Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

N° RG 23/58455 

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EWA

N° : 1-CH

Assignation du :
10 novembre 2023[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 avril 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 

DEMANDERESSE

Madame [K] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735

DEFENDEUR

Monsieur [J] [N] [Z]
Cave constituant le not n°32, située [Adresse 3]
[Localité 6]

non représenté

INTERVENANT VOLONTAIRE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] - [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société SOC EXPLOIT CABINET PAUTRAT, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS - #D1735

DÉBATS

A l’audience du 08 mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 


Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 10 novembre 2023 par Mme [K] [I] à M. [J] [Z] citant ce dernier à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de :
« juger que l'immeuble est exposé à un risque d'insalubrité et d'incendie du fait de l'occupation illégale de la cave lot n°32 de l'immeuble sise [Adresse 3] [Localité 6], M. [J] [Z] ; juger que l'occupation de cette cave à des fins d'habitation constitue un trouble manifestement illicite ; prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [J] [Z] pour trouble manifestement illicite au motif du détournement de la cave objet du bail, de son usage initial de stockage à l'habitation ; ordonner la libération des lieux de la cave n°32 sise [Adresse 3] [Localité 6] par M. [J] [Z] ainsi que le débarras de ses affaires se trouvant à l'intérieur et aux abords de ladite cave et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de son prononcé, et de se réserver le droit de la liquider ;ordonner l'expulsion de M. [J] [Z] avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [J] [Z] ; écarter le bénéfice de la trêve hivernale, par application des dispositions de l'article 1.412-1du code des procédures civiles d'exécution et dire que l'expulsion pourra avoir lieu pendant la trêve hivernale ; condamner M. [J] [Z] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers dépens ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir ».
Vu l'audience du 8 décembre 2023 lors de laquelle le renvoi a été accordé à la demande du défendeur afin de permettre à ce dernier de déposer une demande d’aide juridictionnelle, dans le respect du principe du contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile ; 

Vu les conclusions d’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Localité 6], déposées et soutenues à l’audience du 8 décembre 2023 ;

Vu l’ordonnance délivrée aux parties le 8 décembre 2023, invitant celles-ci à rencontrer un conciliateur de justice aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une conciliation ; 

Vu les renvois successifs accordés dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle saisi d’une demande d’aide juridictionnelle le 13 et le 18 décembre 2024 ;
Vu les ordonnances du bureau d’aide juridictionnelle en dates du 15 et 20 décembre 2024, rejetant les demandes du requérant aux motifs que le dossier est incomplet et que l’aide juridictionnelle ne peut être accordée pour une rencontre devant le conciliateur de justice, car il ne s’agit pas d’une décision juridictionnelle ;

Vu l’audience de renvoi du 8 mars 2024, lors de laquelle, la conciliation n’ayant pas abouti à un accord, l’affaire a été plaidée, la demanderesse maintenant les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement par le syndicat des copropriétaires, signifiées à M. [Z] par acte du commissaire de justice du 8 décembre 2023 tendant, au visa des articles 325 et suivants 835 du code de procédure civile, à : 
« déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], recevable et bien fondé en ses demandes;
-débouter M. [J] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-ordonner la libération des parties communes de l'immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], par M. [J] [Z], ainsi que le débarras de ses affaires, assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-ordonner l'expulsion de M. [J] [Z] en cas de non restitution volontaire des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- écarter le bénéfice de la trêve hivernale, par application des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et dire que l'expulsion pourra avoir lieu pendant la trêve hivernale ;
-interdire à M. [J] [Z] d'encombrer les parties communes du sous-sol de l'immeuble, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner in solidum Mme [K] [I] et M. [J] [Z] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner in solidum Madame [K] [I] et M. [J] [Z] aux entiers dépens » ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, permettant à la juridiction de se référer aux écritures auxquelles les parties se sont oralement référé à l'audience pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à « juger » ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu d’y répondre, en ce qu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.

Il convient par ailleurs à titre liminaire d’accueillir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6] en son intervention volontaire, celui-ci disposant d’un intérêt à l’instance eu égard à ses prérogatives et responsabilités au sujet des parties communes du bien immobilier au sein duquel les mesures sollicitées ont vocation à se dérouler. 

Sur l'absence de constitution du défendeur

Assigné à personne, M. [Z] n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de Mme [I]

Mme [I] sollicite de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 22 juillet 2020 portant sur le lot n° 32 de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], aux torts exclusifs de M. [Z], compte tenu des manquements commis par le preneur, à savoir le trouble manifestement illicite causé par le détournement de l’objet du bail de son usage de stockage, à des fins d’habitation. 

Toutefois dans la mesure où il ne ressort pas de l’office du président du tribunal judiciaire statuant en matière de référé de prononcer la résiliation judiciaire, qui suppose nécessairement une appréciation des manquements reprochés ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande et les demandes subséquentes tendant à l’expulsion du défendeur et au sort des meubles.

Il est au surplus observé que la requérante affirme avoir notifié à M. [Z] la résiliation du bail, en application de l’article 8 du bail, avec un délai de préavis de deux mois, par lettre recommandée du 5 juillet 2023 sans toutefois justifier de l’envoi dudit courrier, de sorte que l’occupation manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre alléguée dans le corps de l’assignation, n’est en tout état de cause pas établie.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto.

L'occupation privative des parties communes d'un bien immobilier sans autorisation, ainsi que les agissements et situations qui compromettent le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur les parties communes, sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés saisi de prescrire en référé les mesures qui s’imposent pour le faire cesser.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, a pour rôle « la conservation et l’administration des parties communes ».

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir afin de mettre un terme aux appropriations de parties communes par les copropriétaires ou par des tiers.

En l'espèce, la qualification de partie commune à usage collectif des couloirs desservant les caves de l’immeuble n’appelle aucune discussion particulière.

Le règlement de copropriété, pris en son article 11, stipule que « aucun copropriétaire ou occupant de l’immeuble ne devra encombrer les entrées, vestibules, paliers et escaliers, cour et autre endroit commun, toute tolérance si longue soit elle ne pouvant en aucun cas créer un droit quelconque ».

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des mentions des attestations établies par des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], dont les mentions sont corroborées par des photographies, que de nombreux détritus jonchent le sol des couloirs desservant les caves de l’immeuble. Mme [M] [L] atteste ainsi le 7 septembre 2023 ayant constaté, dès courant juillet 2022, « des tas de détritus dans la cave ainsi que de fortes odeurs d’urine. Les tas se déplaçaient, j’ai pu en voir dans l’allée tout à droite après les escaliers ainsi que dans celle du milieu ». Elle ajoute avoir constaté, le 24 août 2023, « un énième tas d’immondices, dans l’allée de droite, avec cette fois un rat qui circulait sur la pile de déchets ». M. [D] [X], atteste le 27 septembre 2023 avoir constaté à plusieurs reprises « une odeur nauséabonde dans les parties communes des caves de notre immeuble ; des déchets étalés dans les couloirs des parties communes, rendant ceux-ci impraticables ; une occupation d’une cave à titre d’habitation : un matelas jonche le sol ; au milieu des déchets accumulés se trouvait une bouteille en plastique visiblement remplie d’urine ». Il ajoute avoir observé, le 26 mars 2023, que « la cave était allumée en plein après-midi. Une odeur nauséabonde s’en dégageait (…) l’occupant, depuis ce jour, continue d’accumuler des déchets, la saleté qui s’en dégage rend nos parties communes des caves impraticables et peu sûres ».

M. [B] [Y], copropriétaire, expose dans son attestation du 25 septembre 2023, que « les nuisances ont commencé lors de l’arrivée de M. [Z] comme locataire de la cave mitoyenne de la notre au [Adresse 3] ». Il fait état de l’«entassement d’objets et déchets dans la cave » et de « la présence de restes alimentaires » et affirme que M. [Z] installe régulièrement « son matelas dans le couloir menant à notre cave. Il en bloque l’accès. Plusieurs fois nous sommes descendus avec mon fils de 10 ans chercher son vélo et n’avons pas pu accéder à la cave. Monsieur [Z] était à moitié nu », que « des bouteilles remplies d’urine sont laissées dans les couloirs des caves qui sentent comme des pissotières, alors qu’elles ont été entièrement refaites il y a quelques années », et que « de nombreux détritus sont stockés dans la cave qu’occupe M. [Z], mais quasi désormais dans d’autres caves et dans les couloirs ».

Il est ainsi établi, que l’occupation illicite par M. [Z] des couloirs desservant les caves situées en sous-sol de l'immeuble en violation du règlement de copropriété, compromet le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur ces parties communes, caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les termes du dispositif, en enjoignant à M. [Z] de procéder au retrait des objets entreposés dans les couloirs desservant les caves de l’immeuble et en autorisant à défaut d’exécution volontaire, le syndicat des copropriétaires à faire procéder à l’enlèvement desdits objets. 

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire disposant que “le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre”, il n’appartient pas au président du tribunal judiciaire statuant en référé d’ordonner l’expulsion d’une personne qui occupe sans droit ni titre, aux fins d’habitation, les parties communes d’un immeuble bâti, de sorte qu’il y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les demandes accessoires

M. [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique et en premier ressort, 

Déclarons recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6] en son intervention volontaire ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire et sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion du défendeur et au sort des meubles ;

Enjoignons M. [J] [Z] de procéder au retrait des objets entreposés dans les couloirs desservant les caves de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, sans qu’il n’y ait lieu à astreinte ; 

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], à défaut d’exécution spontanée de l’injonction dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, à faire procéder à l’enlèvement des objets entreposés dans les couloirs desservant les caves de l’immeubles, qui seront séquestrés dans tel garde-meuble choisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Localité 6], aux frais de M. [J] [Z], avancés le cas échéant par le syndicat des copropriétaires ;

Condamnons M. [J] [Z] aux dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 


Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
 
Fait à Paris le 26 avril 2024.

Le Greffier,La Présidente,




Arnaud FUZATCristina APETROAIE