Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [N] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2V

N° MINUTE : 6







JUGEMENT 
rendu le 24 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière






Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W2V



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 novembre 2006, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [N] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2062, 14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 août 2023.

Par acte d'huissier en date du 16 novembre 2023, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
-d'ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution 
-condamner Monsieur [N] [J] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3131, 28, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 2062, 14 et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.

A l'audience du 15 février 2024, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5685, 42 euros, selon décompte en date du 8 février 2023, janvier 2024 compris, les frais devant être exclus, d'où une dette de5368, 29 euros. La société bailleresse ajoute que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.





MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 2 novembre 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2023, pour la somme en principal de 2062, 14 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire, alors que, au surplus, le loyer courant n'est pas payé et que la dette augmente. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant sollicitée, la bailleresse maintenant sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [J] étant sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [J] reste lui devoir la somme de 5685, 42 euros (en ce inclus 317, 13 euros de frais de poursuite) à la date du 8 février 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 5368, 29 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2062, 14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 9 février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA TOIT ET JOIE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2006 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [N] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au 5éme étage, porte numéro 81, [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [N] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 5368, 29 euros (décompte arrêté au 8 février 2023, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 sur la somme de 2062, 14 euros et à compter du 16 novembre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 550, 27 euros), à compter du 9 février 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à la SA TOIT ET JOIE une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection