Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [X]
S.A.S. DIGICO

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Léa N’GUESSAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MPO

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 24 avril 2024

DEMANDEURS
Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Léa N’GUESSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0577

Madame [K] [U] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Léa N’GUESSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0577

DÉFENDEURS
S.A.S. DIGICO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière

Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MPO


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 mai 2022, à effet du 1er juin 2022, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] ont donné à bail à la SAS DIGICO un appartement à usage d'habitation pour loger son président, Monsieur [P] [X], situé au [Adresse 3], ainsi qu'un box à la même adresse selon un contrat signé le 23 mai 2022, à effet également du 1er juin 2022. 

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4280 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 septembre 2023.

Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2023, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] ont fait assigner la SAS DIGICO et Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
-de dire que le sort des meubles est régi par le code des procédures civiles 
-condamner la SAS DIGICO, représentée par son président, à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3000 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 2000 euros chaque mois, pour le logement et 140 euros par mois pour le box
-rejeter toute demande de délai
-accorder l'attribution définitive du dépôt de garantie aux époux [O]
-condamner la SAS DIGIGO représentée par son président à verser la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice moral 
-condamner la SAS DIGICO, représentée par son président, à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
-Condamner Monsieur [X] au paiement solidaire en qualité de caution solidaire, pour l'ensemble des sommes
-A titre subsidiaire, si l'occupation devait se prolonger plus d'une année après l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner que l'indemnité d'occupation soit indexée sur l'indice de la construction. 

Au soutien de leurs prétentions, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 septembre 2023, et ce pendant plus de six semaines. Ils s'opposent à l'octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire et indiquent que le loyer courant n'a pas été payé. 

A l'audience du15 février 2024, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4000 euros, selon décompte en date du 14 février 2024. Ils rappellent qu'effectivement, du fait de la commune intention des parties, le contrat est soumis aux dispositions de la loi protectrice sur les baux d'habitation du 6 juillet 1989. Ils indiquent que le règlement des loyers est incomplet et aléatoire depuis le mois d'août 2022. Ils précisent, à la suite des nullités relevées par le défendeur, que le commandement de payer n'a pas pu être adressée à l'adresse déclarée de la SAS, au regard des diligences accomplies par l'huissier et du procès- verbal de difficultés dressé, la SAS étant inconnue à l'adresse du KBIS mais son courrier étant reçu à l'adresse du logement. Ils observent que la clause résolutoire ne doit pas être insérée, comme le prétend le défendeur, dans le commandement de payer. Ils expliquent que Monsieur [X] a des difficultés importantes et, qu'il utilise le box à des fins professionnelles, pour son activité d'imprimerie. Ils ajoutent ne pas disposer des attestations d'assurance. 

La SAS DIGICO est représentée par Monsieur [P] [X], qui comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux précisant avoir fait un virement de 1500 euros à venir. Il indique qu'il souhaite solder la dette d'ici un mois. Il présente les attestations d'assurance. Force est de relever que Monsieur [P] [X] a pu lire les écritures que son conseil avait signé, ce dernier ne se présentant, toutefois, pas à l'audience. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient, dans le cas d'espèce, de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail devrait être un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil. En effet, lorsqu'un employeur, personne morale, prend à bail un logement pour le mettre à la disposition d'un salarié de son entreprise cette location devrait rester en dehors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 puisque le contrat passé par une société commerciale est alors réputé fait pour les besoins de son exploitation et confère au local loué un caractère commercial, quelle que soit la destination des lieux. 

Toutefois, lorsqu'il résulte de la commune intention des parties de qualifier, au moment de la signature, le bail de résidence principale soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, elle s'applique. A la lecture du bail, il apparaît clairement indiqué qu'il s'agit d'un bail de location à usage d'habitation non meublé soumis aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, ce point n'étant, au demeurant pas discuté par les parties. 



Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 septembre 2023. 

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Il est rappelé que la reproduction du contenu de la clause résolutoire dans le commandement n'est pas imposée par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, contrairement à ce qu'avance la société défenderesse. Il est rappelé également que Si un cautionnement a été consenti de manière à garantir les obligations du locataire, le commandement, lorsqu'il est délivré à raison d'un défaut de paiement, doit également être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification faite au locataire lui-même, sous peine de voir la caution non tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Ainsi, Monsieur [X], caution, ne sera pas tenu au paiement des intérêts de retard et des pénalités. Le commandement de payer a été adressé à la SAS DIGICO à la seule adresse valide, l'adresse contenue au KBIS étant inconnue, le commissaire de justice dressant à ce titre un PV de difficultés. Le commandement de payer est ainsi valable. 

En l'espèce, les baux conclus pour le logement et le box contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2023, pour la somme en principal de 4280 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.


Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, l'absence de reprise des loyers courants, la difficulté de s'acquitter du loyer courant de façon régulière, ne permet pas de faire droit aux demandes d'échelonnement de la dette et de suspension de la clause résolutoire, les conditions légales n'étant pas réunies et les bailleurs s'y opposant. 

La SAS DIGICO étant sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

La SAS DIGICO est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] produisent un décompte démontrant que la SAS DIGICO reste lui devoir la somme de 4000 euros à la date du 14 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, la SAS DIGICO sera donc condamnée au paiement de la somme de 4000 euros. Monsieur [X], en tant que caution, ne sera, en revanche, pas condamné au paiement solidaire de cet arriéré d'indemnités d'occupation échues, car, d'une part, la caution signée ne concerne pas le box, et d'autre part, elle ne couvre que les loyers et ne mentionne pas les indemnités d'occupation. 

La SAS DIGICO sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 15 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Or, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la restitution du dépôt de garantie n'est exigible qu'après la remise des clés au bailleur. En ces conditions, la demande d'attribution définitive du dépôt de garantie aux bailleurs sera donc rejetée.

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. La demande de dommages et intérêts, qu'elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice, en lien avec la faute.

Or en l'espèce, les bailleurs n'indiquent nullement quel serait leur préjudice financier et économique, ni a fortiori, n'en justifient. Ils seront déboutés de leurs demandes.

Il ne sera pas fait droit à la demande d'indexation ; aucune information n'étant versée sur le DPE. 

Sur les demandes accessoires

La SAS DIGICO, partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.












PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le commandement de payer est régulier et valable. 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus les 23 mai 2022 pour le logement et pour le box entre Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] et la SAS DIGICO concernant l'appartement à usage d'habitation, et le box situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;

DEBOUTE la SAS DIGICO de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

ORDONNE en conséquence à la SAS DIGICO de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour la SAS DIGICO d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SAS DIGICO à verser à Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] la somme de 4000 euros (décompte arrêté au 14 février 2024), correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation. 

DEBOUTE Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] de leur demande financière au titre des arriérés d'indemnités d'occupation envers Monsieur [X] 

DEBOUTE Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] de leur demande d'attribution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts pour préjudice moral. 

DEBOUTE Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] de leur demande d'indexation des indemnités d'occupation

CONDAMNE la SAS DIGICO à verser à Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis (soit à ce jour 2140 euros), à compter du 15 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE la SAS DIGICO à verser à Madame [U] [K] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DIGICO aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection