Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



(n° , 13 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08581 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXZF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2022 - Tribunal judiciaire d'EVRY

 RG n° 20/04689





APPELANTS

 

Monsieur [D] [G] né le 14 Octobre 1943 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [J] [R] [K] épouse [G] née le 06 Juillet 1946 à [Localité 6] (Espagne),

[Adresse 3]

[Localité 5]



Tous deux représentés et assistés de Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101





INTIMÉS 



Monsieur [P] [L] né le 29 Décembre 1987 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 11]



Madame [B] [E] [I] [Z] épouse [L] née le 21 Février 1989 à [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 11]



 Tous deux représentés par Me Virginie SEVIN, avocat au barreau d'ESSONNE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère,, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 02 février 2024 prorogée 16 février 2024 puis 15 mars 2024 et au 29 mars 2024 et au 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2017, Monsieur [D] [G] et son épouse, Madame [J] [R] [K] ont vendu un bien immobilier sis [Adresse 9], à [Localité 11] (Essonne), cadastré section AC n°[Cadastre 1], consistant en une maison de 6 pièces à usage d'habitation sur sous-sol partiel, moyennant la somme de 255.000 €, à Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L], lesquels ont emménagé le 31 juillet suivant.

Cet acte comportait une clause exonératoire de la garantie des vices cachés.



Par courrier du 14 août 2017, les époux [L] ont demandé conseil au notaire instrumentaire suite à la découverte alléguée du très mauvais état d'un mur extérieur et d'un risque d'effondrement signalé par l'entreprise de ravalement intervenue pour établir un devis en vue de protéger la façade côté voisin.

Les époux [L] ont ensuite sollicité l'avis d'un expert privé, la société CIVILIS EXPERTISES, laquelle a, après une visite des lieux effectuée le 6 septembre 2017, établi un rapport le 13 septembre suivant aux termes duquel il était fait état de trois désordres ayant pour seule origine l'instabilité du mur de clôture lequel présentait un important risque d'effondrement.

La société CIVILIS ayant signalé à la commune de [Localité 11] le risque d'effondrement du mur, celle-ci a saisi le tribunal administratif de Versailles à l'effet de déterminer l'existence d'un péril imminent.

L'expert désigné par ordonnance du tribunal administratif du 8 novembre 2017 ayant considéré aux termes de son rapport déposé le 9 novembre suivant qu'il existait un péril grave et imminent pour la sécurité des occupants des extensions et de la parcelle voisine AC [Cadastre 4], un arrêté de péril imminent a donc été pris le 10 novembre 2017.



Après avoir obtenu une expertise judiciaire suivant ordonnance du tribunal de grande instance d'Evry du 16 novembre 2018 au contradictoire des époux [G] et de Monsieur [M], propriétaire de la parcelle voisine AC n°[Cadastre 4], Monsieur et Madame [L] ont, sur la base du rapport déposé par Monsieur [H] le 23 mars 2020, fait assigner ces derniers par actes d'huissier du 26 août 2020 devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de réduction du prix de vente et réparation de divers préjudices.

Par jugement du 22 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a  :


dit que les époux [G] sont tenus au titre de la garantie des vices cachés à l'égard des époux [L] au titre des désordres affectant le bien sis, [Adresse 9] à [Localité 11], cadastré section AC [Cadastre 1] (AC [Cadastre 2])

avant dire droit sur l'action estimatoire, ordonné une expertise judiciaire ;

sursis à statuer sur la demande au titre de l'action estimatoire ;

sur l'action indemnitaire, 

condamné les époux [G] à payer aux époux [L] :




' 154 836,40 euros HT au titre du coût réparatoire des désordres comprenant les sommes suivantes : 

- 2280,70 € HT au titre de l'étude de sol mission G2; 

- 8050 € HT au titre de l'étude de maîtrise d''uvre; 

- 28 255,70 € HT au titre de coût de démolition et reconstruction du mur de soutènement;

- 116 250 € HT au titre du coût de démolition et reconstruction des annexes. 

' 17 000 euros en réparation du trouble de jouissance; 

' 2500 euros en réparation du préjudice moral; 


dit que ces sommes seront majorées de la TVA applicable au jour du présent jugement; 

condamné Monsieur [T] [M] à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] in solidum avec Monsieur et Madame [G] à hauteur de la somme de 3.319,25 euros 15 HT majorée de la TVA applicable au jour du présent jugement au titre du coût réparatoire du mur mitoyen; 

condamné Monsieur [D] [G] et Madame [J] [R] [K] épouse [G] aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire; 

condamné Monsieur [D] [G] et Madame [J] [R] [K] épouse [G] à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


Le tribunal a estimé que les vices invoqués étaient bien antérieurs à la vente, que la preuve du caractère caché pour les acquéreurs du vice était rapportée, et que les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés car ils en avaient connaissance.

Monsieur et Madame [G] ont interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif du jugement suivant déclaration du 27 avril 2022, en intimant uniquement Monsieur et Madame [L].



Par leurs dernières conclusions en date du 26 juillet 2022, Monsieur et Madame [G] demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et à titre principal, de rejeter les demandes des époux [L].

A titre subsidiaire, ils demandent de limiter leur condamnation à la seule prise en en charge des frais de démolition /reconstruction des annexes à hauteur de 30% de leur cout, soit la somme de 17.437,50 €.

Enfin, ils demandent de condamner Monsieur et Madame [L] à leur payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelants contestent l'existence d'un vice caché affectant le bien vendu dans son ensemble comme retenue par le tribunal, sans faire la distinction entre les deux problématiques retenues par l'expert, à savoir d'une part le désordre principal lié à la fragilité du mur mitoyen de soutènement qu'ils estiment ne pas être un vice caché dès lors que les désordres l'affectant étaient parfaitement visibles et apparents, et d'autre part la problématique des annexes de la maison liée à l'humidité qui était un véritable vice caché, mais pour lequel ils soutiennent que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente est applicable, dès lors qu'ils ne sont pas professionnels de l'immobilier, qu'ils n'ont pas réalisé les travaux à l'origine des désordres, et qu'ils n'avaient pas connaissance au moment de la vente du bien immobilier de ces désordres.

Ils soulignent que le vice apparent relatif à la vétusté du mur mitoyen pouvait sans difficulté être constaté par Monsieur [L], celui-ci ayant l'habitude et la formation suffisante pour s'en convaincre en raison de son cursus scolaire et de son activité professionnelle, et que les fissures et le gonflement du mur devaient nécessairement induire une fragilité potentielle.



Par ailleurs, ils développent des moyens quant à l'impossibilité de cumuler l'action estimatoire et l'action indemnitaire, sans toutefois reprendre ces prétentions dans le dispositif de leurs conclusions.

Enfin, ils estiment que les époux [L], qui n'ont pas tenu compte des préconisations de l'expert mandaté par le tribunal administratif quant à la nécessité d'étayer la charpente et qui ont enlevé les radiateurs en fonte qui étaient présents dans les lieux, ont ainsi contribué aux préjudices qu'ils allèguent, et ne rapportent pas la preuve de ceux-ci.



Par leurs dernières conclusions en date du 26 décembre 2022, Monsieur et Madame [L] demandent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner les époux [G] à leur payer la somme de 13.240 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, mois d'octobre 2022 inclus, sous réserve d'actualisation.

Ils demandent en outre leur condamnation à leur payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir que, dès la mi-août 2017, ils ont constaté que le mur mitoyen avec la propriété de Monsieur [M] était en train de s'écrouler, occasionnant ainsi des dégâts sur l'extension réalisée par les époux [G] et rendant l'édifice dangereux.

Se fondant sur les motifs du jugement qu'ils reprennent in extenso dans leurs conclusions, ils estiment que les conditions d'application des articles 1641 et suivants du code civil sont ainsi réunies et les époux [G] ne sauraient échapper à leur responsabilité.

Ils ajoutent que l'expert judiciaire a indiqué que l'état des constructions annexes n'était pas visible au moment de la vente, que l'état du mur était « potentiellement » visible, et que les désordres concernant l'état des couvertures n'auraient pu être visibles que par un professionnel du bâtiment ; qu'ils ont acquis le bien au mois de juillet, à une période de l'année où la végétation est particulièrement fournie, de sorte qu'ils n'auraient pas été en capacité de voir l'état du mur du côté de chez Monsieur [M], sauf à monter sur le toit ou à utiliser une échelle ; que bien que les constatations de Monsieur [H] aient été réalisées en plein mois de décembre, il est visible que la végétation obstrue partiellement la vue. 

Ils soulignent que contrairement à ce que prétendent les époux [G], Monsieur [L] est peintre-vitrier dans le domaine de l'automobile et non du bâtiment de sorte qu'il ne saurait être considéré comme professionnel ; que dans son attestation, Monsieur [Y], professionnel, prétend ne pas avoir constaté de désordres sur le mur de l'extension ; qu'il est en conséquence difficile de faire croire qu'en tant que non-professionnels, ils auraient dû constater l'existence des désordres sur le même mur ; qu'en revanche, les époux [G] reconnaissent avoir fait réaliser des travaux de ravalement en 2015, soit à peine deux ans avant la vente du bien, et être intervenus sur l'annexe ; que Monsieur [H] précise encore que « le vendeur ne pouvait pas (ou n'aurait pas dû) ignorer l'état des couvertures et le mauvais été du mur séparatif, de sorte que l'exonération de garantie pour vice caché n'a pas vocation à s'appliquer.



Ils font valoir qu'ils sont bien fondés à solliciter la réduction du prix de vente du tiers, soit 85.000 €, et contestent vivement l'enrichissement supposé par l'expert.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés 



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Il est constant que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, soit un vice inhérent à la chose, d'une certaine gravité en ce qu'il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, et enfin doit être caché.



En l'espèce, les parties ne sont en désaccord que sur le caractère caché ou apparent des vices affectant le bien vendu, étant observé que tant la preuve de la gravité des vices que de leur antériorité sont rapportées par les constatations techniques et conclusions de l'expertise judiciaire, de celle réalisée dans le cadre de la procédure de péril imminent, et du compte rendu de visite de l'expertise consultative réalisée par la société CIVILIS EXPERTISE à la demande des époux [L].



Deux éléments doivent être réunis pour que le vice puisse être considéré comme 'caché' : l'acheteur ne doit pas connaître le défaut, de sorte que le vice, bien que non apparent, s'il est connu de l'acquéreur, n'est plus caché, et le bien doit être atteint d'un défaut que l'acquéreur a pu légitimement ignorer.

En présence d'un acquéreur profane, est considéré comme 'caché' le vice qui ne serait pas révélé par un examen 'normal', celui que l'acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, 'toute sa diligence à la réception de la chose', la jurisprudence exigeant uniquement la diligence que l'on peut attendre de 'tout acheteur normalement avisé'.

Enfin, il ne peut être reproché à l'acquéreur de n'avoir pas eu recours à l'avis ou aux conseils d'un expert, et il importe, le cas échéant, de caractériser la connaissance par l'acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences.



En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que le bien immobilier acquis par les époux [L] se compose d'une maison principale sur deux niveaux et sous-sol partiel édifiée [Adresse 9] à [Localité 11], prolongée en retour par une construction secondaire également appelée « extension » composée de deux annexes édifiées le long de la limite séparative avec la parcelle AC [Cadastre 4] sur un seul niveau et en appui sur le mur séparatif de clôture.

Les constructions secondaires en limite séparative comportent un seul niveau au rez-de-jardin, les différences d'altimétrie faisant qu'elles sont édifiées au-dessus du terrain du fonds voisin et que le mur forme soutènement sur une hauteur évaluée entre 2 et 3 mètres.

Enfin, il est constant que ces annexes existaient déjà lorsque les époux [G] en ont fait l'acquisition en 1978, que ceux-ci y ont ensuite fait des travaux d'amélioration par la pose d'une isolation et d'un doublage en frisette contre les murs extérieurs, et ont également réalisé un contre-mur fondé sur semelles pour supporter le poids de la couverture à l'extrémité de l'extension (annexe 2).



Il importe de rappeler les énonciations de l'expertise consultative amiable dont le rapport a été dressé le 13 septembre 2017, non contestées par les parties et en tous points corroborées par les conclusions de l'expertise judiciaire, dans la mesure où les constatations ont été effectuées par le technicien de la société CIVILIS EXPERTISES le 6 septembre 2017, soit un mois et dix jours après la vente.

Il y est fait état de trois désordres qui n'affectent que les constructions annexes et le mur séparatif :


désordre n° 1 : une instabilité généralisée du mur de clôture érigé en moellons en limite séparative entre le n°9 et le n°11 (parcelle AC [Cadastre 4]), affecté d'importants désordres structurels (gonflements, instabilité verticale, cavités importantes dans le mur suite à des manques de pierres déjà tombées), avec un risque d'effondrement du mur et des annexes ; 





désordre n°2 conséquence du n°1 : la présence d'une brèche au faitage de la toiture mono-pente de l'extension, entraînant une désolidarisation de la charpente de celle-ci avec le mur porteur, avec pour conséquence la rupture de l'imperméabilité de la toiture en point haut, des infiltrations vers la partie habitable, et la fragilisation de la charpente ;





désordre n°3 conséquence du n°2 : la présence d'une humidité excessive de l'intérieur de l'extension sur le mur de façade avec le numéro 11, le technicien ayant constaté que le lambris mural était "gonflé" par endroits, ainsi qu'un taux d'humidité à saturation sur le mur au moyen du mesureur d'humidité.




L'origine unique de ces trois désordres est, selon ce technicien, l'instabilité du mur de clôture, laquelle est la conséquence de causes cumulées, qu'il analyse de la façon suivante : « 'à une certaine époque assez éloignée ' la mitoyenneté entre le n ° 9 et le n° 11 était délimitée par la bâtisse principale et dans son prolongement par un mur de clôture faisant également office de retenue des terres car le no 11 et en contre-bas du n° 9. Lors d'un agrandissement, des bâtiments ont été érigés, et en dépit de toutes règles de construction, la construction a pris appuis sur le mur de clôture. La protection aux eaux de ce mur de clôture en sa partie supérieure n'est pas assurée, cela a eu pour incidence la pénétration des eaux à l'intérieur du mur, de par la constitution du mur, l'eau a désolidarisé les moellons le constituant et a considérablement affaibli sa solidité. Le poids conséquent de la portion du mur qui s'incline aidé par la poussée latérale des terres exerce un effort à l'arrachement sur tout ce qui se trouve dans le prolongement du mur, en l'occurrence les façades érigées sur le mur '. Ce qui explique que les façades de l'extension se désolidarisent de la toiture au faîtage. »

Enfin, il précise que ces désordres sont antérieurs à la vente, les annexes ayant été érigées avant l'acquisition en 1978 par les époux [G], et évolutifs.

Ces constatations sont confirmées par celles consignées dans un rapport dressé par les services de la police municipale le 20 octobre 2017, aux termes duquel les agents mentionnent avoir constaté de l'intérieur de la propriété des époux [L], que « le mur mitoyen subit une poussée et n'est plus droit », et qu'il y a une « ouverture d'environ 6 cm sur toute la longueur de l'extension entre le mur porteur et la charpente », qui a provoqué « des infiltrations qui ont fortement dégradé les murs internes' », ainsi que par celles de l'expert commis par le tribunal administratif, le 9 novembre 2017, relevant un affaissement et un basculement du mur mitoyen supportant les terres et les constructions en extension, avec des gonflements et des chutes de pierres, et une désolidarisation des éléments de charpente en rive et corruption avancée de celles-ci.



Dans le cadre de l'expertise judiciaire, l'expert a également constaté lors de la réunion sur les lieux du 24 janvier 2019, que le mur de clôture en moellons formant soutènement, de 10 à 12 ml sur 2 à 3 m de hauteur par rapport au terrain naturel du fonds voisin, est dégradé en partie haute et en partie courante, comporte une fissure continue en raccord avec le poteau de clôture, et forme un « ventre » assez prononcé, résultat de la poussée des terres venant du jardin, qu'il existe un espace vide entre le mur et le sol révélant une poussée du mur visible vers l'extérieur, ainsi qu'une crevasse en rive de toiture au sommet du mur du rez-de-chaussée de l'annexe 2 révélant un écartement de 10 à 20 cm entre le mur d'origine et le contre-mur réalisé par Monsieur [G], et a en outre confirmé le risque important d'effondrement.



De plus, son avis est identique à celui des autres techniciens intervenus précédemment concernant le caractère ancien et évolutif des désordres, ainsi que les causes des désordres, à savoir la poussée latérale des terres du jardin [L], l'appui sur le mur des constructions annexes sans tenir compte de la nature du mur et de sa stabilité, et le défaut d'entretien par les deux propriétaires [G] et [M] cumulé à l'absence de protection aux éléments de sa partie supérieure.



Enfin, l'expert judiciaire indique, en réponse à la question du caractère apparent ou caché lors de la vente pour un acquéreur non professionnel normalement diligent :


sur l'état du mur séparatif, que « les désordres sur le mur séparatif, en bout de jardin, étaient potentiellement et partiellement visibles avant la vente depuis le fonds des époux [G] », qu'ils « l'étaient difficilement depuis la parcelle voisine (M. [M]) car elle n'était pas accessible, même si l'on peut deviner, de loin, un mur ancien qu'il aurait été judicieux d'investiguer - car il est vraisemblable que les parties effondrées existaient déjà - investigations qu'aurait forcement entrepris un professionnel du bâtiment mais pas nécessairement un néophyte ».

sur l'état des constructions annexes, que « les désordres observés dans les constructions n'étaient pas visibles au motif que le mur était doublé de frisettes qui empêchaient de voir son état » ;

sur l'état des couvertures, que « ces désordres n'auraient pu être visibles que par un professionnel du bâtiment, par exemple par des investigations en toiture au moyen d'une échelle », étant précisé que « les couvertures doivent, en principe, faire l'objet d'un entretien régulier. 'une visite annuelle de la couverture par un professionnel aurait permis de révéler au vendeur des désordres qui ont dû apparaitre il y a déjà bien longtemps ».




Il n'est pas établi que, comme le soutiennent les époux [G], Monsieur [L] était un professionnel du bâtiment, le fait que celui-ci indique, sur son profil LINKEDIN, être titulaire d'un BEP Techniques de l'architecture et de l'habitat étant insuffisant pour démontrer la qualité de professionnel.

En revanche, il résulte de l'ensemble des éléments qui précédent que le très mauvais état, la vétusté et l'instabilité du mur de clôture, caractérisés par des gonflements, des cavités, et un aspect nettement déformé, qui ont été constatés dans un temps très proche de la vente, étaient visibles au moment de celle-ci et pouvaient être découverts, de l'intérieur même de la parcelle acquise par les époux [L], par une personne néophyte procédant à des vérifications élémentaires et à des investigations normales, de sorte que les acquéreurs ne peuvent pas prétendre ne pas avoir vu les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel.



Le caractère apparent pour les acquéreurs apparaît d'autant plus établi que l'expert judiciaire apporte une précision d'importance en page 9 de son rapport, en indiquant que « sur le plan de division de 2017 communiqué par les parties dans le cadre de l'expertise », mais non dans le dossier, « le mur de soutènement présente une déformation telle qu'elle a été constatée sur place. »

Enfin, s'agissant d'un vice apparent dont les acquéreurs pouvaient légitimement se convaincre lors de la vente, il importe peu que, comme le soutiennent ceux-ci, les vendeurs ne pouvaient qu'en avoir connaissance, dès lors que la garantie légale des vices cachés ne saurait trouver à s'appliquer à un vice apparent.



Par ailleurs, les époux [G] ne contestent pas le caractère caché des autres désordres consécutifs à l'instabilité du mur, soit la désolidarisation des éléments de charpente de l'extension avec le mur porteur entrainant sa fragilisation, l'absence d'imperméabilité de la toiture en point haut, des infiltrations vers la partie habitable, et une importante humidité à l'intérieur des annexes, mais font cependant valoir que n'étant pas des professionnels de l'immobilier, n'ayant pas réalisé les travaux à l'origine des désordres, et n'en ayant pas eu eux-mêmes connaissance, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente doit produire ses effets.



L'acte de vente du 27 juillet 2017 comporte une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, stipulant que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. 

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :


si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 

si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux, 

-s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».




En outre, en vertu de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur, qui ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenue à garantie nonobstant toute clause contraire.

Enfin, il incombe à l'acquéreur qui prétend que le vendeur avait connaissance d'un vice caché au moment de la vente d'en rapporter la preuve.



En l'espèce, il est établi et non contesté que les époux [G] n'ont pas la qualité de professionnels de l'immobilier ou de la construction, ni ne peuvent être réputés ou s'être comportés comme tels.



Par ailleurs, comme relevé ci-avant, il ressort des conclusions du rapport de la société CIVILIS EXPERTISE confortées par le rapport d'expertise judiciaire que les trois types de désordres affectant tant le mur que les constructions adossées à celui-ci trouvent leur origine principalement lors de l'édification, en méconnaissance des règles de l'art des annexes en appui sur le mur de clôture, sans vérification préalable de la capacité de ce mur à supporter l'ensemble de ces charges, et ce antérieurement à l'acquisition du bien immobilier par les époux [G] en 1978.

Il est acquis que Monsieur et Madame [G] ont ensuite procédé à des travaux dans les annexes, ce qu'ils ont d'ailleurs indiqué spontanément à l'expert judicaire, qui ont consisté en la pose, d'une part d'un contre-mur posé sur une semelle destiné à renforcer l'appui de la couverture posée sur le mur faisant office de soutènement et à protéger ce dernier afin d'y apposer des éléments de décoration, et d'autre part d'une isolation et d'un doublage en frisette.

Bien que l'expert indique que ces travaux, et plus particulièrement la réalisation d'un contre-mur, « s'ils ne sont pas directement à l'origine des désordres, ont pu participer à leur aggravation », cette formulation ne permet pas d'établir de manière certaine le lien causal entre les désordres constatés et la réalisation de ce mur de renfort.

Au contraire, comme le soutiennent à cet égard les époux [G], l'écartement entre le mur mitoyen de clôture et le contre-mur démontre que ce dernier permet de maintenir la structure des annexes droite, ce que conforte en outre le fait que le risque d'effondrement signalé dès le mois de septembre 2017, ayant conduit à l'édiction d'un arrêt de péril imminent au mois de novembre suivant, ne s'était pas réalisé lors de la réunion d'expertise en 2019, ni lors du dépôt du rapport en 2020, pas plus qu'au cours de la présente procédure, alors pourtant que les mesures de mise en sécurité prescrites par l'expert désigné par la juridiction administrative (mise en 'uvre d'étais de soutènement des charpentes et toitures sur toute la longueur de l'extension avec reprise de charge jusqu'au RDC, et d'une structure de soutènement en équerre de type « jambes de force » sur toute la longueur du mur) n'ont pas été exécutées, comme le souligne l'expert judicaire.



Par ailleurs, il résulte des différentes expertises, amiable, administrative et judiciaire, que les époux [G], non professionnels, n'étaient pas en mesure d'avoir connaissance des désordres affectant les annexes au moment de la vente.

En effet, comme souligné ci-avant, l'expert judiciaire indique bien que les désordres affectant les couvertures n'auraient pu être visibles que par un professionnel du bâtiment, par des investigations en toiture au moyen d'une échelle, alors que ceux constatés à l'intérieur des annexes n'étaient pas visibles en raison du doublage en frisette et des lambris.

A cet égard, il n'est pas contesté que, comme le relève le cabinet CIVILIS EXPERTISES, « le revêtement intérieur en lambris n'était pas récent et ne visait vraisemblablement pas à masquer le désordre. »

De surcroit, il ressort des déclarations de Monsieur [S], agent immobilier (page 10 du rapport d'expertise judicaire), confortées par celles de Monsieur [U], agent commercial chargé de l'établissement du mandat de vente, et de Monsieur [A], connaissance des époux [G], ainsi que des photographies réalisées au moment de la vente, que l'intérieur des annexes était alors en bon état et ne présentait pas de signes apparents d'infiltrations, ou d'une humidité excessive.

Enfin, si l'expert rappelle que le technicien de CIVILIS EXPERTISE indique que l'entreprise qui avait réalisé, avant la vente, les ravalements des pignons a dû apercevoir les désordres au moment de ses travaux, il précise ensuite que la facture de l'entreprise [Y] ne concerne que des travaux de rénovation des peintures extérieures réalisés en juin 2015 sur les façades côté rue, cour et jardin, et non le côté séparant la parcelle des époux [F] de celle de Monsieur [M], ce que confirme le gérant de cette entreprise par une attestation du 2 février 2018.



Dès lors, Monsieur et Madame [L] ne démontrant pas que Monsieur et Madame [G] avaient connaissance, au moment de la vente, du vice caché dans toute son ampleur et ses conséquences affectant les annexes, et le vice afférent au mur séparatif étant un vice apparent, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur et Madame [G] sont tenus au titre de la garantie des vices cachés à l'égard de Monsieur et Madame [L] de réparer les dommages en résultant, ordonné avant dire droit une mesure d'expertise sur l'action estimatoire, et condamné les époux [G] au paiement des sommes de 154.836,40 € HT au titre du coût réparatoire des désordres avec majoration de la TVA applicable au jour du jugement, 17.000 € en réparation du trouble de jouissance et 2.500 € au titre du préjudice moral.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Monsieur et Madame [L], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Monsieur et Madame [L].



PAR CES MOTIFS

LA COUR 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'EVRY en date du 22 avril 2022, sauf en ce qu'il condamne Monsieur [T] [M] à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] la somme de 3.319,25 HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre du coût réparatoire du mur mitoyen ;



Statuant de nouveau et y ajoutant,



Déboute Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] de toutes leurs demandes à l'encontre de Monsieur [D] [G] et Madame [J] [R] [K] épouse [G] ;



Condamne Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne Monsieur [P] [L] et Madame [B] [Z] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [J] [R] [K] épouse [G] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE