Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/04424 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5JR

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E2070


DÉFENDERESSE
Madame [S] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Messaline LESOBRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2537


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 décembre 2023
Délibéré le 26 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier





Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04424 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5JR

EXPOSE DU LIITGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, à effet au 11 mars 2018, Mme [S] [U] a consenti à M. [W] [B] un bail meublé d’habitation pour une durée d’une année reconductible tacitement, portant sur un logement situé [Adresse 1]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 3 700 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Un dépôt de garantie de 3 700 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par courrier électronique du 14 mars 2021, M. [W] [B] informait la bailleresse qu’il entendait donner congé mais que M. [I] [P], son associé, proposait de reprendre le logement.

Le 1er avril 2021, Mme [S] [U] et M. [I] [P] ont signé un avenant au bail au titre duquel M. [I] [P] remplaçait M. [W] [B] en qualité de locataire.

Par courrier électronique du 8 septembre 2021, M. [I] [P] a fait part à Mme [S] [U] de son souhait de quitter le logement à compter du 7 octobre 2021 et indiquait avoir envoyé une lettre de résiliation.

Cette lettre a été reçue le 7 septembre 2021 par la bailleresse.

Un document intitulé état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 20 septembre 2021, entre Mme [S] [U] et M. [I] [P].

Par courrier de mise en demeure de son conseil en date du 9 septembre 2022, M. [I] [P] a demandé la restitution du dépôt de garantie.

Par exploit en date du 18 avril 2023, M. [I] [P] a fait assigner Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été renvoyée au 19 décembre 2023, date à laquelle elle a été retenue.

M. [I] [P], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience, au titre desquelles, il a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il déboute Mme [S] [U] de ses demandes et qu’il la condamne au paiement des sommes suivantes :
9.250 euros sauf à parfaire, au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard,1.477,33 euros au titre de la période de location cumulée des lieux loués,300 euros au titre du mobilier laissé par M. [I] [P],3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice de jouissance,7.152 euros au titre du trop-perçu à défaut d’application de l’encadrement des loyers de juillet 2020 à fin juin 2021,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, M. [I] [P] fonde sa demande de restitution du dépôt de garantie sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il conteste les dégradations locatives dont fait état la bailleresse, précisant que lors de son entrée dans les lieux, Mme [S] [U] avait indiqué que les lieux étaient en état alors que les éclats de peinture dans l’escalier étaient présents, de même que le trou dans le mur de la salle de bains et que lors de sa sortie, il n’a pas été indiqué que le lavabo était bouché ni que le plan de travail et le joint de la cuisine devaient être repris. Il ajoute que la bailleresse s’était engagée à reprendre le mobilier laissé sur place pour la somme de 300 euros. Il sollicite la somme de 1.477,33 euros au titre de la part de loyer correspondant à la location d’une partie du logement effectuée par la bailleresse avant son départ. Il justifie sa demande de dommages et intérêts par le préjudice de jouissance résultant du manque de sécurité de l’immeuble. Enfin, il estime que le loyer qui lui a été facturé pendant sa période d’occupation ne respectait pas le dispositif d’encadrement des loyers et que le loyer maximal qui aurait pû lui être demandé s’élevait à la somme maximale de 2.728 euros.

Mme [S] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :
Débouter M. [I] [P] de ses demandes,Constater que le dépôt de garantie est insuffisant pour les seules réparations de l’appartement loué,A titre reconventionnel,Condamner M. [P] au paiement de la somme de 9.000 euros au titre du préjudice de jouissance, de l’absence de possibilité de jouissance pendant six huit mois de l’appartement du 3ème étage du fait d’un défaut d’entretien de l’appartement.
Au soutien de ses prétentions, Mme [S] [U] expose avoir constaté des désordres justifiant la conservation du dépôt de garantie et la condamnation de la locataire sortante au paiement d'une somme supplémentaire correspondant à la reprise de tous les désordres et aux dommages causés à l’appartement du dessous qui lui appartient et qui a été inhabitable pendant plusieurs mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2024. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. [...] ».
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Mme [S] [U] justifie son refus de restituer le dépôt de garantie par les dégradations locatives et les meubles manquants relevés dans l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 septembre 2021.

Ce document contient la liste suivante :
Clous à enlever sous cage escalierChambre : Tableau enlevé car vitre cassé et peinture autour poignée placardMontée escalier : Réfection mur façade avec trousSalle de bains : Trous source dégâts des eaux côté baignoireSalon : aspirateur (un petit rouge qui remplace le gris)Trous dans le mur et traces tableau entre les deux luminairesAlarme incendie à remettreMur au-dessus du vaisselier en acier traces et clous a enleverTrace noire sur le parquet salonTerrasse : Chaises en fer ; dossier casséMobilier manquant : Glace couloir + Plaid indien
Pour contester ces réparations locatives, M. [I] [P] soutient que lors de son entrée, les lieux étaient dans le même état.

Le demandeur ne produit aucun état des lieux d’entrée mais produit plusieurs photographies réalisées le 1er avril 2021 au moment de son entrée dans les lieux montrant :
de gros éclats de peinture sur le mur au droit des marches de l’escalier intérieur de l’appartement,une photographie de la baignoire montrant un trou dans le mur au-dessus de la baignoire.
Il résulte de ces photographies que le mur de l’escalier et celui de la salle de bains étaient déjà dégradés au moment de son entrée dans les lieux.

S’agissant des autres postes, le demandeur ne rapporte pas la preuve que ces dégradations existaient déjà lors de son entrée dans les lieux.

En conséquence, les dégradations locatives et meubles manquants mentionnés dans l’état des lieux de sortie seront retenus à l’exception de la réfection du mur de l’escalier et du mur de la salle de bains.

Il apparaît ainsi que ces deux dégradations du logement ne sont pas imputables au locataire. 

Mme [S] [U] produit deux factures de la société TELMAT correspondant aux réparations locatives effectuées pour un montant total de 3.639,43 euros desquelles il faut déduire les réparations relatives au mur de l’escalier et au mur de la baignoire.

Après déduction de ces postes, les réparations à la charge de M. [I] [P] s’élèvent à la somme de 1.844,45 euros TTC. 

Les autres postes mentionnés dans l’état des lieux de sortie dès lors qu’ils ne sont pas chiffrés par la fourniture d’un devis ou d’une facture ne seront pas pris en compte pour l’évaluation des réparations locatives.

En conséquence, après déduction des réparations locatives, M. [I] [P] est bien fondé à solliciter la somme de 1.855,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Cette somme aurait dû être restituée dans le délai de deux mois, soit avant le 20 novembre 2021, M. [I] [P] ayant quitté les lieux le 20 septembre 2021.

Postérieurement à cette date, une pénalité de 10 % du loyer mensuel en principal est applicable, soit de 370 euros. Elle sera liquidée à la somme de 6.290 euros jusqu'à l'assignation. 

Cette pénalité ne sera appliquée que jusqu'à l'assignation pour ne pas faire supporter à la bailleresse la durée de la procédure judiciaire, et pour éviter un enrichissement sans cause du locataire alors même que le montant de la pénalité risque de se retrouver d'une importance sans commune mesure avec le montant de l'impayé et le préjudice réel subi.




Sur la demande de remboursement du mobilier laissé dans le logement

M. [I] [P] sollicite le remboursement de la somme de 300 euros au titre du mobilier laissé dans le logement.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [I] [P] ne rapporte pas la preuve qu’il a effectivement laissé des meubles dans le logement ni celle de l’engagement de la bailleresse de le dédommager à hauteur de 300 euros.

Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Sur la demande de remboursement de la somme de 1.473,33 euros

M. [I] [P] prétend ne pas avoir pu jouir d’une partie du logement qui aurait été loué par Mme [S] [U] à d’autres personnes.

Au soutien de sa demande, il produit un échange de messages avec la bailleresse du 24 juillet 2021 dans lequel il est mentionné qu’une locataire de l’appartement du 4ème étage aurait subi un vol.

Cependant, ce message ne permet pas d’établir que la bailleresse serait à l’origine de la présence de cette locataire dans l’appartement du 4ème étage.

Il laisse plutôt entendre que la locataire serait une sous-locataire dans la mesure où M. [I] [P] est l’émetteur du message et que le bail prévoit la possibilité de sous-louer le logement.

Dès lors que M. [I] [P] ne rapporte pas la preuve qu’il n’a pas pu jouir de la totalité du logement pendant toute la période de location, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement à son locataire.

M. [I] [P] prétend n’avoir jouir paisiblement du logement en raison des problèmes de sécurité de l’immeuble.

Cependant, il résulte des pièces versées au débat par chacune des parties que M. [I] [P] n’occupait pas personnellement le logement qui faisait l’objet de sous-locations saisonnières.

Or, il ne rapporte pas la preuve que ses propres sous-locataires se seraient plaints d’un défaut de sécurité l’ayant conduit à les indemniser.

Il n’établit donc pas l’existence d’un préjudice et ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur la demande formée au titre de l’encadrement des loyers

L’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version du 6 août 2015, applicable au bail conclu le 1er mars 2018, modifié par avenant du 1er avril 2021, dispose :
« I. — Le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, dans les zones mentionnées au I de l'article 17, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au I de l'article 17 pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.
Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.

Le II de l'article 17 et l'article 17-2 de la présente loi sont applicables aux logements meublés, en tenant compte des loyers de référence définis au premier alinéa du présent I. Pour l'application de ces articles, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. Pour l'application de l'article 17-2, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

II. — Le I du présent article n'est pas applicable aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c de l'article 261 D du code général des impôts.

III. — Pour la révision du loyer, le I de l'article 17-1 est applicable aux logements meublés.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. »

M. [I] [P] soutient que le loyer de 3.700 euros qu’il a versé au titre du bail était supérieur au loyer de référence majoré et sollicite le remboursement de la part de loyer qu’il a versée, excédant le loyer de référence majoré qu’il indique être de 2.728 euros pour un appartement de 80 m2.

Cependant, le demandeur ne produit aucun élément permettant d’établir la surface du logement qu’il a loué de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le loyer de référence de l’appartement et l’éventuel dépassement du loyer qu’il a réglé au regard du loyer de référence.

En conséquence, M. [I] [P] ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts

Mme [S] [U] sollicite la condamnation de M. [I] [P] à lui payer la somme de 9.000 euros à titre de dommages intérêts en raison du préjudice de jouissance du logement du dessous subi du fait de son caractère inhabitable pendant une période de six mois à la suite d’un dégât des eaux consécutif au défaut d’entretien du logement loué par M. [I] [P].

Elle indique que le logement des 4ème et 5ème étages faisait l’objet d’une sous-location saisonnière et que si le ménage était fait, l’entretien des lavabos et des joints n’était pas correctement fait de sorte qu’ils sont à l’origine d’infiltrations ayant entraîné un dégât des eaux dans l’appartement du dessous dont elle est également propriétaire.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La liste des réparations locatives figurant en annexe du décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire l’entretien des installations de plomberie et concernant les canalisations d’eau : le dégorgement et le remplacement notamment de joints et de colliers (point IV, a).

En l’espèce, il ressort de l’expertise d’assurance effectuée à la suite du dégât des eaux survenu dans l’appartement du 3ème étage que les causes du sinistre ont été identifiées comme étant les suivantes :
défaut de joints de la baignoire,trou dans le mure de la salle de bains,engorgement du lavabo entraînant des refoulements.
Il ressort de la liste des réparations locatives mentionnée ci-dessus que si le trou dans le mur de la salle de bains préexistant à l’entrée dans les lieux de M. [I] [P] ne peut lui être imputé, en revanche les infiltrations relevant d’un défaut de joint de la baignoire et de l’engorgement du lavabo sont de sa responsabilité comme résultant d’un défaut d’entretien à charge.

Il apparaît ainsi que la responsabilité de M. [I] [P] dans la survenance du sinistre du 3ème étage peut être évaluée à 63 % du dommage subi.

L’entreprise qui a effectué les travaux de remise en état atteste que le logement n’a pû être occupé pendant une période de six mois.

Mme [S] [U] évalue le préjudice de jouissance consécutif à l’inoccupation de ce logement pendant six mois à la somme de 9000 euros.

En conséquence, M. [I] [P] sera condamné à indemniser Mme [S] [U] du préjudice subi par cette dernière à hauteur de la somme de 5.670 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer à M. [I] [P] la somme de 1.855,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail du 1er mars 2018 modifié par avenant du 1er avril 2021 ;

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer à M. [I] [P] la somme mensuelle de 6.290 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, arrêtée à la date de l’assignation ; 

CONDAMNE M. [I] [P] à payer à Mme [S] [U] la somme de 5.670 euros au titre de la réparation du préjudice subi par cette dernière du fait du défaut d’entretien du logement ;

ORDONNE la compensation des sommes dues de part et d’autre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [U] aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés. 

LE GREFFIERLA JUGE