Les éventuels frais de licenciement restant à la charge de la société [Localité 10] consécutifs à la rupture des contrats de travail entrainée par l’éviction seront remboursables sur justificatifs en ce qu’ils font partie de l’indemnisation globale de l’éviction.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme globale de 1.326.600 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.


Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 1.250 euros/m2, une majoration de 8 % pour les terrasses et un abattement de 10 % pour précarité, pour aboutir à une indemnité d’occupation annuelle de 94.101 euros.

Le bailleur est d’accord avec ce raisonnement, sauf à exclure l’abattement pour précarité, en raison du mode d’exploitation du fonds par le biais d’une location gérance.

La société [Localité 10] indique être d’accord avec le prix unitaire retenu, l’abattement de précarité à hauteur de 10 % mais conteste la majoration de 8 % pour les terrasses, préconisant qu’il soit réduit à 3%, et sollicite un abattement supplémentaire de 3 % en raison du caractère restrictif de la clause de destination. Elle demande en outre de réduire à 40.000 euros pour l’année 2020 et à 60.000 euros pour l’année 2021 cette indemnité

Conformément à l’accord des parties, la valeur locative de base sera fixée à la somme de 96 .812 euros (77,45 m2B x 1250 euros).

Il sera en outre appliqué une majoration de 8 % pour droit de terrasse, le fonds disposant d’une terrasse couverte de 12 places assises environ et d’une terrasse à ciel ouverte de 24 places, qui majorent de façon significative la capacité d’accueil de l’établissement, et lui confèrent en outre une très forte visibilité.

L’abattement de 3 % pour clause de destination restrictive sera écarté, cette particularité étant déjà prise en compte dans la fixation de la valeur locative de base.

Il sera en revanche appliqué un abattement de précarité de 10 %, compte tenu de l’incertitude créée par l’éviction quant aux revenus dont bénéficie la société [Localité 10] de la mise en location-gérance du fonds.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 10] à compter du 1er juillet 2018 sera donc fixée à la somme annuelle arrondie de 94.101 HT HC [96.812 + (96.812 x 8%) ] x 0,90.

Le bail expiré ne prévoyant pas de clause d’indexation mais un simple renvoi aux règles légales concernant la révision triennale, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation annuelle sollicitée par les bailleurs.

Sur les autres demandes 

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par les bailleurs d’un congé sans offre de renouvellement, les consorts [E] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à la société [Localité 10] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’existence du droit de repentir dont bénéficient les consorts [E] en vertu de l’article L145-58 du code de commerce et le droit au maintien dans les lieux de la société [Localité 10] justifient que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré 

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 2 juin 2022 et déclare recevables les conclusions des parties notifiées les 8 et 12 janvier 2024,

Ordonne la clôture de la procédure,

Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 19 décembre 2017 par M. [N] [E] et M. [T] [E] à la société [Localité 10] a mis fin au bail liant les parties concernant les locaux situés [Adresse 8] à compter du 30 juin 2018 à minuit,



Fixe à la somme de 1.326.600 euros le montant de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement sur justificatifs, due à la société [Localité 10] par M. [N] [E] et M. [T] [E], se décomposant comme suit:
indemnité d’éviction principale : 1.206.000 euros
Indemnité pour frais de remploi : 120.600 euros

Déboute la société [Localité 10] de ses demandes d’indemnisation complémentaires,

Dit que la société [Localité 10] est redevable à l’égard de M. [N] [E] et M. [T] [E] d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 99.101 euros HT HC,

Déboute M. [N] [E] et M. [T] [E] de leur demande d’indexation de cette indemnité d’occupation,

Condamne in solidum M. [N] [E] et M. [T] [E] à payer à la société [Localité 10] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [E] et M. [T] [E] in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire 


Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME