Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marine PARMENTIER 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Anne-claire VIETHEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08698 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6V

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le 25 avril 2024


DEMANDEURS
Monsieur [S] [Y], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Anne-claire VIETHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0513
Madame [P] [D] épouse [Y], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Anne-claire VIETHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0513

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [U], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 avril 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier





Décision du 25 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08698 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6V


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 mars 2021, Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [W] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1550 euros, et 50 euros de charges récupérables par mois.

Par exploit du 7 août 2023, Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] ont fait délivrer à Monsieur [W] [U], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme principale de 18171,97 euros selon décompte de mai 2021 au 30 juin 2023, échéance de juillet 2023 incluse.
 
Par acte d'huissier en date du 26 octobre 2023, Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] ont fait assigner Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
L’affaire appelée à l’audience du 11 janvier 2024 a fait l’objet d’un renvoi à celle du 13 février 2024 où elle a été retenue et plaidée.
A l’audience du13 février 2024, Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en réponse et récapitulatives, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Débouter Monsieur [W] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Ordonner le cas échéant la compensation entre le prétendu préjudice de jouissance et la dette locative ;Prononcer la résiliation survenue le 7 octobre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 9 mars 2021 ;Ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte de 300 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et condamner le locataire à une indemnité d’occupation mensuelle de 1680 euros ;Condamner Monsieur [W] [U] à leur payer la somme de 27700 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18100 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;Condamner Monsieur [W] [U] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil ;Ordonner l’anatocisme ;Condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le dépens y compris les coûts des commandements de payer et aux fins de résiliation de bail.Ils soutiennent que la réalité des problèmes de chauffage allégué par le locataire est très largement exagérée, considérant que depuis la prise à bail du 9 mars 2021, les journées sans chauffage sont d’un nombre inférieur à 20 jours. Ils ajoutent que cela ne justifie pas d’une impossibilité absolue d’utiliser les lieux justifiant le non-paiement de plus de 27000 euros de loyer.
Ils estiment que la clause résolutoire est acquise et qu’aucun délai de paiement n’est fondé. 
Ils demandent, le cas échant d’ordonner la compensation de l’éventuel préjudice de jouissance avec la dette locative.
Monsieur [W] [U], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réponse N°3, de voir, 
A titre principal ;
Débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire :
Lui octroyer les plus larges délais de paiement ;A titre reconventionnel,
Les condamner à lui payer la somme de 24000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;Les condamner à faire réaliser les travaux de conformité de l’installation de chauffage et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;En tout état de cause :
Les condamner à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;Rejeter leur demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il soutient que dès l’entrée dans les lieux, il a relevé l’existence de désordres qui n’avaient pas été relevés lors de l’état des lieux et a donc immédiatement informé les bailleurs de l’état de propreté déplorable du logement et des nombreux désordres découverts suite à la signature du bail.
Il ajoute que face à l’absence de réponse des bailleurs, il les a relancés le 29 septembre 2021 sur le système de chauffage et l’accès à la fibre.
Il précise que malgré l’intervention d’un technicien le 18 janvier 2022, outre l’intervention du chauffagiste de la copropriété, la société GESTEN, et un technicien chauffagiste, le 23 février 2023, le système de chauffage de l’appartement est resté défectueux.
Il affirme que le logement était en conséquence indécent et que les bailleurs n’ont pas résolu le problème de façon pérenne, manquant à leur obligation de délivrance, justifiant dès lors l’exception d’inexécution qu’il revendique
Il demande l’indemnisation de son préjudice sur une période de 16 mois à hauteur de 25600 euros (1600 euros X 16 mois) outre la condamnation sous astreinte de 300 euros par jours de retard, des bailleurs à réaliser les travaux de mise en conformité de l’installation du chauffage et l’ensemble des travaux nécessaires afin de garantir un équipement fonctionnel et efficace. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
A l'issue de l'audience, l'affaire a alors été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience (27 octobre 2023).
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 9 août 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 7 août 2023.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18171,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2023. 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Les bailleurs versent en pièce 5 un décompte justifiant d’un arriéré d’impayé locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) de 27700 euros, arrêté au mois de janvier 2024 inclus.
Monsieur [W] [U] produit toutefois en pièce 24 et 25 des documents semblant justifier d’un virement de 1600 euros en date du 8 février 2024 au profit des bailleurs, en paiement du mois de février 2024, lequel n’a en conséquence aucune incidence sur le présent arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y], la somme de 27700 euros, au titre de son arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18100 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus. 
Il convient de débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] de leur demande de voir condamner Monsieur [W] [U] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil, compte tenu de la précédente condamnation aux intérêts déjà prononcée, en sus du paiement de la dette principale.
Il sera dit qu’à compter de la présente décision, les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts et ce, au taux de l’intérêt légal. 
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, si Monsieur [W] [U] semble avoir repris le paiement des loyers courants quelques jours avant l’audience et au titre du mois de février 2024, selon ses pièces 24 et 25, il ne justifie nullement être en capacité d'apurer cette importante dette en sus des loyers courants, ne produisant aucune information sur sa situation et ses ressources, tandis que les bailleurs s’opposent à de tels délais.
Il ne saurait en pareilles circonstances y avoir lieu à octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire. 
Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 
Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, l’exécution provisoire de la présente décision de droit, et que rien ne justifie d’écarter, outre le recours possible aux forces de l’ordre et à un serrurier, apparaissent suffisants pour en garantir la mise en œuvre. 
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Il convient au regard des éléments du dossier de fixer cette indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] ou à leur mandataire.

Sur l'exception d'inexécution du fait de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers.

En l'espèce, Monsieur [W] [U] invoque la violation par le bailleur de son obligation de délivrance pour justifier la cessation du paiement des loyers et s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire.
Cela ne peut prospérer.

Néanmoins, la question de la violation de l'obligation de délivrance sera examinée aux fins de déterminer si Monsieur [W] [U] a été victime d'un préjudice indemnisable et imputable à son bailleur.

Monsieur [W] [U] invoque une indécence du logement du fait d’un dysfonctionnement du chauffage.
Il ressort de l’état des lieux du 9 mars 2021 versé aux débats (pièce 2 du locataire) que le chauffage dans le logement est collectif.
Monsieur [W] [U] par courriel du 31 août 2021 et du 12 octobre 2021, fait état d’un possible problème de chauffage auprès des bailleurs et dont il a eu connaissance, sans pour autant le subir (pièces 6 et 7 du locataire).
Il justifie qu’à compter du 21 octobre 2021 (pièces 8 à15), le chauffage a été défectueux jusqu’au 20 janvier 2022, malgré des rétablissements éphémères le 15 décembre 2022 (pièce 17). Il démontre qu’une nouvelle panne, malgré intervention des techniciens, est intervenue le 22 janvier 2022 (pièce 15) jusqu’au 29 janvier 2022, puis à compter du 6 février 2022.
Il n’est justifié d’aucune panne à compter de la fin du mois de février 2022 jusqu’au 11 décembre 2023. 
Il est ensuite justifié qu’au 11 décembre 2023, aucun des radiateurs ne fonctionne (pièce 20) et ce jusqu’au 6 février 2024 (pièce 23).
Il ressort du rapport du technicien GESTEN que l’installation n’est pas conforme (en cuivre) et les pompes chauffages sont vieilles et ne sont peut être plus assez puissantes pour irriguer correctement le dernier étage (pièce 19). 
Il ressort de ces éléments non contredits par les pièces produites par les demandeurs, que Monsieur [W] [U] justifie d’une absence de fourniture de chauffage collectif à compter du 21 octobre 2021 jusqu’à la date de l’audience d’une durée de cinq mois et demi, qu’il convient d’indemniser à la juste hauteur de 30 % du loyer mensuel, soit 553 euros par mois, (553X 5,5) = 3041,50 euros
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 3041,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et d’ordonner la compensation entre la condamnation au titre du préjudice de jouissance et celle au titre de la dette locative.
 
Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande visant à voir condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] à faire réaliser les travaux de conformité de l’installation de chauffage et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, celle-ci étant sans objet du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’obligation pour Monsieur [W] [U] de quitter les lieux occupés. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2023.

En équité, il y a lieu de ne faire droit à aucune des demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Celle-ci, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 9 mars 2021, conclu entre Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] et Monsieur [W] [U] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 4], sont réunies depuis le 19 septembre 2023 ;

CONSTATE, en conséquence, que ledit contrat de bail du 9 mars est résilié depuis cette date et qu’à compter de cette même date, Monsieur [W] [U] est occupant sans droit ni titre ;
 
CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y], la somme de 27700 euros, au titre de son arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18100 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
 
DEBOUTE Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] de leur demande de voir condamner Monsieur [W] [U] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil, compte tenu de la précédente condamnation aux intérêts déjà prononcée, en sus du paiement de la dette principale ;

DIT qu’à compter de la présente décision, les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts et ce, au taux de l’intérêt légal ; 

DIT n’y avoir lieu à octroi à Monsieur [W] [U], de délais suspensifs de la clause résolutoire ; 

DIT que Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [W] [U] sous astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [W] [U] à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 19 septembre 2023, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, en ce compris la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire ;
REJETTE l'exception d'inexécution invoquée par Monsieur [W] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 3041,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi et, 
ORDONNE la compensation entre la condamnation au titre du préjudice de jouissance et celle au titre de la dette locative ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] à faire réaliser les travaux de conformité de l’installation de chauffage et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Y] et Madame [P] [D] épouse [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties, plus amples ou contraires ;


RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter,
CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. 
Le Greffier                                                         Le Juge