Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 23 avril 2024

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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/02959 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F4UV
NAC : 50C

JUGEMENT CIVIL
 DU 23 AVRIL 2024


DEMANDEURS

M. [O] [M] [X] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [H] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




DEFENDEURS

S.A.R.L. IMMOTRANSACTION
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Caroline CHANE MENG HIME, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [D] [U], [F] ès qualité de représentant légal du mineur [C] [D] [J] [R] [T] [L], né le 28 octobre 2006 à [Localité 6] (974), demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [C] épouse [D] [B] [P] [I] ès qualité de représentant légal du mineur [G] [J] [R] [T] [L] né le 28 octobre 2006 à [Localité 6] (974), demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :29.04.2024
Expédition délivrée le :
à Me Caroline CHANE MENG HIME
Me Diane MARCHAU
Me Patrice SANDRIN



COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge, 
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
 

 Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 27 Février 2024. 

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 23 Avril 2024.

JUGEMENT :contradictoire,du 23 Avril 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier


En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 8 novembre 2021, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner la SARL IMMOTRANSACTION, à l’enseigne CENTURY 21, et Monsieur et Madame [D], tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [J] [G], en exposant que le 1er septembre 2020, ils ont présenté une offre aux fins d’acquérir une maison à usage d’habitation sise à Sainte Clotilde pour le prix de 263.000 euros, appartenant au mineur [J] [G], dûment représenté et par le biais de son mandataire, la société IMMOTRANSACTION ;
qu’un compromis de vente rédigé par cette dernière était signé le 3 septembre 2020 et ils ont versé un acompte de 13.000 euros entre les mains du notaire séquestre désigné par les parties ;
qu’ayant réalisé la condition suspensive par l’obtention de leur prêt, ils ont demandé aux vendeurs, par lettre recommandée du 28 novembre 2020, de fixer un rendez-vous pour la signature de l’acte authentique ;
que ce courrier est resté sans réponse ainsi que le suivant ;
que la signature de l’acte authentique devait intervenir le 28 décembre 2020 mais le notaire a établi un procès-verbal de carence, ni le vendeur, ni les représentants légaux ne s’étant présentés au rendez-vous ;
que le notaire a également constaté le défaut de signature de la requête que devaient déposer les représentants légaux du vendeur auprès du juge des tutelles en égard à sa minorité ;
qu’ils ont tenté de trouver une solution amiable à laquelle les défendeurs n’ont pas donné suite.

Les époux [Y] font valoir que les époux [D] ont manqué à leur obligation contractuelle au sens de l’article 1231-1 du Code civil ;
que, toutefois, si promesse de vente vaut vente et justifie une exécution forcée, ils ne peuvent l’obtenir en raison d’une faute délictuelle commise par la société IMMOTRANSACTION qui n’a pas érigé l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles en condition suspensive dans le compromis de vente, lequel a été signé par un mineur, c’est-à-dire par une personne dépourvue de capacité juridique, mais également par sa mère ;
que si la promesse de vente était considérée comme nulle, il ne fait pas débat qu’ils s’en trouvent lésés ;
qu’ils ont dû rester dans leur logement en location tout en remboursant le prêt ;
qu’ils ont dû payer des billets d’avion pour leurs parents venus les aider à aménager ;
qu’ils ont envisagé un nouveau bien à l’achat et ont dû emprunter à un taux d’intérêt qui a augmenté de 0,52 %.

Aussi, demandent-ils la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer les sommes suivantes :
- 7.282,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,
- 26.300,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
- 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Les époux [D], agissant en qualité de représentants légaux de [J] [G], répliquent que, s’agissant d’un acte de disposition passé par un mineur, le compromis de vente n’a pas été signé par ses deux représentants légaux mais directement par le mineur lui-même alors frappé d’une incapacité d’exercice ;
que le projet de requête à soumettre au juge des tutelles n’a jamais été porté à leur connaissance avant la présente instance.

Ils concluent à la nullité du compromis de vente et au débouté des demandes formulées par les époux [Y].

Ils font valoir également que l’agence immobilière a violé les obligations du mandat exclusif de vente conclu le 29 août 2019 au nom de leurs fils ;
que concernant le prix de vente souhaité, il était de 422.000 euros ;
que, contre toute attente, la société IMMOTRANSACTION a rédigé un compromis fixant le prix de vente à la somme de 263.000 euros ;
qu’en outre, elle a failli lourdement à son devoir de conseil en ayant rédigé un compromis de vente qui ne pouvait qu’être annulé ;
qu’eux-même n’ont commis aucune faute en ne réitérant pas la vente fondée sur un compromis entaché de nullité.

Aussi, s’ils devaient être condamnés, ils demandent à être relevés et garantis par la SARL IMMOTRANSACTION.

Ils demandent la condamnation des époux [Y] et celle de la SARL IMMOTRANSACTION à leur payer chacun la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ils demandent enfin que soit écartée l’exécution provisoire de droit comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.


La SARL IMMOTRANSACTION soutient qu’elle n’a commis aucune faute ;
qu’elle n’était pas tenue de vérifier si les parents avaient bien une autorisation du juge des tutelles ;
que, d’ailleurs, l’étude notariale n’a relevé aucun problème dans le compromis qui lui avait été soumis en amont ;
qu’elle n’aurait pu forcer les époux [D] à signer la requête destinée au juge des tutelles alors qu’ils étaient manifestement déterminés à ne plus vendre.

Aussi, à titre liminaire, elle indique qu’il ne saurait y avoir lieu à condamnation solidaire entre les parties et que l’étude de sa responsabilité ne pourra être que subsidiaire à celles des parents [G].

A titre principal, elle conclut au rejet des demandes formulées tant par les époux [Y] que par les époux [D].

A titre subsidiaire, elle demande que le préjudice soit ramené à de plus justes proportions.

En tout état de cause, elle réclame la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et demande que soit écartée l’exécution provisoire.

ET SUR QUOI
En vertu de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
En l’espèce, il est constant que, suite à une offre d’achat des époux [Y] faite auprès de la SARL IMMOTRANSACTION, celle-ci a rédigé un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située à [Adresse 7], pour le prix de 263.000 euros ;
que ce compromis de vente était conclu le 3 septembre 2020 entre le vendeur, Monsieur [J] [G], mineur, représenté par ses parents, les époux [D], en leur qualité de représentants légaux, et les acquéreurs, les époux [Y] ;
que les signatures électroniques du vendeur, de sa mère et de Monsieur [Y] étaient recueillies ;
qu’un acompte de 13.000 euros devait être versé par les acquéreurs au plus tard le 17 septembre 2020 ;
qu’enfin, la vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.
Il convient de préciser que le dossier était suivi par Maître [A], le notaire de la société IMMOTRANSACTION ;
Les époux [Y] ont payé la somme de 13.000 euros entre les mains du notaire séquestre, d’une autre étude que le précédent, et ont obtenu leur prêt le 13 novembre 2020 auprès de la CAISSE D’ÉPARGNE.
Aux termes de l’article 1304 du Code civil, l’accomplissement de la condition suspensive rend l’obligation pure et simple.
Mais il est est également constant qu’en application des article 1146 et 387-1 du Code civil, l’aliénation d’un immeuble par un mineur non émancipé constitue un acte de disposition soumis à autorisation préalable du juge des tutelles que l’administrateur légal doit solliciter.
A cet égard, depuis la loi du 16 février 2015, chacun des parents est administrateur légal ( article 382 du Code civil).
L’autorisation détermine les conditions de vente et le prix et doit préciser que le prix sera versé sur un compte ouvert au nom du mineur.
De plus, il n’est pas possible de conclure la vente d’un immeuble appartenant à un mineur sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation du juge des tutelles.
En l’espèce, il aurait fallu recourir à une promesse autonome de vente sous réserve de l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles.

Il est patent que la SARL IMMOTRANSACTION qui a rédigé le compromis de vente avec au surplus la collaboration d’un notaire, ne pouvait ignorer ces règles qu’elle n’a pas reproduites dans l’acte, privant ainsi les acquéreurs d’une information substantielle. 
Elle a failli à ses obligations professionnelle et a ainsi concouru à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs.
De leur côté, les époux [D] font état de la nullité du compromis pour conclure au débouté de la demande des époux [Y].
En effet, en vertu de l’article 1178 du Code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et, une fois annulé par le juge, il est censé n’avoir jamais existé.
Mais le même article précise in fine qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.
En l’espèce, il n’est pas contestable que les époux [Y] ont fait une offre d’achat qui a été acceptée ;
que, conformément au compromis de vente, ils ont déposé un acompte de 13.000 euros entre les mains du notaire séquestre dans le délai imparti et ont obtenu leur prêt également dans le délai imparti ;
qu’ils ont adressé deux courriers aux époux [D] qui ne se sont pas donné la peine d’y répondre.
La seule pièce versée aux débats par les époux [D] est un courrier de leur avocat adressé à Maître [A] le 15 décembre 2020 et dont il convient de reproduire une partie des termes :  « Je me permets de prendre directement contact avec vous dans ce dossier référencé en marge pour lequel j’interviens au soutien des intérêts du jeune [J] [G] à la suite du très grave accident dont il a été victime en l’espèce et vous informe que ses parents viennent de me faire suivre votre correspondance en date du 23 novembre 2020.
Dans la mesure où vous connaissez parfaitement les faits en cause, il ne me paraît en rien opportun de m’y attarder davantage et je vous remercie dès lors de toute l’attention que vous porterez à l’examen de la présente.
En premier lieu et comme vous le savez très certainement, le bien en cause a été acquis au prix de 380.000 euros, majoré d’une somme de 69.956 euros au titre des travaux d’aménagements, soit une valeur totale de 450.000 euros.
Le prix de cession tel qu’il figure au compromis s’élève à 263.000 euros.
Autrement dit, en l’espace d’à peine 8 ans, le bien aurait ainsi quasiment perdu la moitié de sa valeur.
Vous admettrez avec moi qu’il me paraît pour le moins difficile de conseiller aux représentants légaux de l’enfant de s’engager plus avant dans cette opération alors même qu’ils sont garants du patrimoine de l’enfant et devront répondre de l’appauvrissement qui ne manquera pas le moment venu d’être constaté.
Il serait dès lors je pense plus sage dans l’intérêt de l’enfant de renoncer à ce projet et d’emporter la conviction de votre Confrère. ».
Il apparaît évident que, si dans un premier temps les époux [D] se sont laissé tenter par cette vente à un prix bien inférieur à ce qu’ils souhaitaient, puisqu’ils ont signé l’offre d’achat, ils y ont très vite renoncé en ne répondant pas aux deux courriers des acquéreurs alors qu’ils auraient pu se rétracter avant de laisser les époux [Y] s’engager à respecter la condition suspensive du compromis et à payer l’acompte exigé.
Au surplus, ils ne pouvaient ignorer que la vente ne serait pas conclue faute d’autorisation du juge des tutelles compte tenu des circonstances malheureuses dans lesquelles ils ont été amenés à le savoir quelques années auparavant.
En conséquence, ils doivent réparer le préjudice subi par les acquéreurs ayant concouru à la réalisation de celui-ci.
Leur demande à être relevés et garantis par la société IMMOTRANSACTION sera rejetée.
Sur la réparation du préjudice, il convient de constater que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve qu’ils avaient donné congé à leur bailleur et n’ont pas fourni d’indication sur la date de prélèvement de la première échéance du prêt.
Par ailleurs, la demande de remboursement de billets d’avion ne se rattache pas par un lien suffisant au préjudice subi.
En revanche, ils démontrent avoir dû régler les frais de dossier relatif à ce prêt ainsi que l’assurance pour les mois de janvier et février 2021, soit la somme totale de 1.748,92 euros.

De la même façon, ils ont, pour une autre acquisition, procédé à une nouvelle demande de prêt dont le taux d’intérêt est passé de 1,13 % à 1,65 %, soit une augmentation de 0,52 % sur la somme initialement empruntée de 180.000 euros.
La demande formulée à ce titre apparaît justifiée .
Le préjudice financier sera indemnisé à hauteur de la somme de 2.684,92 euros.
Les époux [Y] ont nécessairement subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 5.000 euros.
Il convient de condamner in solidum les époux [D] et la SARL IMMOTRANSACTION au paiement de ces sommes sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.
L’équité commande en la cause d’allouer aux époux [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de droit, la nécessité de l’écarter n’étant pas démontrée. 
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
VU les articles 1178,1240 et 1241 du Code civil,
CONSTATE la nullité du compromis de vente,
DECLARE les époux [D] et la SARL IMMOTRANSACTION responsables du préjudice subi par les époux [Y],
LES CONDAMNE in solidum à leur payer les sommes suivantes :
- 2.684,92 euros en réparation du préjudice financier,
- 5.000,00 euros en réparation du préjudice moral,
- 3 .000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
CONDAMNE les défendeurs aux dépens.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE