Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

Charges de copropriété

N° RG 21/05087 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUF7N

N° MINUTE : 

Assignation du :
29 Mars 2021



JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] dont les références cadastrales sont Section CC n°[Cadastre 3], représenté par son syndic, le cabinet PLISSON IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEUR

Monsieur [S] [L] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0198


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/05087 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF7N


DÉBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


M. [S] [L] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°7, 8, 9 et 20 d'un immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4].

Par exploit d'huissier signifié le 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4] a fait assigner M. [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 4 mai 2021.

Par ses dernières conclusions actualisées notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil, 
Vu les conclusions de Monsieur [S] [L] [V], 
 
DECLARER Monsieur [S] [L] [V] irrecevable en toutes ses demandes, fins et prétentions ;
 
CONDAMNER Monsieur [S] [L] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme en principal de 17.029,21 € à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 1er janvier 2018 inclus et le 1 er janvier 2022 inclus, exception faite des appels travaux exclusivement arrêtés au 1er octobre 2018 inclus objet d’une précédente décision rendue le 09 janvier 2020 ;
 
ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [S] [L] [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, soit à compter du 29 mars 2021 sur la somme de 14.525,29 € et sur le surplus à compter des présentes écritures ;
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ; 
 
CONDAMNER Monsieur [S] [L] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
 
CONDAMNER Monsieur [S] [L] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] une indemnité de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI [O]-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Au soutien de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] fait valoir que :

- La mise en demeure nécessaire avant l’assignation au fond en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la procédure devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond et non la présente procédure, qui est portée devant le tribunal judiciaire dans sa formation de fond ;

- Le syndicat des copropriétaires produit les pièces relatives au long et lourd contentieux qui l’oppose à M. [V] et le rappel des sommes dues par ce dernier, qui excède la somme de 5.000 euros, en deça de laquelle la tentative de conciliation est obligatoire entre les parties avant toute saisine d’une juridiction ;

- Le syndicat des copropriétaires produit les documents justifiant que M. [V] est débiteur des arriérés de charges dont il est demandé paiement au tribunal ;

- La compensation que demande M. [V] entre les sommes qu’il doit au syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré des charges et les sommes que le syndicat des copropriétaires lui doit en exécution d’anciennes condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourra prospérer pour les actions qui sont prescrites, soit les condamnations des 25 novembre 2008, 30 mars 2010 , 13 avril 2010, 5 avril 2011 et 6 mars 2012, en application des dispositions de l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022, M. [V] demande au tribunal de :

« Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1347 du code civil, 

 - DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 4] irrecevable et mal fondé en ses demandes ;
 
- L’en DEBOUTER ;
 
- ORDONNER l’inscription au crédit du compte de Monsieur [V] de la somme de 14.939,94 euros ou la compensation de cette somme avec toute somme dont Monsieur [V] pourrait être débiteur ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [V] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens ».

Au soutien de ses prétentions M. [V] fait valoir que :

- La demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors qu'il n'apparaît pas que l'assignation du 29 mars 2021 ait été précédée de la mise en demeure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire l'objet de mesure d'exécution dès lors qu'il ne posséde pas de compte bancaire qui lui soit propre ;

- A supposer que l'article L. 111-3 du code de procédure civile (sic) soit applicable, Il convient de procéder à la compensation entre les créances réciproques du syndicat des copropriétaires et de M. [V] en application de l'article 1347 du code civil, dont aucune n'est prescrite ;

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 25 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

1.1- Sur la nécessité d’une mise en demeure préalable à l’assignation au fond pour l’action en recouvrement de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire.

L’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’appropriation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles »

Sur ce

En application de cet article, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, peut poursuivre le recouvrement de l’ensemble des provisions appelées au titre du budget prévisionnel, même celles non encore échues. Cette procédure est exclusivement confiée au président du tribunal judiciaire et suppose l’envoi au préalable d’une lettre de mise en demeure.

La lettre de mise en demeure, si elle est conseillée dans le cadre d’une action en recouvrement de charges devant le tribunal judiciaire, n’est en revanche pas une condition de recevabilité de la demande.

En conséquence, l’irrecevabilité de la demande à ce titre, soulevée par M. [V], sera rejetée.

1.2- Sur la nécessité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties avant toute assignation au fond en recouvrement des charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 750-1 alinéa 1, « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ».

Sur ce

La demande du syndicat des copropriétaires s’élevant à 17.029,21 euros, la tentative de conciliation des parties préalable à l’assignation en justice n’est pas une condition de recevabilité de la demande.

En conséquence, l’irrecevabilité de la demande à ce titre, soulevée par M. [V], sera rejetée.

2 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.




En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] est propriétaire des lots 7, 8, 9 et 20 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] [Localité 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mai 2018, 14 mai 2019, 17 novembre 2020 et 20 avril 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2021 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 14 février 2022 inclus, comprenant son historique de compte entre le 1er janvier 2018 et le 14 février 2022.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17029,21 euros.

M. [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 29 mars 2021, date de l’assignation, pour la somme de 14.525,29 et à compter du présent jugement pour le surplus.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [V] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l'égard de la copropriété .

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [V] a d’ores et déjà été condamné, par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 septembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires 46.842,64 euros au titre d'arriérés de charges et que cette même décision l’a en outre condamné à payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi en raison del’absence de paiement des charges dues entre le 31 décembre 2005 et le 1er octobre 2017.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [V] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4- Sur la demande reconventionnelle de M. [V] de compensation entre les créances réciproques des parties

L’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “L’exécution des titres exécutoires mentionnés au 1° et 3° de l’article L.111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement de créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long”.


M. [V] ne démontre pas avoir fait la moindre tentative d’exécution pour suspendre la prescription décennale, le recouvrement des condamnations rendues à son profit pour des frais irrépétibles ne peut en conséquence être poursuivi, s’agissant des décisions rendues entre 2008 et 2012.

S’agissant de la condamnation en date du 10 janvier 2017, elle a laissé à la charge de M. [V] les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [V] sera débouté de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes qu’il lui devrait en exécution d’anciennes condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour partie prescrite et pour partie non fondée.

Il ne sera dès lors pas fait droit à sa demande de compensation.

5 - Sur les demandes accessoires


- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4].

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [V], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance ; avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [V] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] recevable en sa demande

CONDAMNE M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] les sommes de :

- 17029,21 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2018 inclus et le 1er janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021, date de l’assignation, pour la somme de 14.525,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

- 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [S] [V] de sa demande reconventionnelle en condamnation en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] au titre de décisions de justice antérieure, et de leur compensation avec l’arriéré des charges dues ;

CONDAMNE M. [S] [V] aux entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître [O] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024

La Greffière La Présidente