Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Eléonore FAVERO 
Monsieur [N] [B]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Eléonore FAVERO 
Monsieur [N] [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00960 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32S6

N° MINUTE : 
16 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEURS
Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Eléonore FAVERO de la SELEURL FAVERO AGOSTINI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 1]


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00960 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32S6


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 3 mars 2018, M. [N] [B] a donné à bail à M. [X] [R], M. [Z] [H], et M. [F] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1980 euros, comprenant une provision pour charges mensuelle de 300 euros. Un nouveau contrat de bail a été conclu entre M. [N] [B], M. [X] [R], M. [Z] [H], et M. [V] [O] en date du 18 août 2018, incluant le versement d’un dépôt de garantie de 3360 euros.

Par courriel en date du 30 avril 2022, M. [Z] [H] a informé M. [N] [B] de sa volonté de lui donner congé de l’appartement, à effet à l’issue d’un mois après l’envoi du courriel, et de ce que lui et ses deux autres colocataires, Mme [T] [J] et M. [X] [R], se tenaient à sa disposition pour effectuer l’état des lieux de sortie, à compter du 1er juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, M. [Z] [H] et M. [X] [R] ont assigné M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
restitution du dépôt de garantie, soit 1120 euros, augmenté des intérêts de retard, soit 56 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard commencé à compter du 7 août 2022,condamnation de M. [N] [B] à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice financier ;condamnation de M. [N] [B] à verser à Monsieur [X] [R] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice financier ;condamnation de M. [N] [B] à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice moral ;condamnation de M. [N] [B] à verser à Monsieur [X] [R] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice moral ;condamnation de M. [N] [B] à verser à Monsieur [Z] [H] et à M. [X] [R] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
A l'audience du 26 février 2024, M. [Z] [H] et M. [X] [R] ont été représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et s’est opposé à la demande reconventionnelle du défendeur, tendant à voir ordonnée la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 480 euros chacun, au titre de leur occupation du bien litigieux entre le 31 mai 2022 et le 7 juin 2022.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, au visa de l’article 22 alinéas 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 1120 euros chacun que le propriétaire aurait, jusqu’à ce jour, refusé de leur restituer en intégralité, prétextant des dégradations qu’ils réfutent, dans un contexte où ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie contradictoires n’ont été réalisés. Ils ajoutent que la remise des clés a eu lieu le 7 juin 2022, après un échange amiable au cours duquel M. [N] [B] les aurait autorisés à demeurer dans le bien au-delà de la date de prise d’effet de leur congé, leur laissant penser que cette prolongation était acceptée à titre gratuit. Ils contestent la valeur probatoire des pièces produites à l’audience par le défendeur, et font valoir le préjudice tant financier que moral subi du fait de la résistance de leur ancien bailleur, qui les aurait notamment privés de la possibilité de financer un dépôt de garantie pour leur nouveau logement.

 M. [N] [B] a comparu en personne ; il ne s’oppose pas à la demande de restitution du dépôt de garantie sollicité par M. [Z] [H] et M. [X] [R] mais sollicite la condamnation de ces derniers à lui verser la somme de 960 euros au total, soit la somme de 480 euros par demandeur, au titre des 7 jours passés par les demandeurs, entre le 31 mai 2022 et le 7 juin 2022, au sein de l’appartement après expiration du bail. Il s’oppose en outre aux demandes formées au titre de la réparation de leur préjudice, tant moral que financier, ainsi qu’à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [B] soutient avoir réalisé un état des lieux d’entrée contradictoire lors de l’entrée dans les lieux des trois colocataires et avoir constaté des dégradations au sein de l’appartement lorsqu’ils en sont sortis. Il précise cependant ne rien réclamer au titre de la remise en état du logement. Il conteste avoir jamais donné son accord s’agissant de la jouissance gratuite du bien, durant 7 jours après la date d’expiration du contrat de bail, de sorte que cette occupation doit donner lieu à indemnité. Il précise à ce titre que M. [Z] [H] est en réalité demeuré dans les lieux jusqu’au 12 juin 2022. Il soutient avoir voulu entamer une médiation qui aurait permis d’éviter la présente procédure, de sorte que la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, aucun état des lieux d’entrée ou de sortie contradictoire ne figure au dossier, le bailleur n'ayant pas pris la peine de se ménager la preuve des dégradations par l'établissement à ses frais d'un constat d'huissier, « l’état des lieux comparés de l’appartement de [N] [B] », daté du 20 juillet 2020, non signé, ne permettant pas de corroborer ses dires.

Il convient toutefois de constater que M. [N] [B] ne formule aucune demande au titre des dégradations locatives.

Il résulte du contrat de bail du 18 août 2018 que le montant du dépôt de garantie s’élevait à 3360 euros, soit deux mois de loyers hors charges, soit 1120 euros à la charge de chacun des trois colocataires. Il apparaît en outre que M. [N] [B] a, à deux reprises, par courriels des 11 et 12 août 2022, indiqué aux demandeurs qu’il ferait « leur virement », en réponse à la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par les trois locataires, en date du 2 août 2022.

M. [Z] [H] et M. [X] [R] déclarent, dans leurs écritures, que la part revenant au colocataire qui n’est pas partie à la procédure lui a été restituée, et qu’une partie de la somme due à M. [Z] [H] lui a été réglée. 

En conséquence, Monsieur [N] [B] sera condamné à restituer à M. [Z] [H] la somme de 880 euros et à M. [X] [R] la somme de 1120 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie.

Il sera par ailleurs appliqué une pénalité de 56 euros par mois de retard à compter du 7 août 2022, date d'expiration du délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie, jusqu'à parfait paiement des sommes de 880 euros et de 1120 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Néanmoins, le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier d’un préjudice subi distinct de celui réparé par les 56 euros alloués par mois de retard accordés ci-dessus, M. [Z] [H] et M. [X] [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts tant au titre de leur préjudice financier qu’au titre de leur préjudice moral.

Sur la demande indemnitaire formée par M. [N] [B] 

Aux termes de l’article 15 alinéa 22 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de la clause pénale prévue dans le contrat de bail signé par les parties le 18 août 2018, en cas de retard dans la libération des lieux après réception du congé ou expiration du contrat, le preneur, quels que soient ses motifs, devra une astreinte par jour de retard calculée sur la base de trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ. Cette indemnité n’ouvrira aucun droit de maintien dans les lieux au preneur et elle sera acquise au bailleur à titre d’indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

M. [Z] [H] et M. [X] [R] reconnaissent s’être maintenus dans les lieux jusqu’au 7 juin 2022, soit 7 jours après expiration du délai de leur préavis, M. [Z] [H] ne contestant par ailleurs pas s’y être maintenu jusqu’au 12 juin 2022. Ils prétendent que M. [N] [B] les y aurait autorisés, en leur « laissant penser » qu’ils ne devraient supporter aucune charge à ce titre. Ils n’apportent toutefois pas la preuve d’un tel accord.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause contenue dans le contrat de bail conclu entre les parties, et de dire que M. [Z] [H] et M. [X] [R] seront condamnés à verser à M. [N] [B] une indemnité d’occupation égale à la somme qu’il sollicite, soit 960 euros au total, divisée à parts égales entre les deux demandeurs, étant précisé que cette somme est inférieure à celle prévue par la clause pénale.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. 

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

L’article suivant énonce que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, M. [N] [B] demande que l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [H] et M. [X] [R] soit déduite des sommes dues au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il y a lieu, sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, de requalifier cette demande en demande de compensation, et, dès lors qu’il est établi que les obligations sont fongibles, certaines, liquides, et exigibles, d’y faire droit.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des succombances réciproques des parties dans la charge de la preuve qui leur incombaient, et de ce qu’il a été fait droit à leurs demandes respectives, chacune supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à M. [X] [R] la somme de 1120 euros au titre de la restitution de sa part du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à M. [Z] [H] la somme de 880 euros au titre de la restitution de sa part du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [X] [R] à verser à M. [N] [B] la somme de 480 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1 juin 2022 au 7 juin 2022,

CONDAMNE M. [Z] [H] à verser à M. [N] [B] la somme de 480 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1 juin 2022 au 7 juin 2022,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues au titre de la restitution du dépôt de garantie, et les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation,

REJETTE les demandes formées par M. [Z] [H] et M. [X] [R] au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, moral et financier,

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens d'instance par elle exposés ;

REJETTE les demandes formées par M. [Z] [H] et M. [X] [R] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIERLE JUGE