Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/04391 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5AC

N° MINUTE : 
7-2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO (anciennement dénommée LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0640
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562023503489 du 30/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 décembre 2023
Délibéré le 29 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 27 avril 2018, la SAS HENEO, anciennement SAS LERICHEMONT a donné à bail à M. [Z] [U] un logement meublé à usage d’habitation n°303 au 3ème étage d'une résidence sociale située [Adresse 1], moyennant le versement une redevance mensuelle de 581,37 euros.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la SAS HENEO a fait signifier à son locataire un congé par acte d'huissier du 16 janvier 2023 à effet du 30 avril 2023.

Le même jour, la SAS HENEO a fait signifier à M. [Z] [U] un commandement de payer la somme de 5 608,78 euros correspondant aux redevances impayées à la date du 6 janvier 2023.

Par acte d'huissier en date du 11 mai 2023, la SAS HENEO a fait assigner M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
juger que le contrat de résidence de M. [Z] [U] est résilié depuis le 26 avril 2021,juger que M. [Z] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation,en conséquence,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Z] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner que le sort du mobilier garnissant le logement soit réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner M. [Z] [U] à lui payer la somme de 6.838,86 euros suivant décompte arrêté au 28 mars 2023, échéance de février 2023 incluse, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées, avec intérêts de droit,condamner M. [Z] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la parfaite libération des lieux,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du congé et du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le défendeur a dépassé la durée de séjour de 36 mois maximum et qu’il est dans une situation d’impayé locatif de plusieurs mois.

A l'audience du 19 décembre 2023, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa demande de paiement à la somme de 7.553,18 euros au titre des redevances impayées selon un décompte du 5 décembre 2023. En réponse aux prétentions du défendeur, elle expose que la proposition de relogement ne constitue pas une obligation du bailleur en cas résiliation mais est au contraire un motif de résiliation de la convention d’occupation. Elle ajoute qu’elle est opposée à tout délai, estimant qu’il a déjà disposé de délais de fait compte tenu de la date du congé délivré le 16 janvier 2023. Elle conclut au débouté des demandes de M. [Z] [U].

M. [Z] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience au titre desquelles il sollicite le rejet de la demande de résiliation de la société HENEO, l’octroi de délai de paiement, proposant de verser 50 euros pendant 23 mois, le solde à la 24ème échéance. Subsidiairement, il sollicite le rejet de l’astreinte, de la demande de suppression du délai de 24 mois prévu par l’article L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution et de la condamnation aux frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le congé délivré sans être précédé d’une proposition de relogement n’est pas valable. Concernant sa demande de délais de paiement, il fait valoir qu’il a trouvé un emploi qui lui permet de faire face aux échéance proposées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2024. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Z] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré et notamment dépassement du délai maximum de séjour de 36 mois.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. 

En l'espèce, le contrat de résidence unissant la société HENEO et M. [Z] [U] contient, en son article 7, une clause de résiliation de plein droit ainsi rédigée : 

« le titre d'occupation pourra être résilié pour l'un des motifs suivants :
- inexécution par le preneur de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment non-paiement de la redevance dans les délais prévus, la résiliation portera effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. 
-fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d'admission dans la résidence sociale (...) et notamment (…) dépassement du délai maximum de séjour de 36 mois.». 

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article L 632-3 du code de la construction et de l'habitation, l'obligation de dénoncer l'assignation au représentant de l’État ne s'applique pas au logement litigieux.
Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04391 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5AC


En l'espèce, la société HENEO justifie avoir notifié un congé au défendeur par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023 l’informant qu’il avait dépassé la durée maximale d’occupation et lui demandant de quitter les lieux au plus tard le 30 avril 2023, respectant ainsi le préavis de 3 mois.

Il est constant que M. [Z] [U] a largement dépassé la durée maximale d’occupation de 36 mois puisque le titre d’occupation lui a été consenti le 27 avril 2018.

Contrairement à ce qu’indique M. [Z] [U] dans ses écritures, l’article 7 du titre d’occupation ne prévoit pas d’obligation de relogement en cas de dépassement de la durée de séjour mais stipule uniquement que lorsqu’une proposition de relogement est faite, le délai de prévenance est ramené à un mois.

Ainsi, aucun manquement ne peut être reproché à la société HENEO du fait de ne pas avoir proposé de relogement au défendeur.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du titre d'occupation consenti à Monsieur M. [Z] [U] à effet du 30 avril 2023. 

M. [Z] [U] étant sans droit ni titre depuis 1er mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicité.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation et les redevances impayées

Compte tenu du titre d'occupation antérieur qui est résilié à la date du 30 avril 2023, et afin de préserver les intérêts de la société HENEO, il convient de dire que M. [Z] [U] sera redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui s'est substituée à la redevance, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Cette indemnité sera fixée au montant de la redevance telle qu'elle aurait résulté du titre d'occupation résilié et de ses accessoires si ce dernier s'était poursuivi.

Par ailleurs, la société HENEO verse au débat un décompte duquel il résulte que si le défendeur a repris le paiement au cours des derniers mois, il reste devoir la somme de 7 553,18 euros au titre des redevances impayées et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 5 décembre 2023, échéance de novembre incluse.

M. [Z] [U] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont de mauvaise foi ou sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, la société HENEO sollicite la suppression du délai de deux mois compte tenu de l’urgence et de la qualité d’occupant sans droit ni titre du défendeur.

Toutefois, il résulte des pièces produites que M. [Z] [U] a repris le paiment des redevances depuis de plusieurs mois et que le congé délivré par HENEO date de janvier 2023 alors que le dépassement de la durée de 36 mois remonte à 2021 ; il n’est par ailleurs produit aucune pièce démontrant qu’il ne jouirait pas paisiblement de son logement.

En conséquence, la société HENEO est déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois. 

Sur la demande reconventionnelle supplémentaire de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 

En l'espèce, il n’est pas établi à ce stade que le relogement du défendeur ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

En outre, il sera relevé que le préavis pour quitter les lieux ayant expiré le 30 avril 2023, M. [Z] [U] a déjà bénéficié de fait d’un délai d’un an.

Dès lors, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du congé et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
 
CONSTATE le dépassement de la durée de séjour de M. [Z] [U],

CONSTATE que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 30 avril 2023 à la suite du congé signifié à M. [Z] [U] le 16 janvier 2023,

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à verser à la SAS HENEO la somme de 7 553,18 euros au titre des redevances impayées et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 5 décembre 2023, échéance de novembre incluse, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023, date du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à verser à la SAS HENEO une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection